Что такое приватизированная квартира: плюсы и минусы такой недвижимости

Нередко в объявлениях о продаже квартиры можно встретить слово «приватизированная». Речь идёт о переходе государственной недвижимости в руки к конкретному собственнику — так можно обзавестись личным жильём и не переживать из-за сроков аренды и других вопросов. Но у приватизации есть свои недостатки. Разбираемся, что подразумевает под собой приватизация, в каких случаях она может быть выгодна и чем отличается от обычной собственности.

Приватизация — что это такое

Приватизация — это оформление государственной недвижимости в личную собственность. Процедура возможна в том случае, когда человек пользовался недвижимостью, предоставленной государством, а затем решил стать её собственником. В советские годы недвижимость в пользование получали работники предприятий. Сейчас жильё таким образом могут получить граждане, признанные малоимущими.

Приватизация регулируется отдельным законом «О приватизации жилищного фонда в РФ». В нём отмечается, что вступление в право собственности на условиях приватизации даёт владельцу возможность выступать рынке недвижимости, свободно владеть ею, пользоваться и распоряжаться.  

В законе приводится определение приватизации жилых помещений — это «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений».

Кто и когда может стать участником приватизации

Участвовать в приватизации можно, если вы живёте в квартире, принадлежащей государственному или муниципальному жилищному фонду, и делаете это на условиях договора социального найма.

Собственность может быть оформлена на одного человека или сразу на нескольких. Главное, чтобы все проживающие в квартире по договору социального найма пришли к согласию. Собственником может стать совершеннолетний человек или подросток в возрасте от 14 до 18 лет. 

Провести приватизацию можно только один раз. Но если вы, например, получили долю в квартире по приватизации в возрасте до 18 лет, то после наступления совершеннолетия можете повторить процедуру с другой недвижимостью. 

Бесплатная приватизация жилья должна была закончиться 1 января 2007 года, после этого все неприватизированные квартиры так бы и остались в собственности государства. Затем срок приватизации продлили до 1 марта 2010 года, после — до 2017 года, а затем и вовсе расширили программу на неопределённое время. Среди депутатов периодически звучат предложения об отмене, так что если у вас есть право на приватизацию квартиры и вы хотите им воспользоваться, лучше не тянуть.

Приватизации подлежат квартиры после социального найма: что это значит

Мы упомянули договор социального найма, после которого приватизация является возможной. Что это за договор и как его заключить?

Социальный найм — это когда человек арендует жильё у государства, муниципалитета или их представителей. Это может быть жилой дом, квартира или часть помещения — например, комната. Форма такого договора утверждается Правительством Российской Федерации. Заключается он в письменной форме: для этого нужно получить решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

• адрес жилья и его площадь;
• условия пользования жильём и срок действия договора;
• размер арендной платы и порядок её уплаты;
• права и обязанности арендатора и арендодателя;
• ответственность сторон за нарушения условий договора.

В договоре также могут быть прописаны условия, предусматривающие пересмотр размера арендной платы, если доход владельца изменится, сроков аренды или иных факторов.

Человек не проживает в муниципальной квартире бесплатно — он всё ещё должен платить за аренду такой недвижимости, а также за коммунальные услуги. При этом он получает в пользование квартиру и общедомовое имущество — как и по обычному договору найма. 

Договор социального найма — это важный документ, который защищает права арендатора и арендодателя. Поэтому перед его подписанием важно внимательно изучить все условия и не стесняться задавать интересующие вопросы. В случае возникновения споров по договору все участники должны руководствоваться прописанным в документе механизмом разрешения.

Возможные объекты приватизации

Важное условие для осуществления перевода государственной собственности в частную, — это договор социального найма. 

Возможна приватизация объектов недвижимости жилого назначения, которые относятся к государственному фонду. Также можно переоформить на себя земельные участки и их части из госфонда. 

Нельзя осуществить приватизацию, если квартира находится:

• в доме, состояние которого признано аварийным;
• в общежитии;
• в доме на территории закрытых военных городков.

Также нельзя приватизировать служебные жилые помещения. Но тут есть исключения: можно провести приватизацию жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий.

Порядок и условия приватизации

Если вы решили приватизировать квартиру, нужно обратиться либо в МФЦ, либо в администрацию города (установленный алгоритм действий может отличаться в разных регионах). Вас могут направить в комитет управления городским имуществом или в департамент имущественных отношений, но начать в любом случае лучше с МФЦ, где сотрудники сориентируют и помогут разобраться в особенностях процедуры в отдельном регионе. 

В каждом конкретном случае список необходимых документов может отличаться, но обычно в заявлении должны быть указаны следующие данные:

• ФИО претендента на приватизацию;
• адрес жилья, которое подлежит приватизации;
• сведения о местах жительства претендента, где он зарегистрирован на момент подачи заявления;
• наличие или отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• причина приватизации жилья;
• другие документы — в зависимости от конкретной ситуации.

Заявление на приватизацию может быть подано лично, через представителя или путём электронной заявки на портале Госуслуг.

После этого придётся подождать решения органов власти, которым принадлежит помещение. По закону, срок ожидания не может быть дольше двух месяцев. Если придёт отказ, его можно обжаловать в судебном порядке. 

Для осуществления приватизации оформляется специальный договор передачи. Его заключают орган государственной власти или местного самоуправления, передающий помещение, и гражданин, который принимает помещение в собственность.

При заключении такого договора нотариальное согласие не требуется, также не нужно оплачивать государственные пошлины за оформление документа. Зато понадобится зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При приватизации государственная собственность переходит в частную только с момента регистрации договора в Росреестре.

Какие документы нужны для приватизации собственности в России

Список документов стоит уточнить в администрации региона, где находится недвижимость, потому что единого федерального перечня нет. Можно ориентироваться на московский список, но стоит держать в голове, что возможны региональные нюансы.

Итак, какие документы нужны для приватизации квартиры в Москве:

• заявление на предоставление государственной услуги по приватизации;
• выписка из лицевого счёта с указанием всех зарегистрированных в квартире;
• документы зарегистрированных (паспорта или свидетельства о рождении);     
• договор социального найма жилья;
• технический паспорт квартиры, а также поэтажный план дома;
• согласие всех проживающих на приватизацию или отказы от участия в ней.

Также в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, нотариальная доверенность, если вопросом занимается юрист, или же решение органов опеки, если в собственность вступает несовершеннолетний, а дело ведёт опекун.  

Следует учитывать, что процедура приватизации может занять некоторое время, так как требуется провести оценку имущества, подготовить соответствующие документы и произвести оплату за право собственности на жильё.

Плюсы и минусы приватизации государственной собственности в России

Основное отличие между квартирой в социальном найме и приватизированной жилплощадью — в том, что недвижимость станет вашей собственностью. У такого перехода есть как положительные, так и отрицательные моменты. 

Главный плюс — квартирой можно распоряжаться на своё усмотрение. Это значит, что вы можете совершить с ней следующие действия:

• продать, подарить, сдать в аренду;
• оставить в залог банку, если планируете взять большой кредит;
• оставить в наследство;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать других жильцов.

Некоторые из этих действий невозможны, пока квартира находится в государственной собственности. И это касается не только продажи или передачи по наследству: провести сложную перепланировку в квартире по социальному найму нельзя без одобрения муниципалитета, а он вряд ли захочет в этом участвовать.

Если квартира числится в социальном найме, зарегистрировать в ней можно только близких родственников — детей, супругов и родителей. Во всех остальных случаях снова потребуется согласие муниципалитета. 

Немаловажный момент — если квартира приватизирована, то теперь её собственник принмает решения по управлению дома наряду с другими собственниками. Например, в перечень обязанностей входит участие в общедомовых собраниях по вопросам смены управляющей компании, установки шлагбаума во дворе и так далее. 

Есть и минусы, которые во основном связаны с ростом расходов. Если вы получаете квартиру в собственность, то, помимо коммунальных услуг, теперь обязаны оплачивать:

• налог на собственность (рассчитывается от кадастровой стоимости);
• капитальный ремонт (тариф на квадратный метр зависит от субъекта Российской Федерации);
• налоги при продаже квартиры.

Если квартира старая, на её содержание в приличном состоянии может потребоваться немало средств — например, для замены канализации или отопительного оборудования. При низком уровне доходов это может стать проблемой. 

Также владение жильём не может гарантировать стабильность проживания — например, в случае возникновения экономического кризиса или проведения крупных реконструкций, демонтажа зданий.

Важно отметить, что приватизация имущества — это добровольный процесс. И если её минусы перевешивают плюсы, заставить вас никто не может. Если представители органов власти настаивают на приватизации, потому что не хотят отвечать за содержание и обслуживание жилья, — это повод обратиться в суд.

Подведём итоги

Процесс приватизации — возможность получить в частную собственность квартиру из государственного жилого фонда. Вместе с очевидными выгодами у такого решения есть и минусы, а именно — рост расходов на содержание квартиры. Тем не менее, квартиру всегда можно продать и выручить крупную сумму денег. Чтобы узнать, как устроен процесс приватизации в конкретном регионе, лучше всего обратиться в отделение МФЦ: сотрудники расскажут, какие именно нужны документы и куда подавать заявку.