Что такое существенные условия договора аренды и почему они важны

Самый правильный способ сдать квартиру в аренду или внаём — заключить официальный договор и легально платить налоги. Такая схема защищает и собственника, и жильцов. Но что прописать в договоре, чтобы он имел юридическую силу и был выгоден обеим сторонам сделки? 

Существенные условия договора аренды недвижимости: что это и почему это важно

Для начала напомним, что договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом. Когда один человек снимает у другого квартиру за деньги, юридически грамотно говорить о договоре коммерческого найма. Такие понятия закреплены в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Но в обычной речи чаще всего говорят «договор аренды», не вдаваясь в тонкости.  

В целом, в договор аренды или найма можно включить любые пункты, которые собственник и арендатор посчитают важными для своей ситуации. Например, если в квартире сразу после заключения договора планируется ремонт, прописываются пункты, связанные с компенсацией затрат. Почему же важно понимать, что такое существенные условия договора аренды? 

Дело в том, что, если по ним нет согласия, договор не может быть в принципе считаться заключенным. Такой договор в случае судебных разбирательств может быть признан недействительным, а обе стороны признают свободными от его исполнения. 

Статья 432 ГК РФ объясняет, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом формулировка, что такое существенные условия, как всегда, расплывчата. 

Если кратко: существенные условия — это те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Если вы не юрист, то вы, скорее всего, не очень понимаете эту фразу. Получается, что такой договор защищает интересы только одной стороны? Попробуем разобраться.

Акцент делается именно на заявление одной из сторон, потому что, согласно российскому законодательству, договор заключается после предложения одной из сторон его заключить — и, соответственно, принятия этого предложения другой стороной. В ходе переговоров в договор, естественно, вносятся положения, приемлемые для обеих сторон.
Это касается не только ситуаций аренды или найма, но в целом любых договоров, заключаемых в требуемой форме. Договор найма жилого помещения заключают в письменной свободной форме: это предполагает, что стороны могут зафиксировать в нём любые условия, которые не противоречат требованиям действующего законодательства. 

Отметим, что сдавать имущество в аренду может не только его собственник. Но если договор заключается с другим лицом (например, поручителем  или агентом), у него должны быть документы, подтверждающие, что собственник передал право сдавать свою недвижимость в аренду этому лицу. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса, а срок её действия — чётко прописан. 

В самом договоре нужно указать реквизиты сторон, их имена или юридические наименования. На договоре обязательно должны стоять подписи, а при наличии — печати. Если договор заключается между физическими лицами, то в нём фиксируют дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации. 

Существенные условия аренды: объект и стоимость

Если исходить из главы 35 ГК РФ, к существенным условиям договора аренды относятся объект договора найма и стоимость аренды. 

При найме помещения указываются его адрес, площадь, вид, целевое использование. Объектом договора найма жилья может быть любое изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Это квартира, жилой дом или их части (например, изолированные комнаты). Согласно Гражданскому кодексу, собственник обязан передать арендатору свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Пригодно ли помещение для проживания, определяет жилищное законодательство. 

Согласно статье 607 ГК РФ, для договора аренды недвижимости существенным условием считаются данные, которые позволяют определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве договора аренды. Если таких данных нет, объект будет считаться несогласованным сторонами, а договор — недействительным. Для квартиры сведениями, которые позволяют её однозначно идентифицировать, являются полный адрес, площадь, количество комнат. 

Как зафиксировать стоимость и порядок оплаты

Размер оплаты также должен быть зафиксирован — это существенное условие договора аренды или найма квартиры, наряду с исчерпывающим указанием данных объекта. Чтобы избежать споров по поводу арендных платежей, в договоре важно прописать:

• величину ежемесячной оплаты;
• срок оплаты;
  
• способ (наличный расчёт, перевод на карту, перевод по счёту, целиком или в два этапа);
  
• условия для изменения величины арендной платы;
  
• возможные штрафы в случае просрочки платежа. 
  

Менять арендную ставку в одностороннем порядке участники соглашения не вправе. Однако закон предполагает, что в договоре могут быть прописаны условия для такого изменения. Этот пункт нужно продумать тщательно, потому что большинство судебных разбирательств, связанных с арендой недвижимости, касаются как раз споров из-за арендной платы. Особенно это важно для длительных договоров. За три-пять лет могут вырасти налоги, подорожать коммунальные услуги, а также измениться ставки по кредитам и цены в магазинах, поэтому важно предусмотреть возможность изменить ставку в интересах арендодателя. Но и арендатор должен чувствовать, что закон на его стороне и собственник не будет в одностороннем порядке поднимать плату раз в три месяца, ссылаясь на инфляцию. К слову, делать это чаще 1 раза в год вообще незаконно, но не все об этом знают. 

Судебная практика показывает, что апелляционные суды разделяют сценарий, когда арендная плата может пересматриваться не чаще одного раза в год. Лучший вариант — подписать дополнительное соглашение, которое будет приложением к основному договору. 

Тем временем Гражданский кодекс указывает, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Таким образом, срок оплаты для договора аренды тоже является существенным условием аренды. Но, в принципе, без него можно и обойтись. Если в договоре забыли прописать срок, предполагается, что оплата вносится ежемесячно в порядке, который устанавливает Жилищный кодекс Российской Федерации. 

Если не прописать в договоре свои сроки, то плата за аренду квартиры и коммунальные услуги по закону должна вноситься до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. То есть оплата за март перечисляется до 10 апреля. Но такой срок может не устраивать собственника, например, если 6-го числа каждого месяца он должен вносить платёж по кредиту. Тогда он может прописать, что оплата производится до 4-го или 5-го числа каждого месяца. Или после получения зарплаты арендатором — почему бы и нет. 

Так что на вопрос, является ли цена существенным условием договора аренды, отвечаем: да, это условие, которое будет существенным. А вот без фиксации срока оплаты можно обойтись — но, чтобы избежать возможных конфликтных ситуаций, лучше договориться о порядке, который устраивает обе стороны, и утвердить его на бумаге. 

Срок действия договора и порядок расторжения

​Существенным условием договора найма жилого помещения также можно назвать срок аренды. Хотя закон и не настаивает на его внесении в договор — но так сторонам будет удобнее, нет оснований для лишних споров. Согласно ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Этот же период используется, если в договоре срок не определён. Так что, если в ваши планы не входит сдавать квартиру так долго, лучше прописать в договоре устраивающий вас срок с возможностью продления. Если про срок забыть, то выселить арендаторов в одностороннем порядке в случае изменения планов по закону практически невозможно. Не говоря уже о том, что такой договор надо регистрировать.  

Договор найма жилого помещения, действующий не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре — поскольку в этом случае возникает обременение права собственности. Срок действия такого договора будет отсчитываться не с даты его подписания, а с даты осуществления регистрации. 

А вот если речь действительно идёт не о договоре найма, а об аренде — то есть в его подписании участвуют юрлица — он может быть заключен на неопределённый срок. Согласно статье 610 ГК РФ, отказаться от такого договора аренды недвижимого имущества можно, предупредив другую сторону за три месяца. Хотя в договоре могут быть прописаны и иные сроки для расторжения. 

Если квартира сдаётся по договору найма — то есть физическому лицу — наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают. Главное — письменно предупредить арендатора за три месяца. А вот если арендодатель решит по своей воле в одностороннем порядке разорвать договор, то ему придётся в судебном порядке доказывать, что для этого есть причины: арендатор не платит за квартиру или нанёс ей серьёзный ущерб. Также возможно расторжение договора со стороны арендодателя, если арендатор использует помещение не по назначению — например, открыл в жилом помещении хостел или офис. 

Статья 684 ГК РФ закрепляет за арендатором преимущественное право заключить новый договор найма той же квартиры. Не позднее чем за три месяца до конца договора собственник должен обратиться к арендатору с предложением продлить договор или же сообщить, что больше не намерен сдавать квартиру. Если арендатор не отказался от продления договора, договор будет считаться продлённым на прежних условиях.

Какие ещё существенные условия могут быть

На практике при заключении договора аренды существенными условиями также считают нюансы, связанные со сроком и порядком оплаты коммунальных услуг. По закону, арендатор обязан сам вносить коммунальные платежи, но они с собственником могут договориться о другом порядке и прописать его в договоре. Например, если арендатору удобнее самому оплачивать коммунальные услуги в своём онлайн-кабинете, а деньги за них получать вместе с арендной платой на карту. 

Ещё одно существенное для сторон, но не являющееся обязательным условие договора аренды помещения, — порядок проведения улучшений. Если в квартире нужно сделать ремонт, арендатор и собственник вправе договориться об этом на разных условиях. Например, арендатор может переклеить обои за свой счёт и получить скидку 50% на арендную плату за два месяца. Или арендатор приобретает крупногабаритную технику, которую потом выкупает собственник квартиры с учётом амортизации. Эти моменты должны быть зафиксированы письменно, иначе будет действовать общее правило, согласно которому текущий ремонт — это обязанность арендатора, а капитальный — собственника квартиры. 

Также в договоре может быть указан список лиц, которым разрешено проживание в квартире. Согласно статье 677 ГК РФ, люди, проживающие вместе с арендатором, имеют такие же права по пользованию жилым помещением. При этом тоже можно предусмотреть порядок, когда проживающие становятся «сонанимателями» жилья и несут перед собственником солидарную ответственность. В иных случаях ответственность за всех проживающих ложится на арендатора — того человека, чьи реквизиты и подпись стоят в договоре найма. 

Без согласия со стороны собственника жить в квартире вместе с арендатором могут его несовершеннолетние дети. В остальных случаях требуется согласие наймодателя, и лучше прописать список проживающих в квартире в договоре, иначе вселение тёщи, брата или другого родственника может быть расценено как нарушение договора со стороны арендатора. 

Права и обязанности арендатора и арендодателя

При аренде квартиры права и обязанности собственника и арендатора не относятся к существенным условиям договора, но обычно в нём указываются.

Согласно законодательству, арендодатель обязан:

• предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
  
• предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
  
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг. 

В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:

• использовать квартиру или дом только для проживания;
• поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
  
• проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
  
• своевременно вносить плату за квартиру;
  
• самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.
  

Это базовые права и обязанности, которые прописаны в Гражданском кодексе, но в договоре можно предусмотреть любые другие. Главное — чтобы они не противоречили действующему законодательству. Например, возможность сдавать квартиру в субаренду — тут важно указать порядок согласования субаренды с собственником.

Ещё можно прописать обеспечение обязательств по договору. Это бывает актуально, если арендатор берёт с арендодателя страховой депозит. Обычно это плата за один месяц, которая идёт в счёт аренды последнего месяца, если с квартирой всё хорошо и у собственника нет претензий. 

Стоит привести в договоре список мебели и техники, с которыми жильё передаётся арендодателю. Это даст возможность свериться по истечению срока аренды — особенно если квартира сдаётся на пять лет и там могут произойти изменения. Тут же можно отметить, что уборку в квартире перед подписанием договора проводит собственник, а финальный клининг при обратной передаче квартиры делается за счёт арендатора. 

Существенные и дополнительные условия по договору аренды: чек-лист 

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимого имущества, согласно законодательству, являются объект аренды и цена. Для срока договора и срока оплаты в законах прописаны стандарты, которые соблюдаются, если эти пункты не оговорены договором. Но удобнее, чтобы арендатор и арендодатель заранее пришли к соглашению и официально зафиксировали способ и сроки уплаты арендной ставки и коммунальных услуг, а также срок действия договора. Иначе потом будет сложнее его расторгнуть раньше времени или получить оплату тогда, когда удобнее, а не в сроки, регламентированные законом. 

При составлении договора можно опираться на этот список существенных условий аренды недвижимости:

• участники сделки, их реквизиты и паспортные данные, адрес регистрации;
• объект аренды (адрес, ключевые характеристики);
  
• целевое назначение объекта аренды;
  
• ставка аренды, сроки и способ оплаты;
  
• способ и сроки оплаты коммунальных услуг;
  
• порядок осуществления и оплаты ремонта;
  
• срок договора и условия расторжения. 
  

Если вы не готовы самостоятельно заниматься подготовкой документов и боитесь упустить важные моменты при заключении договора — стоит воспользоваться сервисом Яндекс Аренда. С составлением документов помогут профессиональные юристы, которые учтут ожидания обеих сторон. Кроме того, менеджеры Аренды будут следить за соблюдением условий договора и после сдачи: любые бытовые вопросы можно решать в общем чате на протяжении всего периода аренды. 

Фото: Vlada Karpovich (Pexels), Yan Krukov (Pexels), cottonbro (Pexels), Andrea Piacquadio (Pexels), Nataliya Vaitkevich (Pexels), The Coach Space (Pexels)