Экспликация помещений: что это такое и зачем нужно

Для оформления ипотеки, перепланировки жилья, изменения целевого назначения помещения и ряда других операций с недвижимостью может потребоваться специальный документ: экспликация помещений. В отдельных случаях экспликация нужна и при обычной сделке купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости.

Расскажем подробнее, что это за документ, для чего он нужен и как его получить.

Что такое экспликация помещений

Экспликация помещений — это техническая документация на квартиру, дом или другую недвижимость. Как выглядит экспликация квартиры? Она оформляется в виде таблицы и содержит в себе детальные сведения об объекте:

• точный адрес;
• в случае с недвижимостью в многоквартирном доме — этаж;
• площадь: общая и жилая;
• количество комнат и их параметры: метраж, высота потолков;
• количество и характеристики нежилых помещений: санузла, кладовых, коридора, балконов и лоджий.

Таблица проиллюстрирована поэтажным планом. Кроме того, в экспликации указывается дата составления и фамилия специалиста, проводившего работы.

Что такое поэтажный план

Поэтажный план здания — это чертёж, на котором отображены все помещения, расположенные на этаже. В их числе — квартиры, места общего пользования, технические помещения. Но также он может представлять собой схему отдельно взятой квартиры. Фактически план квартиры — это часть поэтажного плана. И именно на нём видно, была ли в квартире проведена перепланировка. За изготовление плана отвечает БТИ.

Из поэтажного плана БТИ можно узнать:

• количество квартир на этаже и их расположение;
• местонахождение окон, дверей, балконов, лестничных площадок и лифтовых шахт;
• планировки всех квартир;
• размеры и конфигурация стен, а также их функционал: несущие или не несущие;
• расположение «мокрых» зон.

Разновидности экспликации

Существует три разновидности экспликации.

1.  Экспликация квартиры содержит сведения о конкретном жилом помещении: количество и метраж комнат, кухни, санузла, вспомогательных помещений.
2. Экспликация дома описывает строение целиком. Сюда входит поэтажная планировка, расположение жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, террас, паркингов, крылец.
3. Экспликация к градостроительному или генеральному плану. Документ описывает расположение всех зданий и сооружений на конкретном участке, а также общественных пространств и зон: детских и спортивных площадок, парковок, мест для отдыха.

При покупке жилья на первичном рынке достаточно будет получить у застройщика экспликацию квартиры. Этот документ входит в обязательный перечень и предоставляется всем покупателям. Экспликация к генплану нужна владельцам частных домовладений или домов в коттеджных поселках.

В случае с покупкой на вторичке дополнительно стоит изучить поэтажный план дома. С его помощью можно узнать, была ли в квартире сделана перепланировка, и если да, то законна ли она. Если часть стен обозначена красным, это значит, что перепланировка не была узаконена, и при покупке такой недвижимости можно столкнуться с серьезными проблемами. Например, с отказом в предоставлении ипотеки.

Для чего нужна экспликация помещений

Экспликация помещений потребуется практически при любых операциях с недвижимостью.

1. При вводе жилья в эксплуатацию. Если речь идёт о многоквартирном доме, то получение разрешения на ввод — это забота застройщика. Именно он готовит пакет документов, в который в том числе входит экспликация многоквартирного дома и поэтажный план здания. В случае с частным домом получать документ придётся его собственнику.
2. В отдельных случаях — при купле-продаже и постановке жилья на учёт в Росреестре. Экспликация квартиры входит в обязательный пакет документов при оформлении собственности в том случае, если в планировку объекта недвижимости были внесены существенные изменения.
3. При перепланировке жилья. Чтобы получить разрешение на проведение работ и дальнейшего узаконивания изменений потребуется провести экспликацию помещений. В случае, когда полученный ранее кадастровый или технический паспорт на недвижимость был утерян, для его восстановления придётся заказывать новый документ как до проведения работ, так и после.
4. Для изменения целевого назначения помещения, или признания его аварийным. Так, если квартиру переводят в нежилой фонд, необходимо предоставить экспликацию объекта.
   
5. Для оформления ипотеки. Перед её выдачей банк оценивает недвижимость и требует поэтажный план и технические характеристики квартиры.

Как сделать экспликацию

Экспликация входит в кадастровый и технический паспорта, но при необходимости её можно заказывать и отдельно. Например, на построенный частный дом, после перепланировки в квартире или перед изменением целевого назначения помещения.

При покупке недвижимости в новостройке поэтажный план здания и экспликация квартиры предоставляется застройщиком. В остальных случаях получить документ можно различными способами.

Через БТИ или Ростехинвентаризацию

Именно эти организации занимаются обследованием помещений и составлением планов. Поэтому обращение напрямую позволит сэкономить время: в среднем БТИ и РТИ изготавливают документ за 10 рабочих дней. Для подачи нужно подготовить:

• личное заявление;
• копию паспорта заявителя;
• выписку из ЕГРН или другой документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
• квитанцию об оплате.

Если документы подаёт не собственник, а его доверенное лицо,  дополнительно потребуется нотариально заверенная доверенность. Кроме того, если в квартире выполняли перепланировку, необходимо предоставить акт переустройства.

Заявителю выдадут расписку о приёме документов и назначат дату приезда на объект специалиста, который произведёт обмеры помещений.

Через МФЦ

Подать заявку можно и через МФЦ. Перечень необходимых документов не отличается от того, который подается в БТИ. Преимущество такого способа в том, что на подачу документов можно записаться заранее на удобные день и время. Но срок изготовления в этом случае будет больше: от 10 до 20 рабочих дней. Кроме того, МФЦ может запросить дополнительные документы, например, подтверждающие право наследования или разрешение из органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний.

Через портал Госуслуг

Преимущество этого способа в том, что подать заявление можно не выходя из дома, в режиме онлайн. Для этого придётся заполнить на сайте специальную форму и приложить отсканированные копии документов: паспорта, выписки из ЕГРН и квитанции об оплате.

После обработки информации заявителю назначат день, когда придёт специалист БТИ для обмеров помещения. В целом срок изготовления экспликации помещения составляет до 20 рабочих дней.

Кроме того, заказать экспликацию можно и в некоторых сторонних организациях, имеющих разрешение на проведение кадастровых работ. Это может быть управляющая компания, подрядная организация, обслуживающая дом или коммерческая структура.

Оформление экспликации не занимает много времени и не требует больших усилий. Отказы в оформлении также встречаются нечасто. Причиной может стать неполный пакет документов или неуплата услуг БТИ. В остальных случаях можно получить план помещений с экспликацией без проблем. 

Сколько стоит сделать экспликацию помещений дома

Изготовление поэтажного плана с экспликацией — это платная услуга. Фиксированной стоимости нет: в каждом регионе она установлена своя. Кроме того, цена зависит от площади недвижимости и её целевого назначения. В Москве при заказе документа в государственных структурах сумма варьируется от 1500 до 10 тысяч рублей. В случае обращения в коммерческие организации стоимость может возрасти примерно вдвое.

Сколько действительна экспликация объектов

Законом срок действия экспликации не ограничен. Но на практике он может меняться в зависимости от инстанции, куда документы необходимо предъявлять и актуальности документа. Например, если была произведена перепланировка, то необходимо внести изменения в ЕГРН.

Кроме того, на основании постановления Правительства РФ № 921 сведения об объектах недвижимости в Росреестре должны обновляться каждые пять лет. То есть, формально срок действия экспликации составляет именно столько. В некоторых случаях, например, при оформлении ипотеки или приватизации жилья, может потребоваться обновленный документ.

Экспликация помещений — это важно

Итак, экспликация помещений — это документ, который необходим при проведении большинства сделок с недвижимостью.

Есть несколько случаев, когда без экспликации помещений дома обойтись нельзя:

• купля-продажа жилья при помощи ипотеки;
• перепланировка недвижимости;
• изменение статуса помещения;
• потеря кадастрового или технического паспорта объекта недвижимости.

Не обязательно, но желательно ознакомиться с экспликацией и поэтажным планом при покупке жилья на вторичном рынке. Именно эти документы подтверждают отсутствие перепланировки или её законность. Если же перепланировка не была узаконена, то в будущем новый владелец квартиры столкнется с проблемами при регистрации собственности. Поэтому покупатель вправе просить продавца предоставить эти документы, и это требование законно и обосновано.

Фото на обложке: Freepik