Коммунальные квартиры: как ужиться с соседями

Может показаться, что коммуналка — это пережиток советского прошлого, но такой формат собственности распространён и сейчас, только юридически называются по-другому — долевая недвижимость. Это значит, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Помимо этого, никто не отменял простой бытовой коммуналки — сожительства на правах аренды помещений в одной квартире.

В статье расскажем о том, как жить в современной коммунальной квартире и что важно учитывать при взаимодействии с соседями.   

Что такое коммунальная квартира по Жилищному кодексу

Чёткого определения, что такое коммунальная квартира, закон не даёт. Но всё же косвенно в ст. 41 ЖК РФ есть близкое по значению понятие — это долевая собственность. 

Обычно в коммуналках несколько комнат для жилья, а остальные помещения считаются местами общего пользования. К таковым относится кухня, санузел, коридор, кладовка. Поддерживать их в чистоте и порядке, а также не препятствовать пользоваться общими помещениями соседям, должны все жильцы — это правило закреплено в ст. 30 ЖК РФ. Сособственники современных коммуналок наделены теми же правами и обязанностями, что и владельцы отдельных квартир.

Каждый хозяин комнаты может свою долю продать, подарить, обменять, наследовать или сдать в аренду. Однако тут есть важный нюанс: большинство таких сделок должно совершаться с согласия всех владельцев. Например, если решили продать комнату, то необходимо сначала предложить её соседям и только потом предлагать третьим лицам.

Кто может проживать в коммуналках 

В коммунальных квартирах могут соседствовать два типа жильцов: сами собственники и арендаторы. Права собственников довольно обширны. Помимо любых сделок со своей недвижимостью, они вправе пользоваться территорией по своему усмотрению. Например, проживать, сдавать в аренду и регистрировать на временной или постоянной основе третьих лиц. Для этого согласие других собственников получать не нужно. 

Важно, что при передаче жилья в аренду в ней не могут находиться гости без регистрации более трёх месяцев. Если такое требование не соблюдено, другие сособственники вправе сообщить об этом в контролирующие органы. Это может быть ЖК, управляющая компания или полиция. Если хозяин комнаты до истечения этого срока заключит с постояльцем договор аренды и зарегистрирует его, то он, по сути, ничего не нарушает. 

Кроме прав, у владельцев комнат есть и некоторые обязанности:

• поддерживать чистоту и порядок в местах общего пользования;
• своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• ремонтировать общее имущество. 

Наниматели могут только проживать в помещении, но они должны соблюдать все правила пользования коммунальной квартирой. Например, не ущемлять права соседей, соблюдать тишину, поддерживать чистоту и порядок на общей территории. Также на нанимателей могут быть наложены и дополнительные обязанности, которые отражаются в договоре аренды или соцнайма. 

Как правильно пользоваться общим имуществом

Коммунальные квартиры — это жильё, в котором у каждого собственника есть определённая доля в местах общего пользования. Подразумевается, что владельцы имеют на такие помещения равнозначные права, но как-то выделять свои части из общей территории либо отчуждать их запрещено — об этом говорится в ст. 42 ЖК РФ. 

Кроме того, нельзя каким-то образом ограничивать доступ другим жильцам к местам общего пользования: врезать замки, устанавливать перегородки, ставить шкафы и тумбы, то есть совершать действия, которые будут мешать обитателям коммуналки свободно передвигаться по общей территории и в свои комнаты. Такие вопросы обычно решаются на собрании жильцов. 

Так как у всех жильцов есть и обязанности, они поддерживают порядок, ремонтируют совместное имущество. Обычно для уборки составляется специальный график. Если же нужен ремонт, то этот вопрос обсуждается совместно со всеми владельцами коммунальной квартиры на собрании. 

Как рассчитываются коммунальные услуги

Владельцы долевых квартир обязаны оплачивать коммунальные услуги. Учитываются показания счётчиков, расположенных в самих комнатах, — обычно это счётчики электроэнергии. Расходы на газ, отопление, воду и канализацию распределяются между собственниками по договорённости. Такая же схема действует и с электроэнергией, если счётчиков в комнатах нет.

В этом случае берётся во внимание количество проживающих или занимаемая жилплощадь. К примеру, траты на газ и воду можно разделить между жильцами поровну, так как на них действуют конкретные нормы потребления. Оплата отопления рассчитывается по количеству принадлежащих собственнику квадратных метров. Объём потребления электроэнергии можно распределить по числу электрических приборов в комнате и местах общего пользования.

Будет лучше, если жильцы договорятся между собой об оплате коммунальных услуг. В противном случае может образоваться задолженность, которую всё же придётся погашать. Если один из хозяев квартиры отказывается от обязанностей оплачивать коммунальные платежи, решить этот вопрос поможет суд. 

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире

Продать свою комнату в коммуналке можно, но важно учесть некоторые юридические нюансы. По ст. 250 ГК РФ собственник сначала должен предложить выкупить свою долю сособственникам. Если они отказываются от сделки, нужно потребовать от них письменный отказ. 

Нередко совладельцы вообще игнорируют предложение. В таком случае необходимо уведомить их о продаже письмом, заверенным у нотариуса. Если адресат в течение 30 дней после получения извещения никак не отреагировал, это считается отказом. 

Когда речь идёт о несовершеннолетних сособственниках, их отказ от покупки доли должен быть зафиксирован представителем органов и попечительства. Если у потенциального продавца доли не будет доказательств, что он предлагал свою жилплощадь соседям, такие сделки будут признаны недействительными. 

При этом важно учесть, что, если совладелец пропустил установленный срок в 30 дней по уважительным причинам, он вправе требовать аннулировать договор о продаже комнаты.

Для тех, кто собрался покупать жильё в коммуналке, есть отдельная статья.

Как бороться с нарушителями порядка

Выполнять требования совместного проживания в коммуналке обязаны все жильцы. Они предусмотрены ст. 30 ЖК РФ. При нарушениях соседи могут обратиться в правоохранительные органы или в суд. Если же один из совладельцев затеял перепланировку или построил перегородку на общей территории — это серьёзный повод пожаловаться в БТИ. Рассмотрим основные нарушения более подробно.

Курение

Курить в местах общественного пользования в коммунальной квартире запрещено, это требование закреплено в ст. 12 15-ФЗ. То есть собственник может курить в своей комнате, но не в туалете, кухне или прихожей. Если он не соблюдает это правило, совладельцы вправе подать заявление в полицию. Нарушителя порядка привлекут к административной ответственности в виде штрафа от 500 до 1500 рублей. 

Перепланировка

Если жилец собирается делать перепланировку в своей комнате, надо получить письменное согласие от всех совладельцев. Например, он решил оборудовать в комнате отдельную кухонную зону, и сожители не против. Как только жильцу удастся договориться с ними и получить нужные подписи, документ необходимо заверить у нотариуса, после чего подать заявку в БТИ. К ней нужно приложить выписку из ЕГРН, согласие всех сособственников и проектный план перепланировки. Только после положительного решения госоргана можно начинать ремонт. Если хотя бы один совладелец будет против, заниматься перепланировкой запрещено. 

Ремонт общего имущества

Когда дело касается ремонта или замены совместного имущества, жильцы могут провести работы совместными усилиями или обратиться в местную управляющую компанию. В первом случае обитатели коммуналки самостоятельно рассчитывают смету и находят подрядчиков. Во втором — они направляют заявку о необходимости ремонта в УК.

После её рассмотрения коммуналку посещают представители компании и на месте составляют акт осмотра. Затем УК формирует смету по предстоящим расходам. Согласно этому документу, все собственники квартиры должны скинуться финансово на ремонт общего имущества в соответствии со своими долями. Это требование регламентируется ст. 43 ЖК РФ. 

Домашние питомцы

Содержать домашних питомцев в коммуналке не запрещено, но надо учитывать мнение соседей. Бывает, что у кого-то из жильцов аллергия на шерсть животных, в таком случае заводить питомца не следует, ведь это угрожает здоровью других совладельцев. Для содержания животных нужно следовать санитарным нормам, а также правилам пожарной безопасности. В противном случае ни о каких питомцах речи быть не может.

Заключение

Что такое коммуналка? В современном понимании — это долевая недвижимость. То есть у каждого совладельца есть права на такое имущество: продажу, обмен, наследование, сдачу в аренду и прочее. Также на обитателей коммунальных квартир налагаются и обязанности. Например, своевременно оплачивать коммунальные услуги, поддерживать общую территорию в чистоте, придерживаться правил совместного проживания.

Если вы собираетесь жить в коммуналке, лучше найти общий язык со всеми жильцами и постараться сделать это сразу же. Прежде всего, это касается порядка пользования общим имуществом. Нередко совместное проживание сближает людей, и в дальнейшем они становятся хорошими друзьями или даже создают семьи.