Где в Москве лучше купить квартиру: самые перспективные районы столицы для покупки недвижимости

Каждый год в Москву переезжают сотни тысяч жителей. Например, всего за 8 месяцев 2023 года в столицу России мигрировали более 190 тысяч человек. Сюда переезжают, чтобы построить карьеру, закончить престижный вуз, использовать возможности культурного отдыха и льготы, доступные только москвичам. Для тех, кто собирается поселиться в столице и выбирает, в каком районе Москвы лучше купить квартиру, расскажем преимущества и недостатки разных округов и перечислим самые перспективные районы.

Самые перспективные районы Москвы для покупки недвижимости

Назвать лучший район столицы невозможно, потому что ответ на вопрос, где лучше всего купить квартиру в Москве, для разных людей будет отличаться. Покупателями недвижимости двигают диаметрально противоположные запросы и ценности: одним важна отличная транспортная доступность, другим — развитая инфраструктура в микрорайоне, третьим — близость парковых зон и водоёмов. Также ограничения на выбор квартиры накладывает бюджет, желание выгодно вложить деньги или сэкономить, в зависимости от которых разные районы столицы имеют свои преимущества для конкретного покупателя. 

Мы проанализировали запросы и выбрали 10 интересных для жизни и инвестиционно перспективных районов Москвы для покупателей со средним бюджетом. Районы описываются по расположению — от центра к периферии.

Центральный округ

Большинство жилых домов в пределах Третьего транспортного кольца — элитная недвижимость, клубные дома и реконструированные исторические издания. 

Проживать в центре престижно и удобно: можно с гордостью называть свой адрес, жить в квартире с высокими потолками, высоким уровнем безопасности и видом из окна на исторические достопримечательности. В шаговой доступности от дома — поликлиники, школы, магазины, рестораны и выставочные залы, сразу несколько станций метро. Если ездить на работу и обратно на машине, не будут мешать утренние и вечерние пробки: каждый раз они будут в обратную сторону.

Минусы ЦАО — большое количество машин на дорогах, минимум зелени, высокие цены на жильё, недостаток мест для парковки, круглосуточный шум и запахи от соседних клубов, ресторанов и кафе. Проживание в центре Москвы позволяет ощутить все преимущества и недостатки того, что этот город никогда не спит.

Пресненский — новый деловой центр Москвы. Здесь проходит активная реновация старых промышленных зон, в результате которой появляются уникальные архитектурные решения. У района хорошая доступность для общественного транспорта и автомобилей, отличная инфраструктура и безопасность — на улицах много камер видеонаблюдения. В Пресненском районе стоимость м² в новостройках растёт быстрее, чем в среднем по столице, а на вторичном рынке продаются квартиры в домах, попавших в программу реновации — это выгодно для инвесторов. Район с набережной Москвы-реки и парками — один из наиболее зелёных в центре, но в масштабах города его сложно назвать экологически благополучным.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 570 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 400–750 тыс. рублей.

Северо-западный административный округ

Тихий и зелёный округ столицы без промышленных зон и с оптимальным соотношением уровня жизни и стоимости квадратных метров. 

Второй по престижности округ Москвы с разнообразной недвижимостью всех ценовых уровней. Почти половину площади СЗАО занимают водохранилища и реки, лесопарки, ландшафтные парки, природные и исторические заповедники, среди которых любимые москвичами Покровское-Стрешнево, Строгинская пойма и Серебряный Бор. На территории округа есть яхт-клуб, горнолыжный спуск, гольф-клуб. 

Минусы СЗАО — плохая транспортная доступность, отсутствие метро в некоторых районах округа и достаточно высокие цены на жильё. Без своей машины жить здесь будет не очень комфортно. 

Покровское-Стрешнево — быстро развивающийся район, который граничит с Москвой-рекой. Здесь принимают пассажиров станция МЦК и метро «Спартак», находится англо-американская школа, стадион «Открытие Арена», множество спортивных и оздоровительных центров. Район привлекает инвесторов благодаря большому выбору новых ЖК. Среди минусов района можно назвать большую загруженность Волоколамского шоссе и шум от расположенной недалеко кольцевой автодороги.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 310 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 350–410 тыс. рублей.

Хорошёво-Мнёвники — район с развитой инфраструктурой, простым выездом на Новорижское шоссе, зеленью и пляжами Серебряного бора и ажурной красной аркой Живописного моста. Близость к центру делает местное жильё достаточно дорогим, однако в районе много новостроек и достаточно предложений на вторичном рынке в домах бизнес- и комфорт-класса. Первые станции метро появились в Хорошёво-Мнёвниках только в 2001 году. 

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 400 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 460–520 тыс. рублей.

Щукино — район на берегу Москвы-реки с объёмными зелёными массивами и низкой плотностью населения. Здесь много скверов, парков, набережная Москвы-реки и канала им. Москвы. Из домов на Живописной улице открывается красивый вид на Строгинский залив. Экологическую обстановку ухудшают шумное Волоколамское шоссе и улица Народного ополчения. Щукино входит в число самых перспективных районов Москвы, поэтому тут продаётся наиболее дорогая в СЗАО вторичная недвижимость.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 370 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 315–435 тыс. рублей.

Западный административный округ

Статусный и зелёный округ столицы, где в советские годы жили члены правительства, а сейчас расположены офисы многих крупных компаний. В наши дни округ очень неоднороден по составу жилья: здесь есть и элитные ЖК, и ветхие хрущёвки, и помпезные сталинки.

ЗАО — один из самых экологичных в столице из-за небольшого числа промышленных зон и большого количества парков. Преимущественно западные ветра также благоприятно влияют на экологию округа. В ЗАО средняя плотность застройки. Здесь находится комплекс Воробьёвы горы, Ботанический сад, Парк Победы и Поклонная гора. Большое число образовательных заведений и посольств повышает безопасность округа.

К недостаткам ЗАО можно отнести высокую стоимость недвижимости и отдельные районы с бандитским прошлым, деревянными бараками и промзонами. Большое количество автострад, с одной стороны, повышает транспортную доступность округа, но с другой — негативно влияет на экологию.

Раменки — спокойный и зелёный район без промышленных зон и с хорошей транспортной доступностью. Знаменит своими престижными вузами: МГУ, РАНХиГС, МИМБ, Институтом международных экономических связей и другими. Здесь расположены крупнейший в Москве жилой небоскрёб и посольства 16 иностранных государств. В Раменках можно купить недвижимость разных ценовых категорий: комфорт, бизнес и премиум.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 525 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 330–620 тыс. рублей.

Тропарёво-Никулино — район с отличными видовыми характеристиками, инфраструктурой и транспортной доступностью. Тут сразу 3 станции метро, много троллейбусных и автобусных маршрутов. Лесопарковые зоны улучшают экологическую обстановку района. Из-за Востряковского кладбища и неоднородной застройки в Тропарёво-Никулино есть не самые комфортные для жизни зоны. 

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 370 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 350–390 тыс. рублей.

Крылатское — район без хрущёвок и панелек, с красивыми видами и развитой спортивной инфраструктурой. Исторически престижный район отличается хорошим социальным составом населения и наличием большого количества больниц, поликлиник, школ. Больше половины Крылатского занимают парки, половина его периметра проходит вдоль Москвы-реки. К недостаткам района относятся небольшое число доступных парковок, единственная станция метро и высокие цены на квадратные метры.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 330 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 340–550 тыс. рублей.

Филевский парк — расположенный недалеко от центра район с развитой инфраструктурой, высокой ликвидностью квартир и перспективами заселения промзон. Сюда удобно ездить на машине и метро. В районе много парков, высокая безопасность и благоприятная экология. В Филёвском парке можно найти новое жильё в интересных ЖК бизнес-класса, на вторичном рынке продаются квартиры в кирпичных зданиях и сталинках.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 430 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 450–550 тыс. рублей.

Южный административный округ

Густонаселённый и быстро застраиваемый спальный и промышленный район с недорогими квартирами, богатой инфраструктурой и разнообразием жилищных условий. ЮАО называют переходной зоной от престижного запада к проблемному юго-востоку столицы.

Благодаря программе реновации в округе почти не осталось ветхого жилья. При этом архитектурное разнообразие огромное: есть старинные усадьбы, промышленные зоны, большие парки и ЖК премиум-класса, а цена квадратного метра ниже среднего по Москве. Местные производства выводятся за МКАД, промзоны активно застраиваются новыми жилыми комплексами. Здесь много станций метро и отличная транспортная доступность, много школ, спортивных объектов и больниц. В округе расположены заповедники Царицыно и Коломенское, Бирюлёвский дендропарк и Битцевский лесопарк, более 70 водоёмов. 

Экологическую обстановку ЮАО ухудшает ТЭЦ-26 в Бирюлёво и мусоросжигающий завод, дым от которого накрывает Зябликово и Орехово-Борисово. В округе очень загруженные дороги — на Каширском и Варшавском шоссе постоянные пробки. Основная причина пробок — в высокой плотности населения.

Даниловский — хорошо обжитой и приближенный к центру район с многовековой историей и интеллигентным населением. На его благоустроенной территории расположены институты Академии Наук и Донской монастырь. Благодаря программе вывода промзон здесь освободилось место для новых ЖК бизнес-класса, в старом фонде много сталинок.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 470 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 410–505 тыс. рублей.

Донской — район для любителей спокойной размеренной жизни, расположенный недалеко от центра. Здесь самая высокая цена квадратного метра в ЮАО. Большую часть жилого фонда занимают сталинки и хрущёвки, есть новые ЖК бизнес- и комфорт-класса, уютные старые кварталы с кирпичными домами. На месте промзоны ЗИЛ, которая занимала больше ⅓ площади района, образуется новый микрорайон по принципу квартальной застройки. Нестабильную экологию нарушают местные промышленные предприятия, Ленинский проспект и ТТК.

Средняя стоимость м² вторичного жилья — 500 тыс. рублей.
Цена м² в новостройках — 530–840 тыс. рублей.

Где ещё можно покупать квартиру в Москве

Большая часть квартир, которые продаются в описанных выше районах, по карману далеко не каждому, кто переезжает в Москву. Если главная цель — приобрести недвижимость в столице и получить московскую прописку с надбавкой к пенсии и другими привилегиями, можно выбрать жильё в более дешёвых, хоть и менее комфортных округах Москвы. 

Северный административный округ

Неоднородный и контрастный САО составлен из густонаселённых спальных районов, промышленных зон, лесопарков, гаражных кооперативов, новых жилых комплексов, небоскрёбов, дачных посёлков и сталинских домов.

В среднем в округе хорошо развита социальная инфраструктура: школы, поликлиники и детские сады соответствуют плотности населения, есть несколько спортивных стадионов. Округ хорошо доступен для транспорта, а плотность населения здесь не очень высокая. Районы хорошо благоустроены, есть пляжная зона у Химкинского водохранилища. В САО можно найти недвижимость по любой цене: от бюджетной до премиальной.

Инфраструктура отличается от района к району: чем ближе к центру Москвы, тем больше станций метро и маршрутов автобусов. Множество работающих в САО промышленных производств и крупные автодороги ухудшают экологию. Местные жители жалуются на нехватку парковочных мест. В округе много старых зданий и ветхого жилья — ближайшие к центру районы начали застраивать в 1930-е годы.

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 240 до 460 тыс. рублей.

Северо-восточный административный округ

Рекордсмен среди московских округов по плотности населения, изначально спроектированный как спальный район. Знаменит ВДНХ и иглой Останкинской телебашни.

В СВАО много станций метро, работает линия монорельсовой дороги и автовокзал, откуда удобно уезжать в Подмосковье, а также Рижский и Савёловский железнодорожные вокзалы. Большой природный комплекс «Лосиный остров» и другие зелёные зоны занимают 1/3 территории округа. Здесь нет проблем с инфраструктурой, которая продолжает развиваться, и большой выбор жилья: добротные сталинки, бюджетные хрущёвки, элитные новостройки. Многие старые дома включены в программу реновации. Стоимость жилья по московским меркам умеренная.

К минусам округа можно отнести большое количество панелек и хрущёвок, нехватку мест для парковки и наличие отдельных небезопасных районов и улиц, где не стоит гулять по ночам. В СВАО находится завод «Аэроэлектромаш», фабрики пищевой промышленности, комбинат стройматериалов, несколько заводов и другие предприятия. Также местную экологию ухудшает мусоросжигательный завод в Отрадном.

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 230 до 450 тыс. рублей.

Восточный административный округ

Крупнейший округ «старой» Москвы со знаменитыми парками «Лосиный остров», «Сокольники», Измайловским лесопарком и постоянными пробками.

Во всех районах округа, кроме Ивановского, есть станции метро, а в Гольяново — центральный автовокзал. В округе 7 станций МЦК, через него проходят Ярославское, Казанское и Горьковское железнодорожные направления. Неоднородный жилой фонд советской застройки вошёл в программу реновации. Новостройки бизнес-класса есть только в северной части ВАО. В округе множество парков, лесопарков и прогулочных зон, несколько рек, озёр и прудов — почти половина зелёных массивов Москвы.

Экологическую обстановку округа нарушают ТЭЦ-11 и НПЦ газотурбостроения «Салют» в районе Соколиная Гора, большая промзона и ТЭЦ-23 в Метрогородке. На шоссе Энтузиастов и Щёлковском ежедневно образуются большие пробки. 

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 220 до 320 тыс. рублей.

Юго-восточный административный округ

Один из самых густонаселённых, наименее престижных и благоприятных округов Москвы с большими промышленными зонами, Южным речным портом и рынком «Садовод». 

В ЮВАО разбиты одни из самых интересных парков Москвы, тут есть набережная и более 200 фонтанов. Через округ проходят Волгоградский и Рязанский проспекты, 4 ветки метро и МЦК, что обеспечивает местным районам отличной транспортную доступность. Но главным преимуществом округа являются низкие цены на жильё.

В округе расположены самые грязные московские предприятия — нефтеперерабатывающие, химические, машиностроительные — заводы занимают больше 1/3 площади ЮВАО. Из-за местной розы ветров загрязнённый воздух со всей столицы прилетает именно сюда. Некрасовка строится на бывших полях фильтрации, рядом работает мусоросжигательный завод и очистные сооружения. В ЮВАО живёт много мигрантов из южных республик. 

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 215 до 350 тыс. рублей.

Юго-западный административный округ

Место, где строились боярские усадьбы, а в советские годы жили и работали ведущие светила российской науки. Здесь расположены институты и Президиум Академии Наук, Воронцовский парк и Дарвиновский музей. 

В округе низкая загруженность дорог, доехать отсюда удобно до любой точки столицы. В ЮЗАО станции метро можно найти во всех районах, в том числе в замкадном Бутово. Удачное расположение с учётом преобладающих юго-западных ветров, отсутствие промышленных производств и большое количество зелёных территорий создают прекрасную экологию. Социальная инфраструктура соответствует плотности населения. В округе можно найти жильё во всех ценовых сегментах: хрущёвки, свежие дома 2000-х годов, панельки эконом-класса и люксовые высотки. 

Среди недостатков территории можно назвать плотную застройку в некоторых районах, высокую долю ветхого жилья и нехватку мест для парковки ближе к центру столицы. Высокие цены на жильё могут отпугнуть покупателей с небольшим бюджетом — в этом случае стоит смотреть квартиры не в Черёмушках, а в Северном или Южном Бутово.

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 220 до 380 тыс. рублей.

Зеленоградский административный округ

«Кремниевая долина» советской эпохи юридически относится к столице, но территориально удалена от неё на 50 км. Это эксклав, со всех сторон окружённый подмосковными городами, и самый компактный по площади округ Москвы. Зеленоград построили в 1960-е годы, чтобы сконцентрировать в нём электронные производства. Многие из основанных тогда предприятий и НИИ работают в ЗелАО до сих пор.

В округе много лесов и парков — он один из самых чистых в столице. Здесь сравнительно низкие цены на жильё, а местные жители имеют все преимущества московской прописки. Транспортная, спортивная и социальная инфраструктура в ЗелАО хорошо развиты. Добраться сюда проще, чем в некоторые районы в пределах МКАД: ходят электрички и автобусы от северных станций метро. До «Шереметьево» на такси или своей машине из Зеленограда можно доехать за 30 минут.

Большая часть местного жилого фонда построена в XX веке, новостроек немного. Округ удалён от столицы, где условий для отдыха намного больше, чем в Зеленограде. Жильё здесь в основном покупают местные жители, работники электронных предприятий и приезжие с небольшим бюджетом.

Средняя стоимость м² жилья в разных районах округа колеблется от 210 до 220 тыс. рублей.

Новая Москва

Недавно присоединённые к столице территории расположены на юго-западе Москвы. Ближе к центру находится Новомосковский автономный округ, в сторону Калуги — Троицкий, самый большой по площади и наименее населённый в столице.

Здесь самые дешёвые квартиры в городе и большие перспективы застройки. На новых столичных территориях открываются станции метро, ежегодно вводятся в эксплуатацию километры дорог. Даже жильё бизнес-класса в Большой Москве заметно дешевле, чем в пределах МКАД. В ТиНАО большой выбор квартир в новостройках и минимум панельных многоэтажек советской эпохи.

Социальная и бытовая инфраструктура в ТиНАО не успевает развиваться вместе с застройкой. Местным жителям часто не хватает магазинов, поликлиник, школ и детских садов в шаговой доступности. Не везде есть хорошие дороги и станции метро. Уровень жизни заметно отличается от района к району: есть старые дачи, районы, застроенные многоэтажками эконом-класса, и элитные коттеджные посёлки. Цены на жильё выше, чем на соседних территориях Московской области. Квартиры в Новой Москве в основном покупают инвесторы и люди, которые готовы дождаться полноценного развития округа.

Средняя стоимость м² жилья в разных районах ТАО и НАО колеблется от 140 до 250 тыс. рублей.

Как решить, в каком районе Москвы покупать квартиру

Транспортная доступность района — один из важнейших факторов для выбора жилья в столице. Если недалеко от дома нет удобного выезда на шоссе или станции метро и её строительство не планируется, жить там будет не очень некомфортно. 

Реновация промзон. Если ЖК построен на месте бывшей промышленной зоны, это, наоборот, не является недостатком, особенно если дом расположен в центре. В результате подобной реновации образуются интересные архитектурные решения и инфраструктурные концепции. В доме, преобразованном из заводского корпуса, наверняка будут высокие потолки, необработанные кирпичные стены и стеклянные перегородки. 

Безопасность. С точки зрения безопасности среди всех районов Москвы наименее привлекательно выглядят Гольяново, Лефортово и Чертаново. Там лучше не гулять по ночам, особенно в тёмных парках и заброшенных промышленных зонах. Также плохая репутация у Капотни, Текстильщиков, Бибирево, Коньково, Кузьминок, Выхино-Жулебино, Измайловского и других неблагоприятных районов. Самые безопасные районы столицы — Раменки, Дорогомилово, Филёвский Парк и Хорошёво-Мнёвники.

Коротко о главном

Выбирая район Москвы для покупки квартиры, стоит учитывать сразу несколько факторов: безопасность, экологию, инфраструктуру и транспортную доступность. В столице большой спрос на жильё — выбрав несколько перспективных районов Москвы для покупки квартиры, следует постоянно отслеживать новые предложения в них, чтобы быстро отреагировать на появление удачного варианта.

Фотография на обложке: «Дом А» (Яндекс Недвижимость)