Из нанимателей в собственники: плюсы и минусы аренды с правом выкупа

Аренда с последующим выкупом квартиры встречается нечасто, но может стать интересным вариантом приобретения недвижимости. Разберёмся в особенностях аренды с правом выкупа, её отличиях от покупки в ипотеку, а также рисках для продавца и покупателя.

Напомним, что аренда в правовом поле касается исключительно юридических лиц, а наëм — физических. Но в разговорной речи всё принято называть арендой, поэтому в тексте будет использоваться и этот термин.

Аренда с правом выкупа недвижимости — что это

Ипотека и покупка квартиры за «реальные» деньги — самые распространённые способы стать собственником. Но существует и другая форма приобретения жилья — аренда недвижимости с последующим выкупом. В этом случае отношения найма и купли-продажи совмещены. Арендатор выплачивает владельцу квартиры регулярные платежи, а уже после уплаты фиксированной суммы право собственности переходит к арендатору. 

Купить через аренду можно квартиру, дом, землю, транспорт и даже оборудование. Но чаще всего таким договором пользуются для приобретения прав именно на недвижимость.

Как заключить договор аренды недвижимости с правом выкупа

Для этого необходимо оформить специальный договор, где будут прописаны права и обязанности сторон по поводу найма, а также обязательство о переходе собственности. Главное условие для вступления в права нового владельца жилья — это выплата всей оговоренной суммы.

В соглашении необходимо указать следующие пункты:

• дату заключения договора и город, в котором он оформляется;
• паспортные данные сторон;
• информацию о жилье, кадастровый номер, адрес, этаж, номер квартиры, её общую площадь и количество комнат;
• данные об общей сумме, рассчитавшись с которой арендатор сможет переоформить право собственности;
• периодичность и сумму выплат;
• способ перечисления денег и банковские реквизиты;
• обязанность оплачивать коммунальные платежи;
• права и обязанности сторон. Например, обязательство собственника не обременять квартиру;
• сумму задатка и условия для его возврата, а также уточнение, входит ли он в сумму выкупной цены;
• данные лиц, которые могут проживать в арендованной квартире;
• договорённости о ремонте и условиях содержании жилья;
• форс-мажорные ситуации;
• последствия для сторон при невыполнении закреплённых договорённостей;
• случаи расторжения соглашения;
• порядок оформления собственности на арендатора;
• срок договора;
• подписи нанимателя и собственника.

Особенности договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.

Например, арендатор обязан выплачивать каждый месяц определëнную сумму. По подсчётам, через пять лет полная сумма будет у владельца. В таком случае стороны должны указать, возможны ли задержки, просрочки — и если да, то на какой период и какую сумму. Также стоит отметить и возможность досрочного права выкупа. Сроком передачи права собственности может быть дата окончания договора или дата последнего платежа. Этот аспект обязательно нужно прописать.

Какие ещё детали стоит учесть

• Арендная плата в некоторых случаях оплачивается отдельно, а выкупная сумма — дополнительными платежами.
• Если соглашение оформляется на долгий срок, то стоит прописать, будет индексироваться выкупная цена или нет.
• Перед подписанием договора квартиру желательно проверить на обременение, чтобы убедиться, что она не под арестом и нет несовершеннолетних дольщиков.
• Договор аренды с выкупом рекомендуется регистрировать. Удобнее всего оформить договор долгосрочной аренды, если планируется получать выкупную цену в течение нескольких лет. Также договор лучше заверить и подписать у нотариуса.

Выкупная цена

Это один из самых важных аспектов при заключении договора аренды с последующим выкупом недвижимого имущества. Выкупная цена зависит от срока выкупа, так как стороны понимают, что со временем квартира будет дорожать. Если срок выкупа — это несколько лет, то стоимость не сильно вырастет или зафиксируется на одном уровне. Если же речь идëт о десятилетии и более длинном сроке, то стоимость могут справедливо поднять.

Также выкупная цена может быть разбита на ежемесячные платежи, но в целом периодичность и размер стороны определяют вместе. Возможна ситуация, при которой в течение полугода арендатор платит небольшие ежемесячные платежи, а ещё через полгода обязуется погасить всю оставшуюся сумму: например, после получения наследства. Или, наоборот, арендатор сразу платит значительную часть суммы, а остальную обязуется погасить ежемесячной рассрочкой.

Всегда нужно предусматривать в договоре и возможность перечисления всей суммы выкупной цены досрочно. 

Важно: если в договоре не указана общая стоимость квартиры, то суд признает такой договор недействительным. Арендатор при иске уже не сможет рассчитывать на право собственности, а владельцу придётся отдать все деньги обратно.

Что нужно делать нанимателю 

После заключения договора арендатору остаëтся исправно выплачивать необходимую сумму в оговорённые промежутки. После погашения выкупной цены наниматель может воспользоваться правом для переоформления недвижимости на себя. 

Что касается самой аренды, то пока квартира принадлежит другому лицу, важно соблюдать все правила проживания, оговорённые при заключении договора. Если владелец не разрешает заводить домашних питомцев, то и мечту о кошке придётся отложить.

То же самое работает и в обратную сторону. Если арендатор уже договорился отремонтировать санузел, а владелец снизил месячную плату, — придётся заняться техническими работами, а не говорить что «это уже не моя квартира». В противном случае — перерасчёт.

Действия собственника при аренде с последующим выкупом

Владелец жилья обязан также исполнять все договорëнности и установленные законом нормы. Значит, он не может просто «передумать» через несколько лет и решить выселить арендаторов, а квартиру оставить себе, если платежи перечислялись исправно. А ещё такое жильё нельзя подарить или продать, если соглашение аренды квартиры с выкупом уже подписано.

После полноразмерной уплаты выкупной цены собственник обязан передать право на недвижимость новому владельцу.

Кому выгодна аренда с правом выкупа квартиры

Зачем же заключать договор аренды недвижимости с последующим выкупом, если понравившуюся квартиру можно купить сразу или взять в ипотеку? Ведь, казалось бы, в этом случае обе стороны находятся в выигрышном положении: собственник получает всю необходимую сумму, а покупатель — права на квартиру. При ипотеке недвижимость будет находиться в обременении у банка, но основные права собственника всё равно начнут действовать после подписания договора и регистрации. Владельцу обычно аренда с правом выкупа не интересна, так как вся сумма будет у него на руках только через несколько лет, но и квартирой уже распоряжаться в полной мере он не сможет. Арендатору тоже чаще всего проще взять ипотеку и сразу вступить в право собственности.

Но бывает и так, что аренда с последующим выкупом выгодна. Например, квартира находится в отдалённом районе и требует капитального ремонта, поэтому не слишком востребована на рынке жилья. Собственник такой недвижимости может рассмотреть вариант аренды с выкупом. 

Арендатор в этом случае тоже может найти преимущества: в частности, ему не придётся платить сразу всю сумму при покупке. Также нет необходимости в хорошей кредитной истории, первоначальном взносе, сборе справок, документов и наличии созаёмщиков, как в случае с ипотекой. 

Арендатор может договориться о комфортных ежемесячных платежах, в которых не будет банковских переплат, да и вся сумма выкупа может быть намного ниже, чем при ипотечном кредите. Если жильё нуждается в ремонте, то с собственником всегда можно договориться о скидке или включении затрат в сумму выкупа или аренды.

Существенным плюсом считается ещё и то, что жильё не находится в аренде у банка. Так арендатор может без пени и штрафов отказаться от ежемесячных взносов и съехать с квартиры, если передумает. 

Кроме того, ряд инвестиционных компаний предлагает подобную форму договора на продажу элитного жилья. Сделка напоминает ипотеку, только сумма здесь выплачивается компании. Но не стоит рассчитывать на бюджетные варианты: в таких случаях всегда подстерегает наценка с учётом роста цен на рынке недвижимости. Нужно иметь в виду и то, что сроки аренды обычно ограничены.

Риски аренды жилья с последующим выкупом

Основные риски несут арендаторы. При недостаточно чëтко или неправильно сформулированном соглашении собственник может попробовать выселить нанимателей спустя несколько лет выплат аренды. Также он может заложить жильё или подарить его.

В таких отношениях арендатору рекомендуется регулярно заказывать выписку ЕГРН и проверять, нет ли новых обременений на квартиру, а также прописать в договоре серьёзные последствия для подобных действий. Смерть владельца тоже может вызвать проблемы для арендаторов, так как придётся выяснять отношения с наследниками. 

Для собственника основной риск — это возможное повышение цен на квартиры больше предполагаемой им суммы. Динамику рынка и экономические кризисы не всегда получится предугадать, поэтому собственник в назначении выкупной цены ориентируется на средние показатели.

Как получить квартиру в собственность после аренды

Как правило, вступать в собственность арендатор может сразу же после полной выплаты выкупной цены. Однако на стадии подписания договора стороны могут условиться и на другой дате.

После расчёта собственник и арендатор подписывают акт об исполнении обязательств. На его основании новый владелец обращается в Росреестр, и после регистрации квартира станет его собственностью.

Заключение

Договор аренды недвижимости с правом выкупа — реальный шанс приобрести квартиру для тех, кто по разным причинам не может претендовать на ипотеку. Но из-за особенностей такой сделки при заключении договора лучше получить консультацию специалиста и подписать документы у нотариуса. Если в соглашении будут неточности, то дело может дойти до суда, который также, вероятно, признает спорный договор недействительным.