Ипотека с плохой кредитной историей: реальность или миф

Кредитная история — важный показатель, по которому банк оценивает потенциального заёмщика. По этому критерию финансовые организации могут судить о надёжности и ответственности клиента. Однако сегодня россиянин с идеальной кредитной историей — довольно большая редкость. Поэтому, как правило, организации не определяют этот фактор как решающий при рассмотрении заявки на ипотеку. Особенно это касается крупных банков с достаточным объёмом капитала. 

Подробно расскажем, как покупателю с плохой кредитной историей взять ипотеку и что для этого потребуется.

Что такое кредитная история и где её найти

Кредитная история (КИ) — это запись взаимоотношений клиента с различными кредиторами: МФО, банками, судебными приставами. Она формируется и хранится в хронологическом порядке в базах специализированных организаций — Бюро кредитных историй (БКИ). Такие структуры хоть и частные, но строго контролируются ЦБ и без лицензии регулятора не вправе оказывать услуги. На сегодняшний день их осталось всего 7, и среди них наиболее крупными считаются ОКБ, НБКИ, КБРС. Проверить легальность работы организаций можно на сайте ЦБ. 

В базах БКИ содержатся записи обо всех обращениях граждан в финансовые организации, полученных кредитах и займах, просроченных платежах, непогашенных обязательствах перед кредиторами. Доступ к такой информации есть у банков, МФО, страховых компаний и даже работодателей. Сама КИ клиента хранится в бюро на протяжении семи лет. До начала 2022 года этот срок составлял десять лет.

Финансовые организации вправе самостоятельно решать, с каким из БКИ им сотрудничать. Бывает так, что данные клиента хранятся сразу в нескольких базах. Чтобы узнать, где именно находится кредитная история конкретного гражданина, необходимо отправить запрос в главный каталог ЦБ (проще всего это сделать через портал Госуслуг). После рассмотрения заявки система выдаст список БКИ, в котором размещены записи о кредитной истории.

Чтобы приблизительно узнать свои шансы на одобрение ипотеки, существует кредитный рейтинг — это оценка КИ по шкале от 1 до 999. Чем выше показатель, тем больше вероятности получить ипотечный кредит. Для удобства клиентов шкала окрашена в разные цвета, где наиболее благоприятная зона — зелёная. В красном отсеке расположены значения с наименьшей вероятностью одобрения: обычно с такими заёмщиками не хотят связываться даже МФО. Однако такую ситуацию всегда можно исправить.

Что ухудшает кредитную историю

В первую очередь на кредитную историю влияют следующие факторы:

• длительные просрочки;
• наличие незакрытых задолженностей;
• частое обращение в МФО;
• непогашенные обязательства по суду;
• систематические просрочки.

Как получить ипотеку с плохой кредитной историей: пошаговое руководство

Хорошая новость в том, что даже если у вас когда-то были просрочки по кредитам, это ещё не значит, что КИ плохая и банки обязательно откажут в ипотеке. Это правило работает и в обратном порядке: финансовые организации могут принять отрицательное решение по заявке, если у клиента положительная КИ или она вовсе отсутствует. 

Дело в том, что у каждого кредитора есть список наиболее важных критериев отбора заёмщиков. Если для одних банков сюда относится кредитное прошлое клиента, то для других — его платёжеспособность. В любом случае финансовые организации всё же будут изучать КИ заявителя, но для большинства организаций этот фактор не будет решающим. Чтобы не терзать себя вопросом, дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей, рекомендуем всё же попытаться взять обычный кредит и проверить таким образом, одобрит ли банк заявку. 

Проанализируйте и составьте личный портрет заёмщика

Чтобы приблизительно оценить шансы на одобрение ипотеки, отправьте запрос в ваше БКИ для получения отчёта. Такая услуга предоставляется каждому клиенту абсолютно бесплатно до двух раз в год. Для получения достаточно перейти на сайт БКИ и авторизоваться в системе через подтверждённую учётную запись Госуслуг. В некоторых организациях доступ в личный кабинет открывается также через ID крупнейших банков. Например, на площадке «Кредистория» от БКИ ОКБ это можно сделать через действующий аккаунт Сбера или Тинькофф. 

После подачи запроса отчёт автоматически сформируется за пару минут. Готовый документ появится в личном кабинете или отправится электронным письмом. Внимательно изучите каждый пункт: важно убедиться, что за вами не числятся посторонние долги. Если есть обязательства перед кредиторами, желательно их как можно быстрее закрыть. При этом учтите: информация поступает в БКИ не сразу, а спустя примерно 7 дней после внесения оплаты. 

Не будет лишним для анализа личного портрета заёмщика убедиться, что у вас нет задолженностей по исполнительным производствам. Имейте в виду: даже незначительный неоплаченный штраф за превышение скорости может испортить кредитную репутацию. Проверить наличие таких задолженностей можно на сайте ФССП.

Если нет длительных просрочек и незакрытых обязательств перед кредиторами, банки не причислят вас к проблемным заёмщикам. В этом случае можно смело подавать заявку на ипотеку. Однако перед этим важно убедиться, что по всем остальным требованиям вы подходите. Основными критериями для банков считаются:

• гражданство — РФ;
• возраст — от 21 года;
• платёжеспособность;
• стаж работы — от 1 года.

Шансы на одобрение ипотеки значительно увеличатся, если есть возможность предоставить залог в виде недвижимости, привлечь поручителя или созаёмщика с достаточным уровнем дохода. Также повысить вероятность получения жилищного кредита можно с помощью первоначального взноса: например, собрать в качестве предоплаты не 15%, а 30% от стоимости жилья. 

Выбор подходящей программы ипотечного кредитования

Если вы переживаете, одобрят ли ипотеку с плохой кредитной историей, рекомендуем сначала изучить программы банка, через который вы получаете регулярный доход. К своим зарплатным клиентам финансовые организации обычно предъявляют меньше требований: это связано с тем, что банк без труда может отследить ваши поступления. Кроме того, для зарплатных клиентов обычно предусмотрена скидка в 1-1,5% по ставке на ипотеку.

Несмотря на такие поблажки, рассчитывать на выгодные условия с плохой КИ не стоит. Если даже банк одобрит кредит, ставка будет повышенной. К тому же заёмщику придётся оплатить большую сумму за услуги страховой компании. 

Подача документов

Перед отправлением заявки необходимо собрать весь необходимый пакет документов. В базовый комплект входят:

• гражданский паспорт;
• второй документ на выбор (СНИЛС, ИНН, водительское удостоверение и другие);
• документ, подтверждающий доходы (2-НДФЛ, 3-НДФЛ или выписка со счёта);
• заверенная копия трудовой книжки, даже если сейчас заёмщик не работает по трудовому договору;
• свидетельство о браке.

Эти бумаги необходимо отсканировать и вместе с заполненной заявкой отправить в банк. На проверку данных зарплатных клиентов у банка уйдёт 3-4 дня, в других случаях процедура может занять до двух недель.

Как улучшить кредитную историю

Если банк отказал в предоставлении ипотеки, причина не обязательно кроется в плохой кредитной истории, но если вы считаете, что именно она послужила поводом для отрицательного решения, попробуйте улучшить ситуацию. Для этого существует несколько законных способов, но во всех случаях потребуется своевременно вносить платежи. 

Исправить портрет заёмщика помогут следующие методы.

1. Оформите кредитную карту в вашем банке с небольшим лимитом. Старайтесь использовать её для оплаты недорогих покупок и при этом помните: снимать наличные и переводить средства по кредитке крайне нежелательно. В таких случаях льготный период аннулируется, придётся платить дополнительную комиссию и повышенную процентную ставку. 
2. Купите в кредит недорогую технику. Обычно это можно сделать сразу на месте продажи за 20 минут, при этом досконально проверять ваш доход и КИ никто не будет. Если даже вы можете сразу погасить долг после покупки, лучше этого не делать: придерживайте графика внесения платежей. Так банк сможет в дальнейшем убедиться, что вы ответственно отнеслись к выплате кредита.
3. Возьмите несколько небольших займов в МФО. Конечно, выбирайте организации с наиболее выгодными условиями. Например, многие из них предлагают новым клиентам беспроцентные займы на период в 7-21 день. Постарайтесь погасить задолженность в течение этого срока и тогда переплачивать вам вообще не придётся.

Все перечисленные способы подойдут и тем заёмщикам, у которых нет кредитной истории. К таким клиентам банки также относятся подозрительно, поэтому часто отказывают в кредитах.

Заключение

На вопрос, дают ли ипотеку с плохой кредитной историей, ответ однозначный: да, получить её вполне возможно. При проверке данных банки оценивают критерии заёмщика комплексно и индивидуально. Если даже у клиента были просрочки, это не значит, что ему откажут. Если потенциальный заёмщик уже исправился и за ним не числятся задолженности, получить одобрение по ипотеке вполне реально.