Динамика цен на новостройки и вторичку. Как власти охлаждают рынок недвижимости

Бурный рост цен на жилье в последние годы во многом был связан с активным развитием льготных ипотечных программ. Доступные кредиты привлекали всё больше покупателей, что подогревало спрос и вело к стремительному удорожанию новостроек и вторичного жилья.

Чтобы замедлить инфляцию, власти приняли решение охладить перегретый рынок недвижимости. Центробанк последовательно повышает ключевую ставку, что делает ипотечные кредиты менее доступными. Летом государство также свернуло самые доступные льготные ипотечные программы, а по другим — усложнились условия получения.

Разберёмся, удалось ли этими мерами добиться снижения цен на квартиры в Москве и регионах за последние 2 месяца, и посмотрим, что происходит с динамикой стоимости жилья.

Что происходит на рынке недвижимости

1 июля 2024 года закончилась программа льготной ипотеки, по которой можно было взять жилищный кредит под 8%. Следом 10 июля изменилась «Семейная ипотека», став более адресный: жильё разрешили покупать только в регионах с малым объёмом строительства и в небольших населённых пунктах. По программе IT-ипотеки ставку увеличили до 6% и исключили сотрудников компаний из Москвы и Санкт-Петербурга.

Также с 24 июля 2023 года Центробанк регулярно повышает ставку рефинансирования, что влияет на проценты по рыночной ипотеке. В сентябре жилищный кредит без поддержки государства можно взять с переплатой в 20–24% годовых, при этом ставка ЦБ составляет 19%.

Все эти меры направлены на охлаждение перегретого рынка недвижимости и замедление инфляции. Первыми среагировали объёмы выдачи ипотек. По данным Центробанка, в июле в России выдали на 55% меньше жилищных кредитов, чем в июне, а объём ипотек по ДДУ сократился на 75%. В июне многие торопились взять льготный кредит до закрытия госпрограмм, поэтому важно сравнить июльские показатели с прошлогодними — количество выданных займов уменьшилось на 37%, а их объём снизился на 45%.

Девелоперы подготовились к отмене льготной ипотеки, сократив ввод жилья в эксплуатацию. По данным Росстата, в августе в РФ ввели в эксплуатацию 9,2 млн м² жилья — на 9,5% меньше, чем в августе 2023 года. В 7 из 8 федеральных округов в стране упали объёмы строительства. Самый существенный спад показал Приволжский федеральный округ — минус 23% от показателей августа 2023 года. 

Как изменились цены на новостройки

Согласно аналитике ДОМ.РФ, проведённой на основе данных Росреестра о договорах участия в долевом строительстве, в июле и августе 2024 года наблюдалось замедление среднего роста цен на недвижимость. В мае жильё подорожало на 1,03%, в июне — на 1,39%, а в июле и августе — на 0,43% и 0,12% соответственно.

В августе индекс цен на жильё вёл себя по-разному в разных регионах.

• В Ульяновской, Ивановской, Тверской и Амурской областях, Москве, Алтайском крае, Республике Карелия и некоторых других регионах цены упали в среднем на 1–3%.
• В Санкт-Петербурге, Самарской, Пензенской, Калужской и Ленинградской областях, в Краснодарском крае, Республике Саха и ряде других регионах стоимость квадратного метра практически не изменилась.
• В Курской, Тульской, Астраханской, Костромской, Смоленской и Нижегородской областях, Удмуртской Республике, Севастополе и др. регионах цены выросли на 1-3%.
• Максимальный рост показало жильё в Омской и Курганской областях, где цена квадратного метра увеличилась на 4-5%.
• Для сравнения, в августе 2023 года только Саратовская область и Забайкальский край продемонстрировали падение стоимости недвижимости на 0,3%. В 5 регионах страны цена квадратных метров оставалась на уровне прошлого месяца, а в подавляющем большинстве областей жильё подорожало на 1–4%.

Темпы роста цен на новостройки в России замедлились, но о снижении цен на новое жильё пока говорить нельзя. 

Динамика цен на квадратные метры стала более неоднородной по областям. Для московского и петербургского рынков условия льготных ипотек стали неблагоприятными, потому государство направило поддержку в регионы.

Меры по охлаждению рынка недвижимости начали сдерживать ценовую динамику новостроек, но говорить о кардинальном развороте тренда в обратную сторону пока рано.

Как изменились цены на вторичном рынке

По данным Росстата, стоимость квадратного метра жилья в России во II квартале 2024 года выросла в среднем на 8,9%, если сравнивать с тем же периодом 2023 года, и всего на 1,9%, если сравнивать с предыдущим кварталом. В апреле-июне начали дорожать элитные квартиры — в течение предыдущего года их стоимость падала.

• В Москве и Санкт-Петербурге цены на «вторичку» за 3 месяца выросли на 5,1%.
• Максимальный рост показала недвижимость в Астраханской, Липецкой, Ярославской и Еврейской автономной областях, республиках Крым и Марий Эл, где цены увеличились на 5,7–8,6% за квартал.
• В Магаданской, Новгородской, Калужской, Ленинградской и Орловской областях, Республике Северная Осетия-Алания и некоторых других цены на вторичную недвижимость падали на 1,2–6,7%.
• В Карачаево-Черкесии, Дагестане, республиках Тыва и Коми, Мурманской области и нескольких других регионах цены держались на прежнем уровне. 
• Для сравнения, за год максимальный рост показали квартиры в Республике Ингушетия (+26,2%), Алтай (+23,1%), Северная Осетия-Алания (+22,5%) и в Ивановской области (+21,9%). По сравнению со вторым кварталом 2023 года цена квадратного метра снизилась только в Тверской области (-4,9%) и Кабардино-Балкарской Республике (-4,8%).

Замедление динамики роста цен на вторичном рынке недвижимости началось ещё до сокращения льготных ипотек. Повышение ставки рефинансирования сдержало рост инфляции в отдельных регионах и в среднем по стране. Однако спрос на московское и петербургское жильё, также элитную недвижимость поддержал общий положительный тренд.

Коротко о главном

• Власти пытаются охладить перегретый рынок недвижимости — на это указывает сокращение льготных ипотечных программ и повышение ключевой ставки ЦБ. 
• Из-за этих мер количество выданных ипотек значительно сократилось. Это снижает спрос и должно замедлить рост цен. 
• Темпы роста цен на новостройки действительно замедлились, но говорить о заметном снижении цен пока рано.
• Цены на новое жильё ведут себя по-разному в разных регионах страны. Местные рынки недвижимости по-разному реагируют на общие меры, предпринимаемые властями.
• На вторичном рынке наблюдается лишь замедление роста цен. Квадратные метры в готовом жилье по-прежнему дорожают, особенно в крупных городах. 
• Меры по охлаждению рынка начали действовать, но кардинальных изменений пока не произошло, предсказать ситуацию сложно.