Как купить земельный участок для строительства: порядок действий и подводные камни

К покупке земельного участка нужно подходить разумно — ведь это место для будущего жилья! Мы уже писали о том, как получить ипотеку на частный дом. В этой статье рассказываем, как выбрать участок для строительства частного дома, что нужно знать заранее и как не напороться на подводные камни при оформлении сделки. 

С чего начинать при покупке земельного участка

Первым делом чётко определите для себя цели покупки. От этого зависит категория участка и то, каким способом можно его использовать. Закон разрешает менять вид разрешённого использования (дальше мы будем использовать аббревиатуру ВРИ) земли, но это может быть долго, сложно, дорого и больно. Лучше сразу правильно выбрать земельный участок нужного назначения.

1. Если вы планируете построить дом, чтобы прописаться там и жить постоянно, ищите участки из категории населённых пунктов, назначение которых — ИЖС (индивидуальное жилое строительство).
2. Если помимо строительства дома хочется ещё разбить огород, сад, завести кур и наконец-таки стать счастливым фермером, будет немного сложнее. На земле для ИЖС разрешается заниматься огородничеством, но нельзя разводить животных. А вот участки с/х назначения со статусом ЛПХ (личное подсобное хозяйство) уже подразумевают строительство жилого дома, подсобных строений, гаража, разведение животных и производство сельхозпродукции.
3. Особняком стоят земли в статусе СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Обычно такие участки предназначены для возделывания огорода без капитального строительства. Но даже если вы построите здесь дом, жить круглый год на таком участке может быть сложно: дороги зимой не чистят, газ может быть не проведён, а электричество в некоторых СНТ отключается на холодный период.

Здесь мы более подробно рассказали про категории земель.

Рассчитываем бюджет

Участки для ИЖС легко можно купить в ипотеку или кредит, а вот садовые участки или земли в СНТ в качестве залога банки принимают неохотно. Стоит учесть этот момент и до того, как купить земельный участок, изучить рыночную вилку цен, чтобы заранее рассчитать бюджет и оценить свои возможности.

На цены влияют несколько факторов, не все из которых очевидны:

• район, где находится земля;
• постройки и коммуникации на самом участке;
• лёгкость подведения коммуникаций, если их нет;
• инфраструктура вокруг участка;
• отсутствие скрытых проблем с документами и обременений;
• наличие у продавца полного пакета документов на участок.

Чем «чище» документы и продавец, тем дороже будет участок, но и безопаснее сама сделка. Если сложно оценить риски и цены самостоятельно, полезно обратиться к специалистам — риелторам и юристам по земельному праву.

Подбираем участок

Вот главное из того, что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС:

• Минимальный уклон земли. Неровности, скосы, бугры и ямы сильно удорожат закладку фундамента, ведь поверхность придётся предварительно выравнивать. Посчитать уклон можно самостоятельно, для этой процедуры понадобятся строительный уровень, два колышка, верёвка и школьные знания по тригонометрии. Второй вариант — воспользоваться бесплатными онлайн-калькуляторами уклонов (легко гуглятся), а третий — обратиться к специалистам по геодезии.
• Достаточное удаление от водоёмов. Дом с видом на озеро или реку — это красиво, но убедитесь перед покупкой, что во время половодья здание не будет подтоплено. Более того, если участок находится в водоохранной или санитарной зоне, строительство может сильно усложниться, потому что придётся получать бесконечное количество разрешений на любой чих. Оценить риски помогут юристы, геофизики и гидрогеологи.
• Размер участка. Будет обидно, если после покупки и начала строительства выяснится, что дом вашей мечты на имеющуюся площадь не поместится. Сделать расчёты заранее помогут маркшейдеры или строительные компании.
• Состояние коммуникаций на участке и вокруг него. Если вода, газ и электричество не подведены, убедитесь, что выполнить эти работы будет легко. Если самостоятельно оценить масштаб беды сложно, можно обратиться к строителям для оценки.
• Удобство подъезда к участку. Вряд ли вам захочется оказаться запертым в доме, например, из-за бурного снегопада. А бывает, увы, и такое.
• Район и удалённость от города. Здесь все индивидуально, но оценить, насколько уединённо хочется жить, лучше заранее.

Главный совет для тех, кто ищет землю под строительство жилого дома, прост: хорошо продумайте все эти нюансы заранее, желательно со специалистами, и чётко определитесь, где готовы идти на компромиссы, а где хотите только так — и не иначе.

Определяемся с продавцом

Покупка земли под строительство дома возможна у трёх категорий продавцов.

• Частное лицо. Это любые граждане, имеющие право собственности на участок.
• Девелопер. К ним относятся застройщики, владельцы коттеджных поселков и далее по списку. По сути, это те же собственники, но не частные лица, а юридические организации.
• Государство. Это муниципальные и региональные органы власти.

У каждого варианта есть и плюсы, и минусы (а как иначе). Частные лица и девелоперы могут не иметь правоустанавливающих документов на участок, а ещё могут умалчивать об ограничениях и обременениях, наложенных на объект сделки. Защититься здесь поможет только одно: тщательно и заранее проверить участок и продавца. Из плюсов — быстрое оформление сделки, а в случае с девелоперами — помощь менеджеров с оформлением документов.

При покупке земельного участка у государства готовьтесь к тому, что процесс может затянуться. Такие сделки оформлять всегда сложнее, чем с частными лицами. Земельный участок можно приобрести на торгах, без торгов и через выкуп уже арендованного участка. Это сложно, долго, на землю кроме вас может быть ещё несколько претендентов, вас могут обязать провести межевание и кадастровый учёт самостоятельно. Но зато вероятность подвохов и обманов — нулевая.

Проверка земельного участка перед покупкой

В практике юристов бывают случаи, когда уже после заключения сделки выясняется, что на приобретённой земле нельзя построить жилое здание или она, например, находится в залоге у банка.

Чтобы не попасть в такую же ситуацию, обязательно займитесь проверкой участка перед покупкой. Первым делом узнайте в департаменте архитектуры и градостроительства местного муниципалитета, есть ли у них планы на приглянувшийся вам район. Если с этим всё в порядке, запросите кадастровую выписку в Росреестре через заявку в МФЦ или на сайте Госуслуг. В ней содержатся все необходимые данные для проверки, к тому же это основной документ при заключении любых сделок с недвижимостью.

Вас должны насторожить:

• слишком старые даты на документах, до 1998 года. Дело в том, что до 1998 года в стране не существовало ЕГРН, а за последние 30 лет порядок оформления недвижимости в собственность менялся несколько раз. Это значит, что участок уже давно мог сменить несколько владельцев или произошли любые другие изменения, которые не отразились в ЕГРН. В результате уже после подписания документов вас могут ждать сюрпризы разной степени неприятности;
  
• в выписке из ЕГРН указан вид разрешённого использования, отличный от ИЖС. В будущем могут возникнуть сложности при переводе участка из одной категории в другую;
  
• на участок наложено обременение. Это может быть залог банка или судебный арест;
  
• на участке или поблизости от него находится теплотрасса, ЛЭП, узлы коммуникаций. На использование такой земли могут быть наложены большие ограничения, и ИЖС здесь может быть запрещено законом;
  
• у продавца официально оформлен сервитут с властями или службами. Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Его могут оформить, например, если проход и/или проезд к городскому пляжу возможен только через участок, который вы собираетесь купить. Это означает, что на вашей земле часто будут появляться чужие люди и автомобили. Сервитут — это, по сути, обременение, которое может принести много неудобств. Отказаться от него обычно очень сложно, часто через суд;
  
• самовольная постройка или свалка на территории участка. Разбираться с этим после покупки придётся вам, а узаконить постройку разрешается не всегда;
  
• участок расположен недалеко от военного городка, заповедной или санитарной зоны, границы государства и так далее. Это тоже может наложить большие ограничения на использование.

Если заинтересовавший участок юридически чистый, можно готовить для сделки документы.

Какие документы понадобятся при покупке земельного участка

Обязательный список:

• Паспорта покупателя и продавца;
• Свидетельство о собственности и его копия;
• Договор купли-продажи в четырёх экземплярах;
• Акт приёма-передачи участка;
• Квитанция об оплате госпошлины и её копия. Для граждан сумма пошлины 2000₽, для юрлиц — 22000₽;
• Заявление о регистрации.

Документы для особых случаев:

• Кадастровый паспорт, если участок ранее не продавался;
• Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга/супруги продавца, если он состоит в браке;
• Согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
• Письменное согласие залогодержателя;
• Кредитный договор и закладная, если объект приобретается в ипотеку.

Договор купли-продажи желательно, хотя и не обязательно, заверить у нотариуса. Но зарегистрировать переход права собственности всё равно необходимо в Росреестре, обратившись туда с полным пакетом документов. Сделать это можно лично в отделении Росреестра или в МФЦ, а также на сайте Госуслуг или Росреестра.

Когда переход права собственности будет зарегистрирован, останется только получить на руки свидетельство о собственности с вашими данными.

Подведём итоги

1. Для постоянного проживания лучше выбирать участки для ИЖС. Для строительства дачи, летнего домика или фермерства подойдет категория ЛПХ.
2. На участок для ИЖС легче оформить ипотеку, чем на садовый или в составе СНТ.
3. Тщательно анализируйте все характеристики участка, а также не забудьте проверить его юридическую чистоту до покупки.
4. Покупка участка у государства может затянуться на неопределенный срок.
5. Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Но зарегистрировать сделку в Росреестре придётся в любом случае.
6. Сделка считается завершённой после того, как вы получили на руки свидетельство о собственности со своими данными.