Снимая жильё, мы зачастую даже не задумываемся о том, каким оно было до нас. Может, обычной «коробкой» с отделкой от застройщика? А может, чем-то очень историческим и атмосферным, но, увы, не сохранившимся в достаточной степени и поэтому претерпевшим множество изменений? Мы пообщались с Юлей Ивлевой, человеком, который видел квартиры «в неглиже» и «одевал» их так, что представить их прошлое становилось по-настоящему трудно. Хобби Юлии — инвестиции в квартиры через ремонт и реставрацию, и это тот случай, когда увлечения становятся не только источником радости, но и доходным делом жизни.
Стильных не было, поэтому я их сделала
Я всегда любила жилые пространства. Обожала ходить в гости и наблюдать за тем, как устроены чужие дома и квартиры, какая мебель там стоит, как организовано хранение, что висит на стенах. Всегда анализировала свои ощущения после и отмечала, где было уютно, а где нет и почему. В каких-то особо интересных квартирах даже просила хозяев провести для меня полноценный рум-тур: ходила, наблюдала, щупала всё… Иногда на это реагировали удивлённо-вопросительно: всё же обычно в гости ходят попить чай на кухне и поболтать, а я как заведённая бегаю по комнатам, трогаю мебель и восхищаюсь интерьерными решениями.
Понимание того, насколько всё же важна атмосфера дома, пришло ко мне примерно в 2008 году. Тогда я училась в Германии и жила в местном студенческом общежитии. И всё было нормально, сносно, но тяготило. Однотипное было всё, во всех корпусах и на разных этажах: низкие потолки, линолеум. Даже мебель — и та вся однообразная. Там совсем не отражалась индивидуальность каждого жильца, а комнаты были очень бездушными — и эта мысль сильно расстраивала. Так что уже через год мы с парой студентов скооперировались и сняли квартиру. Много комнат, скрипучая лестница, старый паркет, высоченные потолки, лепнина и такая уютная мебель… Там наконец-то стало хорошо!
Весь этот опыт, вся насмотренность в итоге подсказали мне, что преображение квартир с сохранением их индивидуальности — это то, чем я хочу и могу заниматься, а заодно и то, что может в итоге стать довольно прибыльной работой.
Инвестирование — это классно. Моя стратегия крайне проста: я нахожу ликвидный, хороший объект по всем параметрам (квадратура, расположение) — кроме ремонта. Стоимость такой квартиры, естественно, заметно ниже рыночной. Отремонтировав и совершенно изменив ощущение от жилья, я либо сдаю его, либо перепродаю, получив неплохую выгоду. Для ремонтных работ я всегда пользуюсь услугами бригады строителей. Сама занимаюсь закупкой материалов, дизайном и, конечно, контролем происходящего ремонта.
Спустя много лет я смогла сделать свой первый ремонт в квартире под сдачу в аренду: это была небольшая студия у метро «Девяткино», которую я купила в убитом состоянии за 2,4 млн рублей. Малогабаритная квартира с плохим ремонтом — лот, сдать который если не нереально, то тяжело. Я же, осуществив простой, но стильный ремонт «икеевского» формата, сдала её сразу, причём в долгосрочную аренду по цене гораздо выше рынка.
Квартира у метро «Девяткино»
Затем я продала эту квартиру и взяла жильё площадью побольше — однушку. Снова сделала инвесторский ремонт, но вводные данные были получше: сносный ремонт от застройщика, который можно было не рушить до нуля, а просто обновить. Я положила плитку в санузле, обставила квартиру мебелью — в общем, навела «лёгкий хоумстейджинг». И тоже запросто сдала квартиру по стоимости выше рынка, потому что ценители домашней атмосферы готовы переплатить за то, чтобы чувствовать себя в своём же гнёздышке хорошо.
Постепенно количество подобных проектов росло, и я даже смогла как-то самостоятельно реставрировать потолочную лепнину! Классный опыт и яркое воспоминание. Там же я подбирала и реставрировала старинную мебель — было стилистически сложно, но очень классно! Сложно, потому что нужно было сделать красиво, бюджетно и так, чтобы атмосфера осталась в духе доходного дома XX века. Но при этом — чтоб было сдержанно, не пошло и не в стиле дома-музея. Всё получилось так, как надо, и теперь эта квартира находится в посуточной аренде и приносит неплохую прибыль.
К слову, про разницу полноценного ремонта и хоумстейджинга. Первому точно выделяется минимум 3–4 месяца (в зависимости от размера квартиры). Второму же хватает всего недели — и преображённое жильё готово принимать гостей!
Чувствовала, что надо брать, и не прогадала
Одну квартиру я нашла буквально волей случая — это однушка, 36 квадратных метров, с замечательной историей. Правда, целью вообще-то была не она: мне понравился один лот, хозяин которого согласился бы переехать в жильё поменьше, но с хорошим ремонтом, а эту квартиру я бы забрала под свои цели. Мы это обсудили, обо всём договорились на словах, но дальше процесс как-то замер. Одним прекрасным вечером меня что-то потянуло на сайты недвижимости, чтобы посмотреть квартиры, которые теоретически я могла бы предложить тому мужчине. Эта квартира попалась мне сразу, и я поняла: надо брать. Плюсом ко всему я знала дом, в котором находится это жильё: хорошая локация, рядом с центром города и станцией метро. Дом — кооператив 1970-х годов, планировка типовая и просто шикарная! Сразу прикинула: жильё отлично подойдёт для жизни как раз одного-двух человек. А благодаря такой удобной планировке не нужно ничего ломать и возводить, а ведь всё это необходимо документально утверждать и тратить не только много денег, но и времени. В общем, дело пошло.
Проблемой стало то, что я была в отъезде и не могла оперативно подъехать на просмотр. Но чувствовала: надо, надо брать, иначе со дня на день квартиру уведут. В итоге решила договориться с продажниками: написала, какие фотографии и видео мне необходимы, акцентировала внимание на доскональном показе (насколько это возможно в формате удалёнки, конечно). Я осмотрела квартиру по фото и видеосвязи, согласилась брать объект, а воочию увидела жильё только после фактической покупки — и осталась довольна!
Планировка меня порадовала, а вот ремонт — нет: со времён постройки дома эта квартира не видела ремонта вообще. Она была убитая. Хотя иногда, кстати, это даже хорошо — нечего сохранять, нечего жалеть: просто уничтожаешь всё под ноль, не пытаясь что-то спасти. В ванной — олдскульная советская плитка (подписчики в соцсетях потом даже писали, мол, жаль, что вы её не сохранили). Вообще я ратую за то, чтобы сохранять аутентичные элементы интерьера: это делает атмосферу особенной. Но тогда я уже имела опыт общения с реставраторами и понимала: в этой ситуации надо на одну чашу весов поставить ностальгию и желание сохранить старое, а на другую — экономическую целесообразность. И эта плитка — хоть она и была вайбовой и милой — исторической ценности не несёт. И гораздо более важно в тот момент было сделать грамотную гидроизоляцию в ванной, чем цепляться за прошлое.
Я всегда за то, чтобы интерьер квартиры отражал стилистику эпохи, в которой был построен дом, но при этом чтобы в обстановке были и современные детали. Считаю, что такое многослойное жилище не потеряет актуальности, как это происходит с ремонтами, тренды на которые обновляются раз в десять лет. Но нужно понимать, когда отражение стилистики — к месту, а когда совсем нет: точно никогда не стоит жертвовать функциональностью ради красоты.
Ремонт за 94 дня
Итак, жильё куплено, задача поставлена. Мне необходимо было сделать инвесторский ремонт: качественно и быстро. Без особой экономии, ведь у меня в планах было две возможные стратегии на эту квартиру, и обе они должны были подходить к отремонтированному результату. Первая стратегия — перепродажа с получением прибыли. Вторая — сдача в аренду. Конкретно тут я не могла определиться сразу, какой стратегии в итоге буду придерживаться, потому что их релевантность оказалась бы понятна только после ремонта.
Не устану повторять: планировка в этой квартире была замечательная. Из минусов вспомню только то, что потолки там относительно невысокие, поэтому нужно было спланировать дизайн так, чтобы они визуально не давили на жильцов.
Идею проекта я обдумывала всегда и везде. Даже во время обычных, повседневных дел в голове крутилось: может, так сделать? Или лучше так? Например, увидела какие-то классные цвета и сразу подумала: вот ровно такой оттенок точно подошёл бы в спальню.
С этим проектом свою роль сыграл дом напротив. Его цвет так мне понравился, что прихожая в итоге окрасилась в похожий тон, и «перекличка» цветов внутренностей квартиры и того, что видно за окном, буквально завораживает. Стоишь внутри, смотришь в окно — и тебе красиво.
Весь ремонт занял 94 дня с момента покупки до финальных фотографий с мебелью и законченным интерьером. Общий бюджет: 1,2 млн рублей (сюда входят стоимость работ, материалы, мебель, техника и даже замена окон и входной двери). В итоге эта квартира и то, сколько сил я в неё вложила, принесли мне не только доход, но и чёткое ощущение того, что я делаю своё дело. И делаю его хорошо!
Дизайн пространства в целом и хоумстейджинг в частности — это очень круто. Ведь при грамотном осуществлении задуманного с помощью минимальных или максимальных вложений можно добиться идеальной гармонии в доме, наполнить его смыслами и дать возможность живущим в нём людям почувствовать себя превосходно. А дом, настоящий и уютный, должен вызывать именно такие эмоции: умиротворение, радость и комфорт.
Фотографии из личного архива Юлии Ивлевой
