Как сдавать квартиру через ИП: что оформлять, как платить, есть ли альтернативы

Вы решили сдавать квартиру легально и думаете, как это правильно и по закону это сделать? Оформление ИП выглядит сложным, но зато — вроде бы — можно сэкономить на налогах. Остаётся лишь вопрос: стоит ли ввязываться во всё это?

Разбираемся, как на самом деле устроена сдача жилья через ИП и кому выгодно оформить такой статус, а кому лучше рассмотреть альтернативы.

Что нужно знать об ИП для сдачи квартир

ИП не всегда платит 6% процентов. Есть мнение, что у индивидуальных предпринимателей фиксированная налоговая ставка. Однако 6% — это только один из налоговых режимов. На деле их намного больше: есть даже специальный для сельского хозяйства. Для сдачи квартир своего режима нет, но можно выбирать один из трёх — о них мы поговорим дальше.

ИП всегда платит фиксированные взносы. Даже если индивидуальный предприниматель не работал и не получил ни копейки дохода, оплатить взносы в ПФР и ОМС всё равно придётся. В 2022 году взносы составляют 43 211 ₽.

На налоговых взносах можно совершенно легально экономить. Об этом говорит отдельная статья в Налоговом кодексе. Но для существенной экономии понадобится высокая прибыль — расскажем об этом чуть ниже.

Платить налог нужно не только с доходов, но и оплаты за коммунальные услуги без счётчиков. Из-за особенностей юридической трактовки, деньги, которые в итоге отправятся в управляющую компанию, считаются прибылью арендодателя. Не являются ей только услуги, оплачиваемые по счётчикам, — они проходят по разряду «Возмещение стоимости чужих ресурсов».

Насколько ИП на самом деле дешевле обычного НДФЛ

Есть четыре налоговых режима, которые можно использовать при сдачи квартиры. Это ОСН, УСН, ПСН и НПД.

ОСН — основная система налогообложения. Самая дорогая, созданная для крупного бизнеса. По ней нет «налоговых скидок»: предприниматель платит 13% НДФЛ и 20% НДС, плюс взносы.

УСН — упрощённая система налогообложения или «упрощёнка». Подходит мелкому и среднему бизнесу. Предприниматель платит либо 6% со своего дохода, либо 15% с показателя «доходы минус расходы». В случае со сдачей квартир первый вариант намного выгоднее, так как расходы на ведение такого бизнеса незначительные.

ПСН — патентная система налогообложения. Тоже подходит мелкому и среднему бизнесу. Предприниматель покупает патент на определённый срок: платит фиксированную сумму, которую рассчитывает налоговая. Плюс взносы. Сумму можно рассчитать заранее через специальный калькулятор на сайте ФНС.

НПД — налог на профдоход, «самозанятость». Рассматривать НПД для ИП мы не будем: самозанятость проще и быстрее оформить сразу на физлицо.

Чтобы понять, какие налоги и расходы ждут предпринимателей с использованием разных систем налогообложения мы собрали все условия в понятную таблицу.

Приготовьтесь к дополнительным расходам. Для работы через ИП нужен специальный банковский счёт — он будет обходиться вам в сумму от 500 до 3000 ₽ в месяц, в зависимости от конкретного тарифа.

Что понадобится для оформления и ведения дел

В целом для регистрации нужно просто подать заявление по форме Р21001. В ОКВЭД укажите виды деятельности 68.20, 68.20.1 — эти относятся к аренде и управлению недвижимостью, а также 55.20 — для возможности сдачи жилья посуточно. Можно регистрироваться прямо в налоговой службе — тогда придётся оплатить госпошлину в 800 ₽. Онлайн можно оформить всё то же самое бесплатно — но для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Делается она примерно за полчаса, если подать заявку на Госуслугах. 

После подачи заявления по форме Р21001 вас зарегистрируют по форме общей системы налогообложения (ОСН). Но ведь мы хотим использовать упрощённую систему налогообложения или патент, помните? 

Что нужно сделать для перехода на УСН: вместе с заявлением о регистрации подать заполненное заявление о переходе на УСН.

Что нужно сделать для перехода на ПСН: приложить к заявлению о регистрации заявление на получение патента. 

Но даже если вы решили оформлять патент, рекомендуем приложить заявление о переходе на УСН. В случае, если вы забудете обновить патент или вам придут деньги за что-то кроме оплаты квартиры, без УСН вам придётся оплатить НДС и НДФЛ, а также заполнять множество документов. При использовании УСН с ИП возьмут всего 6%, и потребуется только подать декларацию о доходе, который не попадает под действие патента. 

Для ведения дел ИП понадобится КУДиР — это книга учёта доходов и расходов. Предъявлять её налоговой необязательно — но вести её надо, а потребовать её может инспектор при выездной проверке. Книга должна быть бумажной — но её можно вести в электронном виде, а в конце года распечатать, это законно. 

ИП на УСН нужно ежегодно заполнять декларацию о доходах. Предприниматель должен самостоятельно отчитываться о прибыли раз в год, до 30 апреля. Он может делать это лично в отделении налоговой инспекции или онлайн.

Как платить налоги, чтобы не потерять деньги

УСН — как нужно платить налог. Оплата происходит ежеквартально, в виде аванса. Первые три платежа обязательно нужно сделать 25 апреля, 25 июля и 25 октября соответственно. За четвёртый квартал оплата должна быть произведена до 30 апреля следующего года.

ПСН — как нужно платить налог. Здесь всё зависит от длительности патента:

• Если патент действует меньше 6 месяцев, то его оплачивают до того, как он кончится.
• Если патент действует больше 6 месяцев, в первые 90 дней действия патента нужно заплатить ⅓ стоимости, а оставшиеся ⅔ — до того, как он кончится.

Как платить взносы, чтобы сэкономить. По закону взносы можно платить в любой форме и по любому графику — можно даже зачислять каждый день по 150 рублей. Главное, к 31 декабря ИП оплатить всю сумму за год. 

Пункт 3 статьи 346.21 НК РФ разрешает предпринимателю на УСН уменьшить сумму налогового платежа за квартал на сумму платежей по взносам за этот же квартал. То же право ИП на ПСН получили с № 373-ФЗ — точнее, пятым пунктом его первой статьи.

Как использовать льготы, чтобы получить максимальную выгоду

1. Посмотрите, какая сумма налогов выходит за отчётный период.
2. Заложите небольшую сумму на «+1% на доход от 300 000 ₽ в год». 
3. Сложите суммы из пунктов 1 и 2 — и уплатите эту сумму по взносам. Налог не платите.
4. Так как вы уплатили взносы на сумму своего налога, вы имеете право не платить налог в этом отчётном периоде.

Когда стоит рассмотреть альтернативы для ИП: НДФЛ и самозанятость

Когда нет высокого стабильного дохода. Ни простое физлицо, ни самозанятое не платят взносы: в бюджет выплачивается только процент от заработанной суммы. Правда, есть ограничение — пониженная ставка для самозанятых (4% если услуги оказываются физическим лицам и 6 — если юридическим и ИП) перестаёт действовать, если годовой доход превышает 2,4 млн рублей.

Сравните сами, сколько заплатят физлица, самозанятые и ИП с одинаковым доходом в 300 тысяч рублей:

НДФЛ пригодится, если вы много тратите на лечение, лекарства и образование. По НДФЛ вам положены вычеты на все эти траты. Если вы сохраните чеки и предъявите их налоговой — вам вернут НДФЛ. Сумма при этом может быть не больше уплаченного налога.

Фото: pressfoto (Freepik)