Как повысить арендную плату: образец уведомления

Инфляция, рост стоимости объекта недвижимости, экономическая ситуация в стране и другие факторы могут привести к тому, что арендодателю рано или поздно приходится поднять плату за аренду.

Рассказываем, как предусмотреть эту возможность в договоре, почему уведомлять нужно обязательно письменно и как составить документ о повышении арендной платы, а также приводим образец.

Как предусмотреть возможность увеличения платежей

Гражданский кодекс РФ определяет, что хозяин недвижимости может повышать или понижать размер арендной платы, договорившись об этом с арендатором. Делать это можно не чаще 1 раза в год, если в договоре аренды не написано другое.

Чтобы иметь возможность менять стоимость аренды самому, без одобрения арендатора, собственнику стоит прописать эти условия в договоре. Если пропустить этот пункт, арендатор, скорее всего, откажется платить больше, и заставить его не получится. Если сдавать помещение по старым ценам будет нерентабельно, владельцу недвижимости останется только расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В идеальном варианте документ должен содержать следующие условия:

• возможность изменения размера арендных платежей;
• как часто можно это делать;
• при каких условиях;
• максимальный размер повышения арендной платы за одно изменение;
• кто может инициировать изменение арендной платы;
• в какой форме инициатор должен уведомить вторую сторону;
• за какой срок до повышения нужно уведомить вторую сторону или с какого момента новая цена начинает действовать;
• способ передачи уведомления;
• возможность арендатора отказаться от договора, если новая стоимость аренды его не устроит.

Если договор краткосрочный, то есть заключён на срок менее 12 месяцев, по окончанию его срока арендодатель может предложить арендатору перезаключить его на новых условиях. С долгосрочным договором сложнее: любые связанные с ним соглашения, в том числе об изменении арендной ставки, нужно регистрировать в Росреестре (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В качестве условия для повышения арендной платы можно указать инфляцию, подорожание коммунальных услуг или повышение ключевой ставки Банка России, покупку собственником новой техники, мебели или выполнение ремонта, улучшение транспортной доступности объекта. Если ставка арендной платы будет рассчитываться на основании акта оценки рыночной стоимости недвижимости, нужно указать ФИО оценщика. Изменение условий нужно будет подтвердить: приложить к уведомлению акт оценки недвижимости, выполненный независимым оценщиком, или выписку из Росстата.

Условия индексации должны быть связаны с валютой договора. Например, если цена аренды указывается в рублях, разумно применять для расчётов индекс потребительских цен Росстата. Если стоимость аренды привязывается к доллару, можно использовать формулировку «по курсу ЦБ РФ на день оплаты».

Как правило, в договоре указывают, что владелец недвижимости должен уведомить арендатора о повышении стоимости аренды за 30 дней, но никто не может запретить участникам сделки прописать в документе другой срок. Можно, например, выбрать первое число следующего календарного месяца или считать дату получения уведомления первым днём повышения арендной платы.

Для чего нужно письмо-уведомление о повышении арендной платы

Письмо об увеличении арендной платы относится к юридически значимым сообщениям и имеет уведомительный характер. Это значит, что обсуждать и получать одобрение от арендатора не нужно — достаточно сообщить ему новые условия. Правовое значение имеет факт доставки уведомления: пока арендатор его не получил, платить по новой ставке он не должен. Ответил он на письмо или нет — в данном случае не важно.

Сообщить арендатору о повышении цены можно и устно, но наличие доказательства о получении уведомления — например, бланка извещения о вручении заказного письма — поможет в случае судебного разбирательства.

Как составить письмо об увеличении арендной платы

Форма уведомления не регламентируется законом, она свободная. Юристы рекомендуют указать в документе следующую информацию.

• Реквизиты: данные арендодателя и арендатора, их ФИО, ИНН и контакты, место и дату составления уведомления. Если отправитель — организация, потребуется указать её наименование и ОКПО.
• Причина: почему возникла потребность повысить арендную плату.
• Основание: какие нормы позволили арендатору увеличить цену аренды. Например, можно прописать пункт договора или дополнительного соглашения к нему.
• Важные условия: итоговая сумма арендных платежей и дата, с которой плата повышается.
• Подпись составителя уведомления, или печать, если арендодатель — юридическое лицо.
• Приложение: перечислить и приложить все дополнительные документы, включая договор аренды.

Уведомление необходимо написать в деловом стиле, изложив факты сухим языком. В лучших образцах точно фиксируются суммы и сроки, а вся информация понятна адресату.

Письмо об увеличении арендной платы: образец

В информационном письме о повышении арендной платы в качестве образца можно использовать следующие формулировки.

• Для причины повышения арендной ставки: «в связи с общим ростом цен», «по истечении 12 месяцев», «по итогам оценки рыночной стоимости объекта» и др.
• Для основания: «согласно условиям заключённого сторонами договора найма жилого помещения», «в соответствии с п.№ … договора аренды от …».
• Для важных условий: «таким образом, арендная плата составит … руб.», «арендная плата за календарный месяц составит сумму в рублях РФ, эквивалентную 1000 (одной тысяче) евро».
  

Как отправить уведомление арендатору о повышении арендной платы

Закон не регламентирует то, в какой форме арендатор должен получить уведомление. Практика показывает, что наиболее удобны заказные и ценные письма, а также сообщения, отправленные по электронной почте. Если придерживаться норм ГПК РФ, к списку способов уведомления можно добавить телеграмму, факс и публикацию информации в заранее оговорённом СМИ.

Личное вручение

Если уведомление решили передать лично, документ нужно составить в двух экземплярах: один из них остаётся у арендатора, другой — у собственника недвижимости. Арендодатель передаёт их арендатору и получает одно из уведомлений обратно с подписью и пометкой: «Документ получил». Если арендатор — юридическое лицо, факт уведомления необходимо зарегистрировать в соответствующем отделе компании.

Электронная почта

Это наиболее оперативный, но не самый надёжный вариант. Если дело дойдёт до судебного разбирательства, факт доставки уведомления будет сложно доказать.

Курьерская доставка

Если арендатор и владелец недвижимости находятся в одном городе, удобно отправить уведомление через курьерскую службу. Это быстрее, чем посылать письмо почтой, и так же надёжно, как если письмо передаётся с подписью о получении.

Почта России

Это самый распространённый вариант, не требующий встречи с арендатором. Подтвердить факт получения поможет ценное письмо с описью вложения. К нему нужно приложить не только само уведомление, но и приложения. Когда арендатор получит документы, отправителю придёт оповещение, также у него останется опись вложения и чек.

Куда отправлять уведомление арендатору о повышении арендной платы

Чтобы уведомить арендатора по почте, нужно знать его адрес. Не всегда владелец недвижимости в курсе, где именно проживает вторая страна, и в таком случае задача собственника — не найти арендатора, а отправить уведомление надлежащим образом.

Если арендатор — организация или ИП, отправлять письмо нужно по адресу из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Физическому лицу уведомление нужно послать по адресу регистрации. Даже если арендатор там не проживает и фактически письмо не получил, по закону будет считаться, что его уведомили. Например, письмо может вернуться отправителю по истечении срока хранения, так как адресат отказался его получать, но это не освобождает арендатора от обязанности оплачивать аренду по новому тарифу.

Регистрация уведомления о повышении арендной платы

Необходимость государственной регистрации новых условий зависит от того, зарегистрирован ли исходный документ в Росреестре. Если договор краткосрочный, он не регистрируется, поэтому уведомление и новое соглашение тоже регистрировать не нужно.

Изменение стоимости аренды в долгосрочном договоре, длительностью более года, считается существенным условием. Для внесения обновлённых данных необходимо повторно зарегистрировать документ. Также возможно составление дополнительного соглашения к договору и его регистрация в Росреестре. Но само уведомление не требует регистрации и не имеет юридической значимости.

Зарегистрировать новый договор в Росреестре можно в любые сроки, но лучше не откладывать: незарегистрированное соглашение не позволит арендатору снизить налоговую базу на прибыль.

Подведём итоги

• Уведомление о повышении арендной платы можно отправлять арендатору, если такая возможность заранее предусмотрена в договоре аренды.
• В договоре важно указать, как часто можно менять стоимость аренды, на какую сумму или процент, а также при каких условиях и в какой форме нужно уведомлять вторую сторону.
• В уведомлении нужно сообщить, почему возникла необходимость повышать ставку, на каком основании, с какой даты и на какую сумму.
• Отправить уведомление можно по электронной почте, курьером или передать лично в руки. Но отправка заказным письмом Почтой России с уведомлением о вручении — самый распространённый и надёжный вариант. Посылать письмо нужно по адресу регистрации юридического лица или гражданина-арендатора.
• Регистрировать в Росреестре уведомление не нужно: если договор краткосрочный, оно само по себе является юридически значимым документом; если договор аренды долгосрочный — после отправки уведомления необходимо зарегистрировать новый договор или допсоглашение к нему.