Какой налог с продажи квартиры платит пенсионер

Соцподдержка в России предполагает сотни различных льгот. При этом разобраться, что может и должен получить конкретный человек, не так уж просто — в вычетах, компенсациях, скидках, возвратах и условиях их предоставления слишком много нюансов. У большинства пенсионеров каждая копейка на счету, поэтому вопрос льгот для этой категории неизменно актуален. 

В статье рассказываем, платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры и как провести сделку максимально выгодно.

Платят ли пенсионеры налог с продажи недвижимости

При продаже квартиры или дома собственник получает доход. В гл. 23 НК РФ сказано, что гражданин РФ или человек, длительное время проживающий на территории РФ, должен заплатить налог с такого дохода (НДФЛ). Размер налога составляет 13% от вырученной суммы (ст. 224 НК РФ), кроме следующих ситуаций:

• если сумма дохода от продажи составит больше 5 миллионов рублей, то налоговая ставка будет 13% за сумму в 5 миллионов, а оставшаяся часть облагается налогом в 15%;
• квартиру продаёт нерезидент: ему придётся заплатить от 30%.

В статьях 217 и 217.1 НК РФ перечислены все возможные исключения, касающиеся того, когда и кому НДФЛ платить не нужно. Единственная категория лиц, которые освобождаются от налога за продажу квартиры, — это родители двух детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся на очном отделении в государственном ВУЗе). Льгота действует только для тех, кто в течение года покупает жильё бо́льшей площади.

Отдельных льгот для пенсионеров не предусмотрено. Если дети уже взрослые или их нет, уплата налога с продажи квартиры пенсионерами проходит на общих условиях.

Не стоит путать НДФЛ за продажу имущества с имущественным налогом. Во втором случае имеется в виду налог, который собственники ежегодно платят за свою недвижимость. Здесь у пенсионеров действительно есть льгота по п.10 ст. 407 НК РФ: им можно не платить за один объект для каждого из пяти видов недвижимости: квартиры, домовладения или его части, помещения для творческой деятельности, хозпостройки, гаража или машино-места.

Когда пенсионер не платит налог с продажи квартиры

Налог на доход пенсионер платит на общих основаниях и так же, на общих основаниях, он может освобождаться от его оплаты в соответствии с п.2 ст. 217.1 — то есть после того, как квартира была в собственности больше минимального срока. Этот срок зависит от региона проживания и от того, каким образом пенсионеру досталось жильё.

По умолчанию, закон устанавливает минимальный срок владения недвижимостью в 5 лет. Но регионы вправе снижать его на своё усмотрение для всех жителей или при выполнении каких-либо условий (п.6 ст. 217.1 НК РФ).

Так, например, в Магаданской области, КЧР и Ставропольском крае минимальный срок владения любым видом недвижимости для налоговых резидентов — 3 года. В Ханты-Мансийском автономном округе минимальный срок установлен также в 3 года, но распространяется он только на жилые помещения. В этих регионах и некоторых других после трёх лет владения налог с пенсионера при продаже квартиры не берут.

На государственном уровне также есть условия для уменьшения минимального срока — его снижают до 3 лет (п.3 ст. 217.1 НК РФ), если квартира оказалась в собственности:

• в результате приватизации;
• по наследству;
• по дарственной от близкого родственника;
• по договору ренты или пожизненного содержания.

Минимальный срок также составит 3 года, если продаваемая квартира — единственное жильё. Если же она не единственная, но второе жильё приобрели менее, чем за 90 дней до продажи квартиры, первая квартира всё равно будет считаться единственной.

Как уменьшить налог с продажи квартиры пенсионером

Если квартира продаётся до окончания минимального срока, налог нужно заплатить. Но далеко не всегда придётся платить 13% от всей суммы выручки: по закону, размер выплат можно уменьшить одним из следующих способов.

1. Можно показать налоговой инспекции расходы на приобретение этой квартиры — договор купли-продажи и платёжку при безналичной оплате или расписку покупателя при оплате наличными. В этом случае налог начисляется на разницу между суммой новой сделки и старой. Например, если квартиру купили за 2,5 миллиона, а через год или два продали за 2,7 миллиона, оплатить нужно (2 700 000 – 2 200 000 ) * 0,13 = 26 000 рублей.
2. Если деньги от продажи старой квартиры частично или полностью идут на приобретение новой, нужно оформить налоговый вычет на покупку. Тогда налог на проданную квартиру начисляется в обычном порядке, но параллельно государство компенсирует часть расходов на покупку нового жилья.
   
   Максимальный размер суммы, которую гражданин РФ может получить в качестве налогового вычета на покупку жилья, ограничен суммой в 260 000 рублей. По сути, эта выплата — возврат ранее уплаченного в бюджет НДФЛ (13% от 2 миллионов). В нашей ситуации возврат происходит из суммы НДФЛ за проданную квартиру. Если сумма сделок продажи и покупки соизмерима и находится в пределах 2 миллионов, то подоходный налог при продаже квартиры пенсионером будет минимальный или нулевой.
   
   Например, первую квартиру продали за 1,8 миллиона рублей, вторую купили за 1,7 миллиона рублей. За продажу первой начислят налог 1 800 000 * 0,13 = 234 000 рублей. Размер вычета за покупку второй квартиры составит 1 700 000 * 0,13 = 221 000 рублей. Оплатить придётся разницу между налогом и вычетом: 234 000 – 221 000 = 13 000 рублей.
3. Если нет возможности воспользоваться первыми двумя способами или сумма сделки не превышает 1 миллион рублей, можно оформить стандартный вычет в 1 миллион рублей, который уменьшает размер налогооблагаемого дохода.
   
   Например, квартиру продали за 1,3 миллиона рублей. Без вычета налоговая насчитает к уплате 1 300 00 * 0,13 = 169 000 рублей. При использовании вычета нужно будет оплатить меньше: (1 300 000 – 1 000 000) * 0,13 = 300 000,00 * 0,13 = 39 000 рублей.

Выбранный способ уменьшить налог нужно отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Документ подают в ФНС на следующий год после продажи дома, срок подачи — до 30 апреля.

Коротко о главном

Налог с продажи недвижимости для пенсионеров такой же, как и для остальных групп граждан. Но важно понимать, что налог рассчитан скорее на тех, кто зарабатывает на перепродаже недвижимости: если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от обстоятельств), налог платить не нужно. В противном случае также есть несколько законных способов существенно снизить сумму налога.