Квартира от государства: как заключить договор социального найма

Жилищный вопрос особенно остро стоит для малообеспеченных граждан, которые не только не могут купить собственную квартиру, но и снять её в аренду на рыночных условиях. Для таких людей выходом может стать аренда жилья по договору социального найма.

Процедура получения квартиры по соцнайму вполне прозрачна и понятна для тех, кто знает свои права, не боится бюрократических сложностей и готов следовать установленному порядку. Расскажем, кто может претендовать на соцнаём жилья, какие документы им нужно собрать и как потом приватизировать полученную квартиру. 

Что такое договор социального найма

В России есть государственная программа, по которой малоимущие могут арендовать жильё на льготных условиях. Муниципальные образования и государство сдают собственную недвижимость по минимальной стоимости. Наниматель каждый месяц перечисляет деньги за пользование помещением — суммы в несколько раз меньше рыночных расценок.

Льготную недвижимость сдают в аренду только гражданам РФ, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий. С ними заключают договор социального найма (ст. 49 ЖК РФ). 

Предоставить могут не только квартиру, но и комнату, жилой дом или его часть. Максимальная и минимальная площадь жилья зависят от региона, например, москвичам дают не менее 18 м² на человека. В помещении должны быть все инженерные системы: водопровод, электроэнергия, отопление и канализация.

Вместе с нанимателем в социальной квартире могут жить его семья: дети до 18 лет, муж или жена. Все они имеют право прописаться в квартире.

Как получить социальное жильё

Чтобы подать заявку на соцнаём жилья, нужно получить статус нуждающегося в жилых помещениях. Для этого необходимо быть малоимущим (п. 2 ст. 49 ЖК) и относиться к одной из следующих категорий граждан.

1. Семьи без собственного жилья. Ни у одного из членов семьи нет квартиры или дома в собственности.
2. Наниматели социального жилья, в котором на каждого жильца приходится площадь ниже учётной нормы. Нормативы в разных регионах отличаются.
3. Владельцы недвижимости, площадь которой меньше социальной нормы в пересчёте на одного члена семьи.
4. Жители аварийных домов.
5. Родственники граждан с тяжёлыми и заразными хроническими заболеваниями, которые вынуждены жить с ними в одной квартире. Список болезней указан в приказе Минздрава. Жильё при этом может быть в собственности или в соцнайме. 

Специально ухудшить условия проживания, чтобы получить статус нуждающихся, не получится. Обман рано или поздно будет раскрыт, после этого подать заявку можно будет только через 5 лет.

Для получения статуса пишут заявление и собирают следующие документы:

• справку о доходах всех членов семьи;
• бумаги, подтверждающие аварийность текущего жилья;
• справку из медучреждения для больного родственника. 

Полный список документов зависит от состава семьи и условий её проживания. 

Заявление подают в местный МФЦ или отделение жилищного учёта: Департамент городского имущества, райадминистрацию или Министерство строительства области. В течение месяца власти должны дать ответ.

Нуждающуюся семью поставят в очередь, но ждать социальное жильё можно годами. Если в семье есть сироты, инвалиды, ветераны и другие социально незащищённые граждане или текущее жильё небезопасно для жизни, новую квартиру можно получить быстрее. Чтобы ускорить движение в очереди, стоит сообщать властям обо всех изменениях, которые ухудшают жилищные условия семьи. Например, о рождении новых детей или снижении доходов.

Когда очередь подходит, заявитель получает уведомление от жилищных органов. Чаще всего предоставляют один вариант недвижимости, отказавшись от которого, заявитель социальное жильё может больше не получить.

Как заключить договор соцнайма

Договор найма муниципальной квартиры заключают с администрацией города. Жильцы должны предоставить:

• заявление, подписанное всеми членами семьи;
• паспорта и свидетельства о рождении;
• жилищный документ из МФЦ или выписку из домовой книги;
• решение о предоставлении недвижимости;
• согласие членов семьи в письменной форме;
• заявление, где указано, что граждане преднамеренно не ухудшали свои жилищные условия за последние 5 лет.

В договоре соцнайма указывают размер арендной платы. Как правило, он составляет 10–40 руб./м². Также жильцы должны оплачивать ЖКУ, услуги по управлению домом и делать текущий ремонт за свой счёт. 

Недвижимость предоставляется на неопределённый срок. После смерти ответственного нанимателя один из членов его семьи может перезаключить договор на себя. Расторгать договор разрешено только по желанию жильцов. 

Права и обязанности нанимателя 

В социальном жилье гражданин получает больше прав, чем в арендованном у частного лица:

• недвижимости можно обменять;
• потребовать, чтобы жилищный фонд выполнил капремонт дома за свой счёт;
• сдать квартиру в поднаём;
• поселить с собой других граждан, не спрашивая разрешения муниципалитета.

При этом наниматель берёт на себя обязательства:

• использовать объект по назначению (для проживания, а не для организации бизнеса или склада);
• отвечать за состояние недвижимости;
• по необходимости делать текущий ремонт;
• в срок оплачивать аренду и ЖКУ.

Нанимателя и его домочадцев могут выселить из квартиры в следующих случаях:

• объект использовали не по назначению и нарушали права соседей;
• жильцы сделали незаконную перепланировку;
• наниматели не платят за аренду и не оплачивают коммунальные услуги более полугода;
• жильё получили на семью с детьми, затем родителей лишили их родительских прав. 

Сначала жильцам предлагают устранить нарушение, выносят предупреждение и только если они отказываются, муниципалитет подаёт на них в суд.

Когда дом переходит в категорию аварийной недвижимости, его сносят или реконструируют, нанимателям должны предоставить новое социальное жильё не хуже предыдущего.

Можно ли приватизировать социальное жильё

Сразу после заключения договора социального найма можно подавать документы для его приватизации. Объект можно приватизировать на всех членов семьи или только на тех, кто не отказался от этого права. Участвовать в приватизации можно только один раз в жизни.

Чтобы оформить жильё в собственность, нужно подать в МФЦ пакет документов, который обычно включает паспорта нанимателей, договор социального найма, техпаспорт на жильё и справку о том, что граждане не использовали своё право на приватизацию.

Коротко о главном

Аренда жилья по договору социального найма —  эффективный способ улучшить жилищные условия для малоимущих граждан. 

• Претендовать на социальное жильё могут лица, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий: малоимущие семьи без жилья, проживающие в стеснённых условиях, жители аварийных домов и др.
• Чтобы получить статус нуждающихся, необходимо подать заявление и предоставить документы, подтверждающие низкий доход и плохие условия жизни.
• После постановки в очередь остаётся дождаться предложения от властей и заключить договор социального найма с муниципалитетом.
• Социальное жильё можно сдать в поднаём, обменять или приватизировать сразу после получения.

Фотография на обложке: freepik