Сдача дома в аренду посуточно как бизнес

За 2023 год внутренний поток туристов в России пробил исторический максимум и составил более 75 млн человек, в 2024 прогнозируется ещё больший спрос. При путешествиях один из самых важных вопросов — размещение на новом месте, учитывая, что гостиницы и отели в сезон работают на пике своих мощностей. А многие гости города ищут жильё в частных домах — это комфортно и по-домашнему уютно. 

Помимо этого, в последние годы наблюдается и общий спрос на жилую недвижимость. Многие семьи перебираются в коттеджи, выстраивая жизнь вдали от городского шума. Про перспективы рынка загородной недвижимости в Подмосковье мы рассказывали.

На фоне этих тенденций бизнес по сдаче дома в аренду посуточно — выгодное вложение своих денег и сил. Рассказываем, как подготовить дом для сдачи, где найти клиентов и можно ли вообще заработать на этом.

Законно ли сдавать дом посуточно

Законодательство не запрещает сдавать жилую и коммерческую недвижимость чтобы получить деньги. Вопросы, касающиеся найма помещений подробно описаны в гл. 35 ГК РФ. Проблем с законом не будет, если вовремя платить налоги и соблюдать права соседей по участку. Например, не допускать, чтобы наниматели дома устраивали шумные вечеринки по ночам.

Сдавать дом можно даже в том случае, если он оформлен в собственность другого человека. В таком случае можно просто заключить договор с ним договор или оформить нотариальную доверенность на распоряжение имуществом. Субаренда возможна не только в отношении домов, но и квартир. 

Какие налоги платить

Чтобы бизнес на сдаче домов в аренду посуточно был законным, важно платить налоги. Процентная ставка зависит от выбранной формы налогообложения. Есть несколько вариантов:

• физические лица должны уплачивать 13% от доходов;
• самозанятые и ИП на НПД (налог на профессиональную деятельность) — 4% при сдаче дома физическим лицам, 6% — юридическим.

Формат самозанятого или ИП удобен, так как нет строгой отчётности, каждое поступление средств легко провести через приложение, а в конце периода достаточно уплатить весь налог за месяц. В случае, если дом простаивает, платить ничего не нужно. Но есть ограничение по лимитам дохода — не более 2,4 млн рублей в год.

Если планируется более высокий доход, есть смысл оформить ИП на УСН (упрощенная система налогообложения). Ставка при такой форме варьируется от 6 до 15%.

Для посуточной сдачи нескольких домов удобен вариант ИП на патенте на аренду. Ставка в этом случае индивидуальная и зависит от доходов, региона, сферы деятельности. Рассчитать её можно на сайте ФНС России.

Если дом находится в собственности, вне зависимости от выбранной системы налогообложения, необходимо уплачивать и имущественный налог. Рассчитать его можно на сайте ФНС.

Какой дом подойдёт для сдачи в аренду

Аренда дома посуточно как бизнес выгодна не во всех случаях. Рентабельность дела во многом зависит от того, какой дом предлагается клиентам. На что обращать внимание — в списке ниже. 

1. Транспортная доступность — ключевой фактор. Желательно, чтобы наниматели могли добираться до места самостоятельно или дом находился в черте города, максимум — в 10-20 минутах езды. Если дом расположен дальше, то он должен обладать другими преимуществами — например, располагаться на красивом природном участке, неподалёку от водоёмов и так далее.
2. Дом должен быть оборудован всем необходимым для жизни. Это несколько спальных мест, кухня и гостиная, а также санузел с душем или ванной. Также потребуется несколько комплектов постельного белья и минимальный набор посуды, в большинстве случаев это входит в арендную плату.
3. Здание должно быть подключено к базовым коммуникациям (вода, электричество, отопление).
4. Внутри должно быть чисто и опрятно — многие ищут для временного жилья привлекательные интерьеры. Кроме того, уютный дизайн напрямую влияет на средний чек.

Желательно, чтобы рядом с домом были парковочные места, идеально — по количеству нанимателей. В таком случае гости не будут ставить машины на границе участков или на дороге рядом с домом.

Если в доме есть бассейн, банный чан для купания на дровах, сауна или оборудованная зона барбекю, это можно обыграть как уникальное торговое предложение. Аренда домика с такими удобствами будет стоить дороже. Но всегда можно предусмотреть и другие удобства.

Дополнительные услуги

Дополнительные удобства и услуги можно предлагать за отдельную плату, это повысит доходность аренды. Например, трансфер, если дом находится вне городской черты, доставку еды или предоставление оборудования для приготовления шашлыков.

Вложения в дом напрямую влияет на чек. К примеру, если оборудовать рядом с участком пирс, то можно организовать прокат лодок, катамаранов или рыбалку. Ещё более простой вариант — строительство бани или сауны рядом с жилым зданием, их посещение можно продавать отдельно. Нередко дом арендуют компании для проведения дня рождения и других праздников, за отдельные деньги им можно предложить настольные игры и караоке.

Если на участке есть животные, например, собака или кролики — об этом нужно заранее указывать в объявлении. Такой формат подходит не для всех постояльцев, есть вероятность, что у кого-то из постояльцев есть аллергия.

Покупать или строить

Проще всего сдавать уже имеющийся дом или дачу, если здание не используется по назначению. Для начала потребуется привести в порядок коммуникации, освежить интерьер и грамотно разместить объявление. Технически, это перевод пассива в актив с минимальными затратами.

При планировании бизнеса дом можно купить. На рынке достаточно предложений уже готовых решений для аренды, среди которых можно выбирать специализированные домики. Подойдут и жилые дома от физических лиц. Важно, чтобы он находился в транспортной доступности, имел площадь от 20 кв.м, а также был обеспечен коммуникациями.

Более сложный вариант — постройка дома для аренды. В таком случае выйти на окупаемость будет сложнее и дольше. При этом можно выбирать недорогие технологии, например, каркасное или модульное строительство, а также закладывать сразу несколько домов на одном участке — в долгосрочной перспективе это выгодно. Например, такой формат подойдёт для небольших домов на 1-2 человек в стиле шале или барнхаус с панорамными окнами.

Но есть и плюс — средства вносить постепенно, по мере строительства или оформить ипотеку. Часть средств можно сэкономить за счёт государственных льгот: материнского капитала, имущественного налогового вычета.

Содержание дома

Бизнес по посуточной аренде дома неразрывно связан с его обслуживанием, в отличие от долгосрочного варианта сдачи. Перед каждым заселением нужно подготовить помещения, проверить техническую исправность коммуникаций и работоспособность техники. Основные моменты:

• уборка территории около дома, в том числе зимой от снега, осенью — от листьев, летом — стрижка газона;
• очистка септика;
• вывоз мусора с участка;
• проверка отопления и минимальный обогрев дома, подвоз дров (если это необходимо);
• смена белья и мытьё грязной посуды.

Для сдачи более двух домов рекомендуется делегирование рутинных дел наёмному рабочему. При этом важно помнить, что физические лица и самозанятые не могут нанимать сотрудников. В случае необходимости расширения потребуется оформление ИП, плюс, это дополнительные расходы, которые важно учитывать при расчёте рентабельности.

Расходы

Содержание арендного дома — это многочисленные расходы, но при правильном построении бизнеса они должны покрываться доходами. Большая часть из них — регулярные:

• реклама и продвижение дома для поиска клиентов;
• оплата электричества воды, отопления;
• налоги и различные взносы, например, на охрану или членская оплата в СНТ;
• замена и ремонт техники, различных вещей в доме;
• оплата сотрудникам, если они есть.

Также есть условно разовые расходы (они могут повторяться по мере необходимости). К ним относится непосредственно покупка или строительство дома, его косметический ремонт (например, между сезонами), закупка оборудования и мебели, а также фотосессия для объявлений.

Покупать вещи в дом тоже нужно. Например, точно потребуется:

• постельное бельё для всех спальных мест, подушки и одеяло, в идеале — несколько комплектов;
• большие и маленькие полотенца из расчета на каждого гостя;
• набор посуды (чашки, тарелки, блюдца, сковорода, кастрюля) по максимальному числу людей в доме;
• туалетная бумага, бытовая химия — средства для мытья посуды, шампунь, гель для душа, порошок для стирки.

Также гостям будет приятно, если в доме будут различные мелочи, которые нужны всегда. Например, жидкость для розжига, салфетки, масло и соль.

Подготовка к заселению

Регулярная уборка дома внутри и снаружи — особенность посуточной сдачи коттеджа, при длительной аренде с этим проще, так как гости не меняются так часто. Убирать дом можно самостоятельно, нанять сотрудника или делегировать это кому-то из персонала, например администратору (если он есть).

Помимо уборки отходов, важно заменить бельё, заправить постели, вымыть посуду и убрать все лишнее. Кроме того, стоит проверить работоспособность техники и приборов, а также состояние коммуникаций.

Требования к чистоте желательно сразу прописать в договоре, обозначив основные условия. Например, чтобы арендаторы самостоятельно выносили мусорные мешки в установленное место, снимали постельное бельё и курили в специально отведённой для этого беседке.

Страховка

Оформление страховки на дом — один из лучших способов защитить свой бизнес. Полис покрывает множество страховых рисков, в том числе от злоумышленных действий, воздействий стихии и различных чрезвычайных ситуаций. Застраховать можно не только сам дом, но и ценное имущество в нём — полис настраивается индивидуально в зависимости от потребностей.

Не все страховые компании предлагают полис для домов, которые сдаются в аренду — уточнить этот вопрос, а также рассчитать точную стоимость можно непосредственно у агента. 

Стоимость полиса будет зависеть от выбранных страховых рисков, чем их больше, тем надежней будет защита. Также стоит обращать внимание на максимальную сумму выплаты в случае наступления страхового случая и необходимость выездной оценки перед заключением договора.

Где искать арендаторов

Аренда дома посуточно — сезонный бизнес, пик приходится на лето и новогодние каникулы. Чтобы выходить в плюс ежемесячно, важно выстроить стратегию по привлечению клиентов. Вариантов поиска жильцов несколько.

1. Самостоятельно размещать объявления на профильных площадках, например «Яндекс Аренде», тематических группах в социальных сетях и настраивать онлайн-рекламу. 
2. Заключить договор с риелторским агентством — в таком случае продвижение и поиск клиентов компания возьмёт на себя. Оплата за работу — процент от каждой сделки или фиксированная месячная стоимость. Для посуточной аренды это наименее выгодное решение.
3. Нанять управляющего домом, в обязанности которого будет входить не только подготовка к заселению, встреча и размещение гостей, но и поиск клиентов. Это один из самых удобных способов, особенно если домов несколько — такой сотрудник может взять на себя все рутинные задачи.

Самостоятельно управление домом — выгодно, так как нет сопутствующих расходов. При этом такой бизнес не будет пассивным доходом — придётся отказаться от отпусков, вникать в технические тонкости и 24/7 быть на связи.

Подготовка договора

Вне зависимости от срока сдачи дома с каждым нанимателем нужно заключать договор. Документ выступает гарантом для всех сторон сделки. Для арендатора в нём прописаны условия проживания, а также с помощью договора можно подтвердить командировочные расходы. Для арендодателя есть официальный документ для решения спорных вопросов, в том числе в судебном порядке

Помимо этого, договор дисциплинирует. Жильцы будут строже соблюдать правила поведения, если за их нарушения обозначены санкции и они согласились с ними, поставив свою подпись.

В договоре посуточной аренды нужно указать:

• ФИО и контактные данные сторон;
• адрес и характеристики объекта, его техническое состояние;
• права и обязанности сторон;
• правила поведения
• сумма арендной платы, порядок её внесения;
• подписи, дата заключения соглашения.

Кроме договора, потребуется акт приёма-передачи дома. Он подписывается в момент передачи ключей. Подготовить форму договора можно самостоятельно или воспользоваться уже готовым образцом.

При посуточной аренде регистрировать договор в Росреестре не нужно, эта процедура необходима только при долгосрочной сдаче домов на срок от 12 месяцев.

Выгодно ли сдавать дом в аренду посуточно

На рынке есть большой спрос на арендную частную недвижимость — она интересна туристам, большим компаниям и семьям, которые хотят отдохнуть от привычной жизни в отдалении от города.

Рентабельность и срок окупаемости арендного дома зависит от того, насколько часто он будет сдаваться, стоимости за сутки и дополнительных услуг, а также первоначальных вложений в бизнес. По данным Яндекс Аренды, аренда домика в Москве начинается от 3 800 и доходит до 150 000 рублей за один день.

Краткосрочная аренда всегда выгоднее долгосрочной, но важно учесть сопутствующие расходы, а также множество ежедневных дел по работе с клиентами. Их поиск, сопровождение, встреча, подписание договора, приём и передача ключей.

Коротко о главном

Посуточная аренда дома как бизнес — это активный доход, в отличие от долгосрочного найма. При таком режиме регулярно нужно искать жильцов, договариваться с ними, подписывать договор, а также обслуживать сам дом. 

Часть дел можно делегировать сотрудникам, но их найм возможен только для ИП. Физические лица и самозанятые должны все делать самостоятельно. 

В среднем, дом под сдачу окупается через 5-6 лет при активной работе с ним. Но есть и сопутствующие риски, частично защититься от которых можно с помощью страховки.

Фото на обложке: дом в аренду посуточно, Яндекс Недвижимость