Продажа земельного участка: как сделать всё правильно самостоятельно

Обновлено 08.04.2024

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, — дело хлопотное и ответственное. Особенно, если заниматься процедурой самостоятельно. Когда речь идёт о продаже земельного участка, сам процесс усложняется: нужно будет потратить немало времени: собрать необходимые документы, подготовить саму территорию, вести разговоры с потенциальными покупателями, понять, как оценивать участок, и так далее. Если сравнивать, то, например, продать квартиру — задача чуть более простая.

В статье разберёмся, какие нужны документы для продажи участка и как быть готовым к сделке на всех этапах. Мы уже писали о том, как купить участок, а в этой статье рассмотрим процесс со стороны продавца.

• Проверяем кадастровые границы участка
• Готовим документы для продажи земельного участка
  
• Наводим порядок на участке
  
• Определяемся со стоимостью
  
• Проверяем преимущественное право на покупку
  
• Размещаем объявление
  
• Общаемся с покупателями и показываем объект
  
• Оформляем сделку
  
• Платим налог
  
• Какие расходы несёт продавец
  
• Подведём итоги
  

Проверяем кадастровые границы участка

По российскому земельному праву, любой участок можно продать после того, как он будет поставлен на кадастровый учёт — то есть данные об объекте должны быть обязательно внесены в ЕГРН. Такая информация будет отражаться в выписке реестра. Она поможет узнать, определены ли у земельного участка точные границы, которые отделяют его от соседних территорий, — другими словами, проведено ли межевание.

Чтобы это выяснить, не обязательно обращаться в местную администрацию — гораздо проще и быстрее проверить информацию на портале Роскадастра. Достаточно указать кадастровый номер объекта и найти свой участок на карте. Если он не обведён контуром, это означает, что земля не была разграничена. 

Продать такую недвижимость тоже можно, ведь в сделке важен в первую очередь именно её кадастровый номер. Но не каждый потенциальный покупатель согласится приобретать землю, координаты которой чётко не определены. Кроме того, если клиент собирается купить земельный участок в ипотеку, без межевого плана ему не обойтись. Поэтому рекомендуем позаботиться об этом на этапе подготовки земли к продаже: для этого следует обратиться в геодезическую организацию, которая имеет лицензию на проведение межевания.

Готовим документы для продажи земельного участка

Документы на участок необходимо будет показать покупателю, чтобы он удостоверился в юридической чистоте сделки. В базовый комплект входят следующие бумаги.

1. Документы, удостоверяющие личность собственника, — паспорт. Если владелец участка несовершеннолетний, необходимо взять на встречу с потенциальным покупателем свидетельство о рождении. В таком случае лучше заранее позаботиться о получении согласия на сделку от органов опеки. Этот же документ потребуется, если собственник признан по суду недееспособным.
2. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Напомним, бумажное свидетельство перестали выдавать в середине июля 2016 года. Выписку можно получить через отделения МФЦ или Росреестра. За её предоставление придётся заплатить госпошлину (документ в бумажном виде — 460 рублей, в электронном — 350 рублей).
   Срок изготовления выписки при запросе через МФЦ составляет до 5 дней. Самый быстрый способ получить документ — заказать его через сайт Госуслуг: там оформление выписки в электронном виде возможно в течение трёх дней.
   Выписка не только удостоверяет право собственности — она показывает, есть ли обременения на землю. Покупатель может удостовериться, что участок не заложен и не арестован.
   
3. Правоподтверждающий документ. Это может быть свидетельство о наследовании недвижимости, судебное решение, договор купли-продажи или дарения.
   
4. Разрешение супруга/супруги на сделку. Оно потребуется, если участок находится в совместной собственности супругов, то есть был приобретён в браке. Однако здесь есть исключение: в ситуации, когда между супругами заключён брачный договор о раздельном владении совместно нажитым имуществом, разрешение не требуется. Если его нет, согласие мужа/жены обязательно. При этом разрешение необходимо будет заверить у нотариуса, в противном случае сделку по суду могут признать недействительной.
   

Если на земельном участке стоит дом, необходимо собрать на него отдельный пакет документов. Например, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, согласие супруга/супруга на сделку и другие бумаги. 

Часто бывает так, что к моменту продажи участка собственник не зарегистрировал дом. Это чревато неприятностями: по документам, покупатель приобретает только землю, на которой нет строений. Конечно, такая ситуация может снизить фактическую стоимость объекта. И ещё один важный момент: нежилые постройки без коммуникаций и фундамента разрешается не регистрировать. 

Наводим порядок на участке

Когда документы, необходимые для продажи участка земельного, готовы, можно приступать к дальнейшим этапам. Перед тем, как подать объявление, следует привести территорию в порядок — ухоженные участки привлекают внимание потенциальных покупателей. Рекомендуем сделать следующее:

• убрать с участка хлам;
• скосить траву или очистить дорожки от снега;
  
• вырубить лишние кустарники и деревья;
  
• аккуратно сложить инвентарь в хозпостройках;
  
• починить и покрасить забор, если участок размежёван.
  

Определяемся со стоимостью

Самый простой способ определиться с ценой участка — проанализировать предложения аналогичных объектов на рынке в вашем регионе. При этом необходимо учитывать ряд факторов.

• Юридическая чистота. Если у земли только один собственник, участок не в залоге и размежёван — это даёт преимущество перед другими предложениями.
• Удалённость от города. Быстрее продаются земли, которые расположены ближе к населённым пунктам. Кроме того, можно смело повышать цену, если рядом с участком есть остановка, магазин, аптека, сад и школа. Плюсом будет и стабильный общественный транспорт до города — электричка или автобус.
  
• Разрешение на использование участка. Гораздо проще продать землю под строительство жилого объекта (ИЖС). На такой территории можно будет построить дом для круглогодичного проживания и оформить постоянную прописку. Соответственно, цена на ИЖС будет существенно выше, чем на земли с другой категорией назначения.
  Есть нюанс: если права на землю ограничены, то на высокую цену рассчитывать не стоит — на таком участке строительство может быть запрещено полностью или разрешено только в определённых местах участка, в зависимости от типа ограничения.
  Например, на территории заповедника нельзя строить и ездить на автомобиле (п.7 ст. 95 ЗК РФ). А если поблизости проходит газопровод или нефтепровод, то ширина зоны, в которой запрещено строительство, зависит от диаметра трубы (точные цифры можно посмотреть в таблице п.3.16 СНиП 2.05.06-85).
• Доступные коммуникации. Если на участок подведена вода, электричество и газ, цену можно увеличить как минимум на 30% по сравнению с аналогичными объектами без коммуникаций. Близко расположенные коммуникации (проходящие по улице или по меже) тоже дадут преимущество.
  
• Сезон продажи. Во многом на цену влияет спрос на участки. Обычно он существенно возрастает в конце зимы или ранней весной — как раз в это время года можно ставить максимальную цену.
  
• Место расположения. Стоимость участка можно смело повысить, если он находится на возвышенности. Обычно низинные территории стоят дешевле, ведь они часто подтапливаются из-за паводков и дождей.
  
• Экология. Близко расположенные промышленные объекты или ЛЭП снизят цену, а лес, море, река или озеро в шаговой доступности повысят.
  
• Состояние построек и посадки на участке. За плодоносящий ухоженный сад или виноградник можно немного увеличить цену, а при наличии ветхого дома под снос придётся её снизить.
  

Если вам самостоятельно сложно определить стоимость земельного участка, обратитесь к квалифицированному оценщику. С отчётом эксперта на руках получится предоставить потенциальному покупателю весомый аргумент, который доказывает, что цена вполне обоснована. Учтите, что оценочный отчёт действителен только в течение шести месяцев.

Проверяем преимущественное право на покупку

В некоторых случаях закон определяет, кто имеет право купить землю в первую очередь. Поэтому как только продавец определится с ценой, нужно прежде всего предложить покупку недвижимости тем, у кого есть преимущественные права.

• Если участок находится в долевой собственности, такое право есть у всех совладельцев (ст. 250 ГК РФ).
• Если продаются земли сельскохозяйственного назначения, преимущественное право есть у районной или областной администрации (ст. 8 закона 101-ФЗ от 24.07.02 г.)

Прежде чем выставлять землю на продажу, нужно в письменном виде уведомить физ. лицо, организацию или орган власти, у которого есть преимущественное право, и только если они письменно откажутся или в течение месяца не сообщат о своём решении, размещать объявление. В случае, если собственник изменит условия сделки, уведомление нужно будет отправить повторно и снова подождать месяц.

Размещаем объявление

Для размещения объявления можно воспользоваться Яндекс Недвижимостью: достаточно зарегистрироваться на площадке, выбрать нужную категорию, добавить описание объекта, его стоимость и фото. При этом важно максимально подробно рассказать об участке и о его преимуществах. Среди достоинств можно указать возможности для досуга, например: «В пяти минутах ходьбы находится красивое чистое озеро, где можно искупаться и порыбачить». 

Если вы продаёте участок с домом на территории СНТ, обязательно укажите, можно ли в прописаться в доме и подходит ли он под оплату материнским капиталом.

Дополнительно можно использовать и другие способы для поиска покупателей: расскажите о продаже участка знакомым и соседям, повесьте баннер с объявлением на заборе, распечатайте предложение и расклейте рекламу в наиболее посещаемых местах.

Общаемся с покупателями и показываем объект

Если ваше предложение действительно интересное, готовьтесь к тому, что звонков будет много. Чтобы отсеять ненужные вопросы и сэкономить время, изначально в объявлении максимально подробно опишите участок и обозначьте период, в который вам удобно общаться. Будьте вежливыми и честными. Если у земли есть какие-то недостатки, лучше сразу рассказать об этом. Не стоит тратить время на разговоры с людьми, которые начинают сомневаться насчёт покупки или требуют слишком большую скидку.  

Если потенциальный покупатель действительно заинтересован, договоритесь об удобном времени и дате просмотра. На встречу не забудьте взять с собой все необходимые документы для купли-продажи земельного участка. Если покупателя устраивают условия сделки, обсудите с ним дальнейшие действия. Чтобы вы не продали участок другим, будущий собственник обычно оставляет задаток или аванс. Перед передачей средств стороны должны зафиксировать свои намерения в соглашении или предварительном договоре купли-продажи. Факт получения денег также нужно документально оформить, составив расписку.

Оформляем сделку

Итак, вы почти продали участок: осталось только заключить с покупателем основной договор купли-продажи, получить деньги и зарегистрировать сделку. В документе необходимо максимально детально прописать параметры участка, цену объекта цифрами и прописью, реквизиты сторон, порядок оплаты. Переход права собственности может оформляться либо до передачи денег, либо уже после регистрации. Это будет зависеть от условий, прописанных в договоре. 

Обратите внимание, что утаивать важную информацию об участке и прилегающих землях незаконно. Также нельзя включать в договор пункты, которые ограничивают права будущего собственника — например, устанавливать своё право на выкуп участка обратно или запрещать ему передавать землю в залог или аренду. Согласно ст 37 ЗК РФ такие действия дают покупателю право потребовать снижения цены или расторгнуть договор.

Если вы продаёте долю участка, договор нужно будет заверить у нотариуса. Исключение — когда все собственники продают свои доли по одному договору.

Сделку можно зарегистрировать в ближайшем МФО или отделении Росреестра. За услугу новому владельцу придётся заплатить 2000 рублей. Через 7–9 дней переход права собственности на участок будет зафиксирован в базе реестра. Как только покупатель полностью рассчитается с продавцом и сделка пройдёт регистрацию, это будет значить, что продажа успешно состоялась.

Бывают ситуации, когда продавец находится в другом городе и не может присутствовать лично. В этом случае возможны два варианта: продажа по доверенности или дистанционная сделка через нотариат (возможна с 2021 года). В первом случае доверенным лицом может быть ваш родственник, знакомый, риелтор, юрист или агентство недвижимости. По договорённости он может выполнить все необходимые действия — давать объявления, показывать квартиру, оформлять сделку и принимать деньги. Во втором случае посредниками будут нотариусы: один в вашем населённом пункте, а второй — в месте, где находится земля. Они не будут заниматься поисками покупателя, но помогут провести сделку.

Платим налог

Продажа участка — это доход, который облагается налогом (НДФЛ). Граждане России должны выплатить 13% от суммы сделки, нерезиденты — 30%. Налог нужно платить не сразу, а до 15 июля следующего за продажей года.

Чаще всего выплачивать полную сумму не приходится — всё зависит от того, сколько вы владели участком, как он вам достался (покупка, наследство, приватизация и т.п.) и сколько вы за него получили. Например, сделки на сумму меньше одного миллиона рублей не облагаются налогом, а если вы покупали участок и можете подтвердить расходы, то налог будет начислен на разницу между доходом и расходом.

Пример расчета. Человек купил участок за 2 000 000 рублей, а через пару лет продал его за 2 300 000 рублей. НДФЛ составит (2300000 – 2000000) * 0,13 = 39000 руб. 

Мы уже подробно разбирали, как можно уменьшить сумму налога, а в каких случаях удастся полностью избежать выплат.

Какие расходы несёт продавец

В идеальном случае продавец заплатит только 350 рублей за получение выписки из ЕГРН, но в зависимости от ситуации могут возникнуть следующие траты:

• межевание участка — в регионах цены начинаются от 6000 рублей, окончательная сумма зависит от размеров, формы участка, расценок организации;
• услуги оценщика — сумма зависит от площади участка, его формы, наличия строений, назначения земли, ориентировочно от 3000 рублей до 20 000 рублей;
• размещение объявлений на платных площадках;
• привлечение подрядчиков для расчистки участка;
• услуги риелтора, если некогда заниматься продажей — 1–5% от суммы сделки, зависит от того, какие именно работы будут проводиться;
• если прибегаете к услугам нотариуса, пошлина составит 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей (п.5 ст. 333.24 НК РФ);
• налог на полученный доход.

Подведём итоги

Продать землю вполне можно и без привлечения специалистов. Самые ответственные задачи в этом процессе — собрать все необходимые документы для продажи участка, не промахнуться с оценкой и подробно описать объект (чтобы сократить время на телефонные переговоры). Лучший период для сделки — ранняя весна: как правило, осенью и зимой спрос на такие объекты существенно падает вместе с ценой объектов. 

Если есть опасения по поводу мошенников или любых форм обмана, можно довериться проверенному риелтору. Без помощи специалиста по недвижимости также не обойтись, когда продавцу попросту некогда заниматься сделкой.

Точный порядок действий следующий: 

1. Проверяем кадастровые границы участка;
2. Готовим документы для продажи земельного участка;
3. Наводим порядок на участке;
4. Определяемся со стоимостью;
5. Проверяем есть ли у кого-то преимущественное право;
6. Размещаем объявление;
7. Общаемся с покупателями и показываем объект;
8. Оформляем сделку;
9. При необходимости платим НДФЛ.