Доплата за квадратные метры в новостройке: что делать при изменении площади квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. И дело не только в том, что срок ввода жилья в эксплуатацию может отодвинуться на некоторый срок. Поменяться может очень многое — даже площадь квартиры. И тут возникает финансовый вопрос: конечная цена недвижимости складывается из стоимости квадратного метра, поэтому при изменении метража автоматически меняется и цена договора долевого участия.

Когда потребуется доплата за квадратные метры в новостройке и как обезопасить себя от непредусмотренных трат — расскажем в этой статье.

Откуда берутся лишние метры

Изменение площади квартиры при долевом строительстве происходит нередко. Возведение дома — сложный многоступенчатый процесс, и незначительные отклонения от проектного метража вполне допустимы.

Например, допустимая погрешность в толщине стен установлена в размере 6 мм. Вроде бы это совсем немного, но в масштабах комнаты это уже несколько сантиметров, и чем больше площадь жилья — тем заметнее могут быть расхождения.

Например, возьмём комнату площадью 12 квадратных метров со стенами длиной 3 и 4 метра. Если каждая из них окажется тоньше на 6 миллиметров, то суммарно получаем разницу с изначальной площадью в 8,4 сантиметра. Если таких комнат несколько или есть другие расхождения, то итоговая цифра может оказаться внушительной. 

Чаще всего расхождения с проектной документацией возникают из-за:

• погрешностей в толщине несущих конструкций;
• округления цифр при составлении проекта;
  
• возможных внесений изменений в проект по ходу строительства;
  
• особенностей внутренней отделки помещений.
  

Причём всё это технически не является прямыми нарушениями: незначительные отклонения от проекта регламентируются строительными нормативами. 

Чаще всего изменение метража происходит в кирпичных или кирпично-монолитных домах. В «панельках» это случается реже, ведь они собираются из готовых конструкций по типовым, многократно проверенным на практике проектам.

Что говорит закон 

Для начала — немного терминологии. Существует несколько значений площади квартиры.

1. Проектная. Это именно то значение, от которого ведётся расчёт стоимости жилья на этапе заключения ДДУ.
2. Итоговая: то, что вышло по результатам замеров после завершения строительства и сдачи дома. Именно эта цифра будет отражена в выписке из Росреестра.
   
3. Общая: это сумма площадей всех помещений в квартире, включая лоджию или балкон.
   
4. Приведённая: рассчитывается только для определения стоимости жилья. По сути это общая итоговая площадь квартиры, включая лоджии и балконы, но до применения понижающих коэффициентов.

При определении приведённой площади применяются понижающие коэффициенты для балконов (0,3%), лоджий (0,5%) и террас (0,3%). И именно о приведённой площади пойдёт речь дальше — ведь как раз её и оплачивает покупатель. 

214-ФЗ ограничивает расхождение проектной и фактической (итоговой) площади квартиры 5 процентами (п. 2 ч. 1.1. ст. 9). Именно такое изменение в большую или меньшую сторону разрешено законом. Отклонение от закреплённой законом нормы как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади может стать поводом для расторжения ДДУ.

То есть если в ДДУ указан метраж в 50 квадратов, то по факту допустимо колебание от 47,7 до 52,5 метров, и это не будет нарушением. Если площадь сократилась или увеличилась менее чем на 5%, объективных причин для расторжения договора нет — такое изменение считается допустимой погрешностью. А вот если квартира оказалась меньше или больше этих значений, то это повод обратиться в суд для расторжения ДДУ.

Как посчитать квадратные метры

После завершения строительства застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Получению этого документа предшествуют проверки: от специалистов строительного надзора, пожарной инспекции, ресурсоснабжающих организаций — поставщиков электроэнергии, воды, отопления — и других. В обязательном порядке проводится детальное измерение каждой квартиры. Осуществляют эту процедуру представители БТИ — Бюро технической инвентаризации.

Результаты обмеров БТИ — основа для оформления акта приёма-передачи квартиры от застройщика к покупателю. Именно они, а не проектные данные, будут фигурировать в документах на квартиру после оформления жилья в Росреестре. 

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия, а также уменьшение площади квартиры по ДДУ — это основание для пересмотра стоимости договора. Изменение оформляется дополнительным соглашением или актом и возможно только в том случае, если это предусмотрено основным договором.

Возможно ли изменение стоимости договора долевого участия

При заключении ДДУ особое внимание важно уделить пункту о возможности изменить цены, указанные в договоре. Если этого пункта нет, то требовать доплаты за «лишние» метры в новостройке застройщик будет не вправе. В свою очередь, и покупатель не сможет рассчитывать на возврат части средств, если метраж жилья окажется меньше.

Если такая возможность предусмотрена, то должны быть обязательно прописаны и условия перерасчётов. Существуют следующие возможные варианты.

• Перерасчёт производится в том случае, если расхождения между проектной и итоговой площадью больше определенного порога, прописанного в договоре. Например, при изменении площади до 0,3-0,5 «квадратов» сумма договора не меняется, при большем отклонении — производится.
• Перерасчёт производится при любых допустимых законом расхождениях метража. Но в этом случае застройщик и дольщик должны иметь равные права. То есть необходимо, чтобы в договоре была прописана обязанность не только дольщика провести доплату за лишние метры, но и застройщика вернуть разницу при недостающих.
  

Важно помнить об установленном 214-ФЗ ограничении в размере 5% от изначального метража квартиры. Если расхождение больше, то покупатель имеет право доплатить только за эти 5%.

Как оплачиваются лишние квадратные метры

Если необходимость перерасчётов прописана в договоре, то оформить доплату можно двумя способами.

1. Заключить дополнительное соглашение к договору. В нём должны быть указаны проектный и итоговый метраж квартиры, стоимость квадратного метра и итоговая сумма.
2. По акту приёма-передачи жилья. В документе указывается исходный и фактический метраж, а также информация о доплате — необходимость её проведения или то, что она уже закрыта.
   

Аналогично оформляется и возврат средств, если площадь оказалась меньше, чем указанная в ДДУ.

Важно помнить, что все перерасчёты должны производиться не по текущей рыночной стоимости, а по ценам, указанным в основном договоре. Если на момент подписания ДДУ квадратный метр стоил 130 000 рублей, а к моменту сдачи дома «подрос» до 150 000, доплата или возврат части средств производится исходя из старой цены — 130 000 за метр. Требование доплатить по текущей стоимости незаконно.

Что делать, если нечем платить

Доплата за квадратные метры в новостройке — это незапланированные расходы, и для некоторых дольщиков они могут оказаться неподъёмными. Если обязанность доплаты прописана в договоре, а отклонение в метраже находится в пределах, установленных законом 5%, то можно пойти одним из следующих путей.

1. Попросить застройщика о рассрочке. Как правило, продавец в таких случаях идёт навстречу: ему невыгодно начинать судебные разбирательства.
2. Попросить подобрать другую квартиру, метраж которой будет соответствовать проектному. Правда, стоит учитывать, что к моменту сдачи дома большинство квартир обычно продано, и найти замену может быть проблематично.
   
3. Провести повторные замеры с независимыми экспертами. Хотя вероятность ошибки специалистов БТИ невелика, в замеры могут быть включены, например, лоджии или балконы, и в расчётах к ним не применен понижающий коэффициент. Это повод для пересчёта размера доплаты.
   
4. Поискать недочёты в принимаемой квартире. Если есть некоторые огрехи в строительстве, которые подлежат устранению по гарантии, покупатель может не требовать выполнения этих работ, а взамен не производить доплату.
   
5. Попытаться договориться о скидке.

Если расхождения между проектным и итоговым метражом более 5%, можно потребовать расторжения ДДУ. Но это самый невыгодный вариант, так как деньги будут возвращены в объёме, указанном в договоре. При условии постоянного роста цен на жильё приобрести на эту сумму другую квартиру аналогичного качества и метража будет невозможно.

Отказаться от доплаты, если она прописана в договоре, нельзя. В противном случае застройщик сможет подать в суд и взыскать не только саму доплату, но и неустойку.

Когда нужно обращаться в суд

Обращение в суд — это крайняя мера, и прибегать к ней стоит только в том случае, если договориться не получилось. Подавать иск нужно в следующих случаях.

• Пункт о необходимости доплаты не прописан в ДДУ, а застройщик требует доплатить за лишние метры.
• В ДДУ нет пункта о взаиморасчётах в случае увеличения или уменьшения жилья, а застройщик сдал квартиру меньшей площади, причем отклонение составило более 5%. Это можно рассматривать как как ущемление прав дольщиков-потребителей: в такой ситуации мжно требовать от застройщика компенсации или расторжения договора.
  

При любом раскладе нужно быть готовым к тому, что суд может встать и на сторону застройщика. Судебная практика в этом вопросе довольно противоречива, и суды разных инстанций могут принимать взаимоисключающие постановления.

Так платить или не платить?

При подписании ДДУ обязательно надо внимательно изучить пункт, касающийся возможной оплаты лишних квадратных метров. Если его нет, то и требования доплаты со стороны застройщика будут незаконными. Правда, и рассчитывать на возврат части денег в случае, если застройщик сдал квартиру меньшей площади, не получится.

Если пункт о дополнительных взаиморасчётах при приёмке квартиры есть, то важно помнить, что 214-ФЗ допускает изменение площади квартиры не более, чем на 5% от проектных показателей. В этом случае доплатить придётся, но только в пределах этих нормативов. Всё, что свыше, оплачивать не надо. А вот получить возврат будет можно, но с большой долей вероятности только через суд.

Особо значительное отклонение фактической площади от проектной — это повод обратиться в суд и потребовать расторжения ДДУ и выплаты неустойки. Но важно помнить: настаивая на расторжении ДДУ, можно больше потерять — ведь за время строительства дома цены на недвижимость выросли, и на полученные деньги вряд ли удастся приобрести новое жильё.