Где в Москве лучше купить квартиру: самые перспективные районы столицы для покупки недвижимости
Каждый год в Москву переезжают сотни тысяч жителей. Например, всего за 8 месяцев 2023 года в столицу России мигрировали более 190 тысяч человек. Сюда переезжают, чтобы построить карьеру, закончить престижный вуз, использовать возможности культурного отдыха и льготы, доступные только москвичам. Для тех, кто собирается поселиться в столице и выбирает, в каком районе Москвы лучше купить квартиру, расскажем преимущества и недостатки разных округов и перечислим самые перспективные районы.
Самые перспективные районы Москвы для покупки недвижимости
Назвать лучший район столицы невозможно, потому что ответ на вопрос, где лучше всего купить квартиру в Москве, для разных людей будет отличаться. Покупателями недвижимости двигают диаметрально противоположные запросы и ценности: одним важна отличная транспортная доступность, другим — развитая инфраструктура в микрорайоне, третьим — близость парковых зон и водоёмов. Также ограничения на выбор квартиры накладывает бюджет, желание выгодно вложить деньги или сэкономить, в зависимости от которых разные районы столицы имеют свои преимущества для конкретного покупателя.
Мы проанализировали запросы и выбрали 10 интересных для жизни и инвестиционно перспективных районов Москвы для покупателей со средним бюджетом. Районы описываются по расположению — от центра к периферии.
Центральный округ
Большинство жилых домов в пределах Третьего транспортного кольца — элитная недвижимость, клубные дома и реконструированные исторические издания.
Проживать в центре престижно и удобно: можно с гордостью называть свой адрес, жить в квартире с высокими потолками, высоким уровнем безопасности и видом из окна на исторические достопримечательности. В шаговой доступности от дома — поликлиники, школы, магазины, рестораны и выставочные залы, сразу несколько станций метро. Если ездить на работу и обратно на машине, не будут мешать утренние и вечерние пробки: каждый раз они будут в обратную сторону.
Московский государственный университет. Фото: Vyacheslav Argenberg (wikimedia)
Минусы ЦАО — большое количество машин на дорогах, минимум зелени, высокие цены на жильё, недостаток мест для парковки, круглосуточный шум и запахи от соседних клубов, ресторанов и кафе. Проживание в центре Москвы позволяет ощутить все преимущества и недостатки того, что этот город никогда не спит.
Пресненский — новый деловой центр Москвы. Здесь проходит активная реновация старых промышленных зон, в результате которой появляются уникальные архитектурные решения. У района хорошая доступность для общественного транспорта и автомобилей, отличная инфраструктура и безопасность — на улицах много камер видеонаблюдения. В Пресненском районе стоимость м² в новостройках растёт быстрее, чем в среднем по столице, а на вторичном рынке продаются квартиры в домах, попавших в программу реновации — это выгодно для инвесторов. Район с набережной Москвы-реки и парками — один из наиболее зелёных в центре, но в масштабах города его сложно назвать экологически благополучным.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 570 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 400–750 тыс. рублей.
ЖК Republic, Пресненский район (Яндекс Недвижимость)
Северо-западный административный округ
Тихий и зелёный округ столицы без промышленных зон и с оптимальным соотношением уровня жизни и стоимости квадратных метров.
Второй по престижности округ Москвы с разнообразной недвижимостью всех ценовых уровней. Почти половину площади СЗАО занимают водохранилища и реки, лесопарки, ландшафтные парки, природные и исторические заповедники, среди которых любимые москвичами Покровское-Стрешнево, Строгинская пойма и Серебряный Бор. На территории округа есть яхт-клуб, горнолыжный спуск, гольф-клуб.
Серебряный Бор. Фото: Sorokina Anna (wikimedia)
Минусы СЗАО — плохая транспортная доступность, отсутствие метро в некоторых районах округа и достаточно высокие цены на жильё. Без своей машины жить здесь будет не очень комфортно.
Покровское-Стрешнево — быстро развивающийся район, который граничит с Москвой-рекой. Здесь принимают пассажиров станция МЦК и метро «Спартак», находится англо-американская школа, стадион «Открытие Арена», множество спортивных и оздоровительных центров. Район привлекает инвесторов благодаря большому выбору новых ЖК. Среди минусов района можно назвать большую загруженность Волоколамского шоссе и шум от расположенной недалеко кольцевой автодороги.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 310 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 350–410 тыс. рублей.
Мультиквартал CITYZEN, Покровское-Стрешнево (Яндекс Недвижимость)
Хорошёво-Мнёвники — район с развитой инфраструктурой, простым выездом на Новорижское шоссе, зеленью и пляжами Серебряного бора и ажурной красной аркой Живописного моста. Близость к центру делает местное жильё достаточно дорогим, однако в районе много новостроек и достаточно предложений на вторичном рынке в домах бизнес- и комфорт-класса. Первые станции метро появились в Хорошёво-Мнёвниках только в 2001 году.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 400 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 460–520 тыс. рублей.
ЖК «Остров», Хорошёво-Мнёвники (Яндекс Недвижимость)
Щукино — район на берегу Москвы-реки с объёмными зелёными массивами и низкой плотностью населения. Здесь много скверов, парков, набережная Москвы-реки и канала им. Москвы. Из домов на Живописной улице открывается красивый вид на Строгинский залив. Экологическую обстановку ухудшают шумное Волоколамское шоссе и улица Народного ополчения. Щукино входит в число самых перспективных районов Москвы, поэтому тут продаётся наиболее дорогая в СЗАО вторичная недвижимость.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 370 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 315–435 тыс. рублей.
ЖК «Октябрьское Поле», Щукино (Яндекс Недвижимость)
Западный административный округ
Статусный и зелёный округ столицы, где в советские годы жили члены правительства, а сейчас расположены офисы многих крупных компаний. В наши дни округ очень неоднороден по составу жилья: здесь есть и элитные ЖК, и ветхие хрущёвки, и помпезные сталинки.
ЗАО — один из самых экологичных в столице из-за небольшого числа промышленных зон и большого количества парков. Преимущественно западные ветра также благоприятно влияют на экологию округа. В ЗАО средняя плотность застройки. Здесь находится комплекс Воробьёвы горы, Ботанический сад, Парк Победы и Поклонная гора. Большое число образовательных заведений и посольств повышает безопасность округа.
Воробьёвы горы. Фото: Nikita Nikitenko (Unsplash)
К недостаткам ЗАО можно отнести высокую стоимость недвижимости и отдельные районы с бандитским прошлым, деревянными бараками и промзонами. Большое количество автострад, с одной стороны, повышает транспортную доступность округа, но с другой — негативно влияет на экологию.
Раменки — спокойный и зелёный район без промышленных зон и с хорошей транспортной доступностью. Знаменит своими престижными вузами: МГУ, РАНХиГС, МИМБ, Институтом международных экономических связей и другими. Здесь расположены крупнейший в Москве жилой небоскрёб и посольства 16 иностранных государств. В Раменках можно купить недвижимость разных ценовых категорий: комфорт, бизнес и премиум.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 525 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 330–620 тыс. рублей.
ЖК «Событие», Раменки (Яндекс Недвижимость)
Тропарёво-Никулино — район с отличными видовыми характеристиками, инфраструктурой и транспортной доступностью. Тут сразу 3 станции метро, много троллейбусных и автобусных маршрутов. Лесопарковые зоны улучшают экологическую обстановку района. Из-за Востряковского кладбища и неоднородной застройки в Тропарёво-Никулино есть не самые комфортные для жизни зоны.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 370 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 350–390 тыс. рублей.
МФК CITIMIX, Тропарёво-Никулино (Яндекс Недвижимость)
Крылатское — район без хрущёвок и панелек, с красивыми видами и развитой спортивной инфраструктурой. Исторически престижный район отличается хорошим социальным составом населения и наличием большого количества больниц, поликлиник, школ. Больше половины Крылатского занимают парки, половина его периметра проходит вдоль Москвы-реки. К недостаткам района относятся небольшое число доступных парковок, единственная станция метро и высокие цены на квадратные метры.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 330 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 340–550 тыс. рублей.
ЖК «Дом Горизонтов», Крылатское (Яндекс Недвижимость)
Филевский парк — расположенный недалеко от центра район с развитой инфраструктурой, высокой ликвидностью квартир и перспективами заселения промзон. Сюда удобно ездить на машине и метро. В районе много парков, высокая безопасность и благоприятная экология. В Филёвском парке можно найти новое жильё в интересных ЖК бизнес-класса, на вторичном рынке продаются квартиры в кирпичных зданиях и сталинках.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 430 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 450–550 тыс. рублей.
ЖК Famous, Филевский парк (Яндекс Недвижимость)
Южный административный округ
Густонаселённый и быстро застраиваемый спальный и промышленный район с недорогими квартирами, богатой инфраструктурой и разнообразием жилищных условий. ЮАО называют переходной зоной от престижного запада к проблемному юго-востоку столицы.
Благодаря программе реновации в округе почти не осталось ветхого жилья. При этом архитектурное разнообразие огромное: есть старинные усадьбы, промышленные зоны, большие парки и ЖК премиум-класса, а цена квадратного метра ниже среднего по Москве. Местные производства выводятся за МКАД, промзоны активно застраиваются новыми жилыми комплексами. Здесь много станций метро и отличная транспортная доступность, много школ, спортивных объектов и больниц. В округе расположены заповедники Царицыно и Коломенское, Бирюлёвский дендропарк и Битцевский лесопарк, более 70 водоёмов.
Усадьба Царицыно. Фото: VladFedotov (wikimedia)
Экологическую обстановку ЮАО ухудшает ТЭЦ-26 в Бирюлёво и мусоросжигающий завод, дым от которого накрывает Зябликово и Орехово-Борисово. В округе очень загруженные дороги — на Каширском и Варшавском шоссе постоянные пробки. Основная причина пробок — в высокой плотности населения.
Даниловский — хорошо обжитой и приближенный к центру район с многовековой историей и интеллигентным населением. На его благоустроенной территории расположены институты Академии Наук и Донской монастырь. Благодаря программе вывода промзон здесь освободилось место для новых ЖК бизнес-класса, в старом фонде много сталинок.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 470 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 410–505 тыс. рублей.
Квартал ERA, Даниловский (Яндекс Недвижимость)
Донской — район для любителей спокойной размеренной жизни, расположенный недалеко от центра. Здесь самая высокая цена квадратного метра в ЮАО. Большую часть жилого фонда занимают сталинки и хрущёвки, есть новые ЖК бизнес- и комфорт-класса, уютные старые кварталы с кирпичными домами. На месте промзоны ЗИЛ, которая занимала больше ⅓ площади района, образуется новый микрорайон по принципу квартальной застройки. Нестабильную экологию нарушают местные промышленные предприятия, Ленинский проспект и ТТК.
Средняя стоимость м² вторичного жилья — 500 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 530–840 тыс. рублей.
ЖК SHIFT, Донской район (Яндекс Недвижимость)
Где ещё можно покупать квартиру в Москве
Большая часть квартир, которые продаются в описанных выше районах, по карману далеко не каждому, кто переезжает в Москву. Если главная цель — приобрести недвижимость в столице и получить московскую прописку с надбавкой к пенсии и другими привилегиями, можно выбрать жильё в более дешёвых, хоть и менее комфортных округах Москвы.
Северный административный округ
Неоднородный и контрастный САО составлен из густонаселённых спальных районов, промышленных зон, лесопарков, гаражных кооперативов, новых жилых комплексов, небоскрёбов, дачных посёлков и сталинских домов.
В среднем в округе хорошо развита социальная инфраструктура: школы, поликлиники и детские сады соответствуют плотности населения, есть несколько спортивных стадионов. Округ хорошо доступен для транспорта, а плотность населения здесь не очень высокая. Районы хорошо благоустроены, есть пляжная зона у Химкинского водохранилища. В САО можно найти недвижимость по любой цене: от бюджетной до премиальной.
Северный речной вокзал. Фото: mos.ru (wikimedia)
Инфраструктура отличается от района к району: чем ближе к центру Москвы, тем больше станций метро и маршрутов автобусов. Множество работающих в САО промышленных производств и крупные автодороги ухудшают экологию. Местные жители жалуются на нехватку парковочных мест. В округе много старых зданий и ветхого жилья — ближайшие к центру районы начали застраивать в 1930-е годы.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 240 до 460 тыс. рублей.
ЖК «Северный порт. Береговые кварталы», Левобережный район (Яндекс Недвижимость)
Северо-восточный административный округ
Рекордсмен среди московских округов по плотности населения, изначально спроектированный как спальный район. Знаменит ВДНХ и иглой Останкинской телебашни.
В СВАО много станций метро, работает линия монорельсовой дороги и автовокзал, откуда удобно уезжать в Подмосковье, а также Рижский и Савёловский железнодорожные вокзалы. Большой природный комплекс «Лосиный остров» и другие зелёные зоны занимают 1/3 территории округа. Здесь нет проблем с инфраструктурой, которая продолжает развиваться, и большой выбор жилья: добротные сталинки, бюджетные хрущёвки, элитные новостройки. Многие старые дома включены в программу реновации. Стоимость жилья по московским меркам умеренная.
Фонтан Дружба народов. Фото: AlixSaz (wikimedia)
К минусам округа можно отнести большое количество панелек и хрущёвок, нехватку мест для парковки и наличие отдельных небезопасных районов и улиц, где не стоит гулять по ночам. В СВАО находится завод «Аэроэлектромаш», фабрики пищевой промышленности, комбинат стройматериалов, несколько заводов и другие предприятия. Также местную экологию ухудшает мусоросжигательный завод в Отрадном.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 230 до 450 тыс. рублей.
ЖК iLove, Останкинский район (Яндекс Недвижимость)
Восточный административный округ
Крупнейший округ «старой» Москвы со знаменитыми парками «Лосиный остров», «Сокольники», Измайловским лесопарком и постоянными пробками.
Во всех районах округа, кроме Ивановского, есть станции метро, а в Гольяново — центральный автовокзал. В округе 7 станций МЦК, через него проходят Ярославское, Казанское и Горьковское железнодорожные направления. Неоднородный жилой фонд советской застройки вошёл в программу реновации. Новостройки бизнес-класса есть только в северной части ВАО. В округе множество парков, лесопарков и прогулочных зон, несколько рек, озёр и прудов — почти половина зелёных массивов Москвы.
Кремль Измайлово. Фото: Strelnikovi (wikimedia)
Экологическую обстановку округа нарушают ТЭЦ-11 и НПЦ газотурбостроения «Салют» в районе Соколиная Гора, большая промзона и ТЭЦ-23 в Метрогородке. На шоссе Энтузиастов и Щёлковском ежедневно образуются большие пробки.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 220 до 320 тыс. рублей.
ЖК «Измайловский парк», Измайлово (Яндекс Недвижимость)
Юго-восточный административный округ
Один из самых густонаселённых, наименее престижных и благоприятных округов Москвы с большими промышленными зонами, Южным речным портом и рынком «Садовод».
В ЮВАО разбиты одни из самых интересных парков Москвы, тут есть набережная и более 200 фонтанов. Через округ проходят Волгоградский и Рязанский проспекты, 4 ветки метро и МЦК, что обеспечивает местным районам отличной транспортную доступность. Но главным преимуществом округа являются низкие цены на жильё.
Рогожская слобода. Фото: Екатерина Листова (wikimedia)
В округе расположены самые грязные московские предприятия — нефтеперерабатывающие, химические, машиностроительные — заводы занимают больше 1/3 площади ЮВАО. Из-за местной розы ветров загрязнённый воздух со всей столицы прилетает именно сюда. Некрасовка строится на бывших полях фильтрации, рядом работает мусоросжигательный завод и очистные сооружения. В ЮВАО живёт много мигрантов из южных республик.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 215 до 350 тыс. рублей.
Квартал «СИМВОЛ», район Лефортово (Яндекс Недвижимость)
Юго-западный административный округ
Место, где строились боярские усадьбы, а в советские годы жили и работали ведущие светила российской науки. Здесь расположены институты и Президиум Академии Наук, Воронцовский парк и Дарвиновский музей.
В округе низкая загруженность дорог, доехать отсюда удобно до любой точки столицы. В ЮЗАО станции метро можно найти во всех районах, в том числе в замкадном Бутово. Удачное расположение с учётом преобладающих юго-западных ветров, отсутствие промышленных производств и большое количество зелёных территорий создают прекрасную экологию. Социальная инфраструктура соответствует плотности населения. В округе можно найти жильё во всех ценовых сегментах: хрущёвки, свежие дома 2000-х годов, панельки эконом-класса и люксовые высотки.
Воронцовский парк. Фото: MarinaZarembo (wikimedia)
Среди недостатков территории можно назвать плотную застройку в некоторых районах, высокую долю ветхого жилья и нехватку мест для парковки ближе к центру столицы. Высокие цены на жильё могут отпугнуть покупателей с небольшим бюджетом — в этом случае стоит смотреть квартиры не в Черёмушках, а в Северном или Южном Бутово.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 220 до 380 тыс. рублей.
Апарт-комплекс «Нахимов», район Черемушки (Яндекс Недвижимость)
Зеленоградский административный округ
«Кремниевая долина» советской эпохи юридически относится к столице, но территориально удалена от неё на 50 км. Это эксклав, со всех сторон окружённый подмосковными городами, и самый компактный по площади округ Москвы. Зеленоград построили в 1960-е годы, чтобы сконцентрировать в нём электронные производства. Многие из основанных тогда предприятий и НИИ работают в ЗелАО до сих пор.
Зеленоград. Фото: Надежда Захарова (wikimedia)
В округе много лесов и парков — он один из самых чистых в столице. Здесь сравнительно низкие цены на жильё, а местные жители имеют все преимущества московской прописки. Транспортная, спортивная и социальная инфраструктура в ЗелАО хорошо развиты. Добраться сюда проще, чем в некоторые районы в пределах МКАД: ходят электрички и автобусы от северных станций метро. До «Шереметьево» на такси или своей машине из Зеленограда можно доехать за 30 минут.
Большая часть местного жилого фонда построена в XX веке, новостроек немного. Округ удалён от столицы, где условий для отдыха намного больше, чем в Зеленограде. Жильё здесь в основном покупают местные жители, работники электронных предприятий и приезжие с небольшим бюджетом.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 210 до 220 тыс. рублей.
Микрорайон «Жемчужина Зеленограда», Зеленоград (Яндекс Недвижимость)
Новая Москва
Недавно присоединённые к столице территории расположены на юго-западе Москвы. Ближе к центру находится Новомосковский автономный округ, в сторону Калуги — Троицкий, самый большой по площади и наименее населённый в столице.
Здесь самые дешёвые квартиры в городе и большие перспективы застройки. На новых столичных территориях открываются станции метро, ежегодно вводятся в эксплуатацию километры дорог. Даже жильё бизнес-класса в Большой Москве заметно дешевле, чем в пределах МКАД. В ТиНАО большой выбор квартир в новостройках и минимум панельных многоэтажек советской эпохи.
Река Уй, г. Троицк. Фото: Ruslan Kovrigin (wikimedia)
Социальная и бытовая инфраструктура в ТиНАО не успевает развиваться вместе с застройкой. Местным жителям часто не хватает магазинов, поликлиник, школ и детских садов в шаговой доступности. Не везде есть хорошие дороги и станции метро. Уровень жизни заметно отличается от района к району: есть старые дачи, районы, застроенные многоэтажками эконом-класса, и элитные коттеджные посёлки. Цены на жильё выше, чем на соседних территориях Московской области. Квартиры в Новой Москве в основном покупают инвесторы и люди, которые готовы дождаться полноценного развития округа.
Средняя стоимость м² жилья в разных районах ТАО и НАО колеблется от 140 до 250 тыс. рублей.
ЖК «Алхимово», Новомосковский административный округ (Яндекс Недвижимость)
Как решить, в каком районе Москвы покупать квартиру
Транспортная доступность района — один из важнейших факторов для выбора жилья в столице. Если недалеко от дома нет удобного выезда на шоссе или станции метро и её строительство не планируется, жить там будет не очень некомфортно.
Реновация промзон. Если ЖК построен на месте бывшей промышленной зоны, это, наоборот, не является недостатком, особенно если дом расположен в центре. В результате подобной реновации образуются интересные архитектурные решения и инфраструктурные концепции. В доме, преобразованном из заводского корпуса, наверняка будут высокие потолки, необработанные кирпичные стены и стеклянные перегородки.
Безопасность. С точки зрения безопасности среди всех районов Москвы наименее привлекательно выглядят Гольяново, Лефортово и Чертаново. Там лучше не гулять по ночам, особенно в тёмных парках и заброшенных промышленных зонах. Также плохая репутация у Капотни, Текстильщиков, Бибирево, Коньково, Кузьминок, Выхино-Жулебино, Измайловского и других неблагоприятных районов. Самые безопасные районы столицы — Раменки, Дорогомилово, Филёвский Парк и Хорошёво-Мнёвники.
- 29,6 млн ₽Ленинский городской округ, посёлок Совхоза имени Ленина, 23Домодедовская 17 мин.
Коротко о главном
Выбирая район Москвы для покупки квартиры, стоит учитывать сразу несколько факторов: безопасность, экологию, инфраструктуру и транспортную доступность. В столице большой спрос на жильё — выбрав несколько перспективных районов Москвы для покупки квартиры, следует постоянно отслеживать новые предложения в них, чтобы быстро отреагировать на появление удачного варианта.
Фотография на обложке: «Дом А» (Яндекс Недвижимость)