Как работает жилищно-строительный кооператив и для чего он нужен

Один из способов сэкономить при покупке квартиры — поучаствовать в долевом строительстве: этот формат позволяет вложиться в жильё ещё на этапе котлована через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). За последние годы законодательная база такого долевого участия была переработана и стала удобной и выгодной формой покупки недвижимости. Но у неё есть подводные камни.

Рассмотрим, какие жилищные кооперативы возможны в России, каковы плюсы и минусы у такой схемы и как купить жильё в ЖСК.

Жилищный кооператив: что это

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение физических или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Более актуальное название такой формы долевого участия — жилищный кооператив (ЖК).

ЖК работает по следующей схеме: группа людей создаёт организацию, набирает участников и выбирает управление. Затем все участники оплачивают паевые взносы, которые идут на строительство дома и ввод его в эксплуатацию. По окончании работ и выплате всей суммы члены ЖСК оформляют право собственности и становятся полноправными владельцами собственных квартир.

При долевом строительстве через ЖК пайщики самостоятельно принимают решение о том, как и куда тратить членские взносы: это не только даёт возможность сэкономить, но и обеспечивает прозрачный контроль над тратой денег.

Во время строительства у участников ЖСК появляются навыки менеджмента и юридическая база, формируется компетентное руководство. После введения здания в эксплуатацию кооператив нередко трансформируется в ТСЖ — товарищество собственников жилья.

Работа жилищных кооперативов регламентируется рядом законов: ст. 123 ГК РФ подробно описывает понятие кооперации, а критерии и нормы регистрации ЖСК определены в ст. 110 ЖК РФ.

Какие ЖСК разрешены законом

ЖСК были широко распространены как альтернатива ДДУ (договору долевого участия) до 2018 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство и запрещающий привлекать финансы граждан на этапе строительства. После этого жилищные кооперативы фактически оказались запрещены, но есть исключения.

В соответствии с законодательством, строить за счёт собственных средств людей в рамках кооператива можно в следующих случаях:

• ЖСК получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, при этом дом до сих пор не введён в эксплуатацию.
• Права на участок и объект на нём передан ЖСК для завершения строительства после застройщика, признанного банкротом.
• Так называемые ЖСК с государственной поддержкой, вступить в который могут только определённые категории граждан.

ЖСК с господдержкой подразумевает строительство дома на выделенной государством земле. Закон исключает риск обмана пайщиков, так как деятельность кооператива контролируется руководством ЖК и органами власти. Более того, в законодательстве появился и запрет на ликвидацию кооператива до момента передачи жилых помещений.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК — одна из разновидностей жилищных кооперативов, ставшая самой востребованной после всех изменений. При такой форме пайщики могут приобретать квартиру в любом доме, даже если он строится сторонними подрядчиками. Деятельность такой организации регламентирует Федеральный закон № 215-ФЗ.

Схема в этом случае следующая: пайщик ЖНК вступает в кооператив и сам ищет себе жильё. После того как подходит его очередь, квартира приобретается за счёт средств организации. Участник может зарегистрировать её на себя, заселиться и даже сдавать в аренду. При этом квартира находится в собственности ЖНК и переходит к пайщику только после выплаты полного объёма взносов.

Кто может вступить в ЖСК

Вступить в ЖСК на общих основаниях могут юридические лица и граждане старше 16 лет при наличии паспорта и ИНН. При этом новые ЖСК, которые занимаются именно строительством, уже практически не создаются.

После нововведений в 2018 году возможность стать пайщиком ограничили. Например, в жилищный кооператив с государственной поддержкой могут вступить только следующие категории лиц:

• Молодые учёные.
• Сотрудники государственных научных организаций.
• Военные.
• Преподаватели вузов.
• Работники школ, детских садов и больниц.
• Государственные служащие.

Закон ограничил и количество паёв: если раньше можно было выплачивать более одного взноса и претендовать на приобретение сразу нескольких жилых помещений, то сейчас гражданам доступна только одна кооперативная квартира в строящемся доме.

Для покупки квартиры в кооперативном доме ипотека недоступна. Чтобы вложиться в строительство таким способом, нужны наличные средства или можно взять потребительский кредит, но его ставка значительно выше ипотечной.

Чем отличается жилищный кооператив от ТСЖ, ДДУ и УК

Главное различие ЖСК и ДДУ — контроль за деньгами вкладчиков. В первом случае пайщики сами управляют своими средствами через выбранное руководство кооператива. При договоре долевого участия деньгами распоряжается застройщик. Несмотря на строгие ограничения закона, контролировать трату вложенных денег в этом случае сложнее.

ТСЖ — это одна из форм управления уже построенным и введённым в эксплуатацию домом, а ЖСК — строительство объединением лиц. В обоих случаях товарищество возникает на добровольной основе, выбранный совет отвечает за траты общих денег, все решения принимаются только совместно.

Управляющая компания также отвечает за управление многоквартирным домом, но, в отличие от ТСЖ, она принимает решения и проводит все операции без прямого участия собственников. Более того, УК — коммерческая организация, она производит управление домом на возмездной основе, а это — дополнительные расходы жильцов.

Как организовать ЖСК

Создание жилищного кооператива — реальная задача. По сути, это форма некоммерческой организации, которая создаётся под конкретные цели. Уже после создания кооператива можно претендовать на государственную поддержку или искать недостроенные дома после процедуры банкротства — это единственные возможные способы начать строительство после 2018 года.

Для начала нужно пройти следующие шаги из списка ниже:

1. Собрать инициативную группу граждан. Разработать устав и план развития организации.
2. Среди собранной группы провести собрание о создании кооператива. Решение зафиксировать в виде протокола.
3. Оплатить пошлину за регистрацию юридического лица. Квитанцию об оплате, протокол общего собрания и все учредительные документы предоставить в ФНС вместе с заявлением о регистрации.

У жилищного кооператива должен быть адрес — обычно это место прописки руководителя организации или место, где физически проходят собрания участников. У ФНС есть три дня на регистрацию ЖСК или предоставление отказа на законных основаниях.

Ключевой учредительный документ жилищного кооператива — устав. Требования к нему подробно описаны в ст. 112 ЖК РФ и ст. 123 ГК РФ.

В уставе необходимо прописать следующие моменты:

• Название организации и её точный адрес.
• Сведения о деятельности и целях кооператива.
• Подробный порядок вступления и выхода из ЖСК.
• Размеры паевых взносов и порядок их уплаты.
• Состав руководства и их ответственность.
• Порядок ликвидации и преобразования.

После регистрации строительные кооперативы обязаны публиковать все финансовые документы в общем доступе, включая отчёты о голосованиях и заключения ревизора. Ревизионную комиссию в ЖСК выбирают на срок до трёх лет. Её задача — проведение финансовых проверок в организации с обязательным оформлением отчётной документации.

Как купить квартиру со вступлением в ЖСК

На рынке предложения о продаже кооперативных квартир встречаются редко. После изменений в законе такой формат стал непопулярным, так как возникло много ограничений. При этом приобретать такое жильё — выгодное решение: стоимость квартиры ниже, чем при покупке на общих условиях или в ипотеку.

В первую очередь перед покупкой необходимо проверить ЖСК, чтобы защититься от риска потери денег. У кооперативов, созданных давно, есть история и отзывы пайщиков. Также стоит проверить организацию в официальных источниках, например в Едином реестре застройщиков.

У всех жилищных кооперативов есть устав, его можно найти в открытых источниках, например на сайте ФНС. В нём обычно содержится не только юридическая информация, но и проектная декларация, технические данные о строящемся доме. Также важно запросить типовой договор с пайщиком: в нём должны быть чётко прописаны правила расторжения, оформления права собственности на квартиру и дата окончания строительства.

Если кооперативный дом уже строится, нужно съездить на место и оценить качество работ, состояние стройки. Также важно сверить данные на информационном стенде объекта с документацией кооператива.

Подписание договора и оплата

С каждым пайщиком жилищного кооператива заключается договор: в нём должны быть прописаны все характеристики жилого помещения, а также данные о доме и права участника. Договор подписывают в двух экземплярах: один остаётся у пайщика, второй — у ЖСК. Для оформления потребуется только паспорт и ИНН.

Как и в случае с ипотекой, при ЖСК часто есть вступительный взнос. Его размер регламентируется уставом и договором. После оформления всех документов необходимо своевременно выплачивать взносы в оговорённые сроки. Как правило, их два — паевой (на квартиру) и членский (на расходы организации). Все выплаты производятся строго через банк.

После погашения задолженности нужно взять справку, подтверждающую закрытие пая, — она понадобится для регистрации права собственности на жилое помещение.

После сдачи дома в эксплуатацию потребуется подписать акт приёма-передачи объекта недвижимости. Несмотря на высокий уровень контроля каждого этапа, есть риск ошибок строителей: принимать дом ЖСК желательно вместе с профильным специалистом.

Регистрация права собственности

После сдачи дома и приёмки квартиры, а также выплаты всей суммы по договору недвижимость нужно зарегистрировать. Сделать это можно в личном кабинете портала «Госуслуги» или обратившись в МФЦ «Мои документы».

Для оформления кооперативной квартиры в собственность потребуются следующие документы:

• Договор членства в ЖСК (подписывается при вступлении в жилищный кооператив).
• Документы, подтверждающие покупку пая.
• Справка о выплате задолженности.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.
• Квитанция об оплате пошлины в 2000 рублей.

Процедура оформления права собственности занимает до 10 дней: в результате будет выдана выписка из ЕГРН с печатью и подписью Росреестра. После этого квартира переходит в полное владение собственника.

ЖСК: плюсы и минусы

У жилищных кооперативов есть преимущества и недостатки. Для большинства подойдёт ЖНК: в него можно вступать на общих условиях без привязки к определённым законом категориям пайщиков.

Плюсы покупки квартиры через жилищно-накопительный кооператив следующие:

• Минимальный пакет документов для оформления.
• Нет фиксированного процента, что даст минимум переплаты в долгосрочной перспективе.
• Возможность проживания в квартире до полного погашения долга.
• Право выбирать подрядчиков и поставщиков услуг, возможность участвовать в развитии дома.

Несмотря на выгодные условия, есть и серьёзные недостатки:

• Не предусмотрена процедура регистрации права собственности до полной уплаты взносов.
• Кооператив нельзя привлечь к ответственности за срыв сроков сдачи объекта.
• Возможность потерять квартиру при регулярных просрочках платежей.

При покупке кооперативной квартиры есть риск повышения суммы и ежемесячного паевого взноса. В отличие от ипотеки, здесь нет фиксированной ставки банка по договору.

Коротко о главном

Жилищно-строительный кооператив — добровольная организация людей с целью строительства и управления домом. Каждый участник платит ежемесячный взнос, который состоит из двух частей — на уплату долга за квартиру и на расходы организации.

Законом регулируется работа и особенности покупки жилья через жилищные кооперативы. После 2018 года вступили в силу законы, ограничивающие категории лиц, которые могут вступать в такой кооператив, и саму возможность строительства.

Самый удобный и простой вариант покупки кооперативного жилья — вступление в ЖНК. Это покупка жилья за счёт средств организации с последующей выплатой долга. При этом в квартире можно жить или сдавать её ещё до окончательной выплаты всех взносов.

_{Фотография на обложке: Freepik}