Ипотечный пузырь: что произошло на рынке недвижимости в 2023 году и что будет дальше

В актуальном инфополе часто мелькают мнения экспертов, что ипотечный пузырь недвижимости в России уже надулся и вот-вот лопнет. Специалисты предрекают тяжёлые последствия, а кто-то наоборот предлагает не беспокоиться. Разобрались, что такое этот «ипотечный пузырь», какие у него признаки, что будет, если он лопнет, и есть ли он вообще.

Что такое пузырь на рынке недвижимости

Ипотечный пузырь — это ситуация, которая складывается на рынке недвижимости при сочетании сразу нескольких факторов. Они, как правило, появляются не одновременно, а последовательно, в четыре шага.

1. Резкий рост темпов жилищного кредитования. Этот фактор формирует предпосылки для появления и роста пузыря. Мы можем наблюдать его в современной России в последние несколько лет, особенно в связи с продлением льготных программ с господдержкой. Параллельно с этим недвижимость начинает дорожать — продавцы ловят момент растущего спроса, и то же самое делают застройщики, возводя такое количество нового жилья, которое рано или поздно превысит объективную потребность населения.
2. Повышение доли высокорисковых заёмщиков. Этот фактор логично вытекает из первого. Чем проще получить кредит и чем больше в этом помогает государство (например, выдавая сертификаты на материнский капитал), тем больше становится заёмщиков, которым при отсутствии такой поддержки банки вряд ли одобрили бы ипотеку. В итоге кредит взят, первый взнос покрыт государственными деньгами, а дальше заёмщик может рассчитывать только на свои доходы — а их через какое-то время не хватит на обслуживание займа.
3. Рост невыплаченных кредитов. Он считается в процентном соотношении от общего количества выданных ипотек. По мнению экспертов, говорить о появлении пузыря можно только в том случае, когда общее число просрочек превышает 2%.
4. Заметное снижение цен на объекты недвижимости. В конце концов цены резко идут вниз, так как предложение начинает превышать спрос. Проблема заключается в том, что на этом этапе практически все, кому нужно было жильё, его уже приобрели, а значит, заинтересованными в покупке остаются только совсем неплатёжеспособные граждане, которые не могут рассчитывать на получение льготной ипотеки. Чтобы как-то обеспечить себе прибыль, продавцы снижают цены, но это не приносит продажи.

В результате цены на жильё падают так сильно, что его реализация не может покрыть долг перед банком. В крайних случаях заёмщики с просрочками могут продавать квартиры дешевле, чем покупали. В сумме эти факторы приводят к формированию мощного экономического кризиса.

Чем грозит ипотечный пузырь в России: немного теории

Ипотечный пузырь подчиняется тем же законам, что и любой реальный пузырь: рост рано или поздно заканчивается, пузырь лопается. В сфере экономики критической точкой выступает момент, когда заёмщики с просрочками начинают массово продавать квартиры, но это не помогает им закрыть долг перед банком, так как денег после продажи банально не хватает.

Это приносит убытки и проблемы не только гражданам, но и кредиторам. Даже если происходит изъятие недвижимости в пользу организации, её продажа снова не покрывает расходы банка. И тогда кредиторы начинают закручивать спираль в обратную сторону, то есть ужесточают требования к потенциальным заёмщикам (часто с подачи главного регулятора) и повышают процентные ставки по ипотечным продуктам.

Параллельно с этим цены на жилую недвижимость какое-то время продолжают оставаться низкими, но застройщики уже чувствуют надвигающийся кризис. Квартиры распродаются плохо, всё больше строящихся объектов приходится замораживать или останавливать совсем. Естественно, это вносит в ситуацию ещё больше хаоса, и страдает вся экономика страны, но больше всего — сектор жилой застройки.

Это очень краткое и схематичное описание того, как развивается кризис ипотечного кредитования и к чему может привести его кульминация. В реальности события не всегда происходят по предсказуемым и понятным схемам, особенно в реалиях 2022–2023 годов.

Когда лопнет ипотечный пузырь и есть ли он сейчас вообще: мнения экспертов

Чтобы чётко ответить на этот вопрос, нужно проанализировать текущую ситуацию на рынке недвижимости в соответствии с четырьмя основными признаками пузыря, которые мы описали выше.

Темпы жилищного кредитования действительно стабильно росли весь 2023 год. По данным ЦБ РФ, в августе рост объёма выданных кредитов составил 30%, а в случае с льготной ипотекой — 40%. Это исторический максимум для России.

А вот «качество» заёмщиков, напротив, снизилось. По словам Елизаветы Даниловой, директора департамента финансовой стабильности ЦБ, во втором квартале текущего года доля заёмщиков, которые тратят на ипотеку больше половины своих доходов, достигла 71,7%. Напомним, что оптимальный уровень долговой нагрузки, при котором содержание кредита не вредит самому заёмщику, составляет 35–40% от его общих доходов.

Третий признак того, что жилищный пузырь стремительно надувается, — это рост невыплаченных кредитов. На 1 октября 2023 года этот показатель был равен 0,3%, по данным Центробанка России. Это обнадёживает, так как до критичных 2% ещё далеко.

Что касается цен на недвижимость, то стоимость квартир в новостройках в ноябре 2023 года достигла максимума с весны 2022 года. На момент написания статьи средняя цена по стране составляет 142,7 тысячи рублей за квадратный метр. 

Если собрать эти данные воедино, кажется, что ипотечный пузырь 2023 года начал приближаться к критической точке. Мы опросили экспертов, чтобы подтвердить или опровергнуть эти догадки, и вот что они ответили.

Коротко о главном

Понимая, что такое ипотечный пузырь и по каким законам он растёт и лопается, становится проще здраво оценивать текущую ситуацию. Опрошенные нами эксперты сходятся во мнении, что признаков наступившего кризиса пока нет, а положение может исправиться, если государство и главный регулятор вовремя примут упреждающие меры.