Как поменять управляющую компанию

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

УК, выбранная на общем собрании собственников

Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.

Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.

Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

• если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
• если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
• если жители решили сменить способ управления домом;
• если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.

Если УК нарушает условия договора

Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

• УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
• УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
• у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
• невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.

Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

1. Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
2.  Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах:   в реестре лицензий субъекта РФ (например, Москвы или Кировской области). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в сводном федеральном реестре. Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.
3. Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями. 

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна. В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.

Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.

А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?

На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.

Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.

Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.

Как подготовиться к собранию собственников

Чтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.

О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете узнать в Жилищном кодексе. На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.

Но правила проведения собрания не главная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться. Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное. Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.

Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

1. Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
2. Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.

Найдите единомышленников

Если у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.

Соберите все доказательства

Посмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.

С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.

Подыщите достойную замену УК

• посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;
• найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;
• изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов. Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории. Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ;
• сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги. С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.
• чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.

Расскажите о своих планах другим соседям

Повесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.

Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов. Если таких нет, можно всё это создать. Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.

Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями. Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.

Как преодолеть инертность собственников

Используйте несколько способов уведомления

Закон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.

Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний. Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда. И помните, что обязательный не значит единственный. Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.

Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже в электронной форме будет стоить 300 рублей. То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей. И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей. Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можно на сайте Почты России.

То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников. Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).

И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.

Обойдите квартиры и напомните о собрании лично

Личное напоминание — самое лучшее. Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов. Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.

Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителей

Во время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти. Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.

Выберите удобный способ голосования

Закон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании. Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.

Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.

Как провести собрание собственников

Итак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену. Что дальше? Как проводить собрание?

До начала собрания зарегистрируйте пришедших

Попросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.

Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.

Проверьте, есть ли кворум

Кворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным. В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме. Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.

Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании. 

К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв. м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т. д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание. Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.

Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голоса

Председательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.

Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании. Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.

На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени. При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.

Составьте протокол по итогам собрания

Это нужно сделать по правилам: у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.

Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.

Проинформируйте жильцов о результатах собрания

Обычно решения вывешиваются в подъезде. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.

Отправьте протокол в УК

Это должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания. Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию. Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании. Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания. 

Подведём итоги:

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Заключайте договор с новой УК не больше чем на 1 год —  за первый год работы вы сможете оценить её и отказаться без лишних хлопот, если она не подойдёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева