Чем занимается ипотечный брокер

Ипотека — один из самых простых способов покупки собственного жилья. Но кредитная история не всегда позволяет получить заём на рыночных условиях — даже один просроченный платёж в прошлом может негативно сказаться на решении банка.

В условиях, когда нужно получить кредит на жильё, а времени на изучение сферы нет или банк отказывает в выдаче, можно обратиться к ипотечному брокеру. Расскажем, чем занимается ипотечный брокер, выгодно ли обращаться к такому специалисту и как избежать мошенничества.

Кто такой ипотечный брокер

Ипотечный или кредитный брокер (агент) — личный помощник и посредник между банком и клиентом (физическим лицом). Такой специалист помогает разобраться с банковскими продуктами, оформить документы, подать заявление и получить одобрение на выдачу ипотеки. Услуга по сопровождению брокером ипотеки называется брокеридж.

Цель ипотечного брокера — сэкономить деньги и время клиентов при взаимодействии с банками, а также помочь в решении спорных ситуаций, например, когда в выдаче займа отказывают из-за испорченной кредитной истории.

Ипотечные агенты владеют всей актуальной информацией о продуктах банков, а также юридической базой в этой сфере. Выполнять функции ипотечного брокера может физическое или юридическое лицо. Такие специалисты есть во многих агентствах недвижимости, благодаря чему купить квартиру можно «под ключ» — от подачи заявления на ипотеку в банк до регистрации права собственности.

Функции и обязанности

Ипотечный эксперт оказывает широкий перечень услуг, связанных со взаимодействием с банками. Вот только некоторые функции такого специалиста.

1. Консультации по получению кредита — обычно для клиентов ознакомительные встречи бесплатные. Брокер уточняет информацию о доходе и кредитной истории клиента, пожелания по жилью и другую полезную информацию, а также рассказывает про актуальные программы на рынке и возможные льготы.
2. Подача заявки на ипотеку. Брокер поможет подготовить весь пакет документов и подаст заявку в выбранный банк.
3. Юридическое сопровождение ипотечной сделки. Это главная услуга брокера: специалист проверяет все бумаги со стороны банка, покупателя и продавц, помогает довести сделку от заявления до подписания договора на покупку квартиры. При этом брокер может работать один или в паре с риелтором, страховщиком.

Некоторые ипотечные эксперты работают через агентство недвижимости. В таком случае специалист поможет не только получить кредит на жильё, но и подобрать подходящий вариант на рынке. 

Ипотечный брокер может заниматься и страхованием. Полис обязателен при оформлении ипотеки — страховка продлевается ежегодно. Кредитный брокер сам или в паре со страховым агентом поможет подобрать выгодную программу, не переплачивая за ненужные услуги.

Под ипотеку подходят не все квартиры на рынке. Перед одобрением кредита банк будет тщательно проверять залоговую недвижимость на юридическую чистоту, рентабельность и соответствие техническим характеристиками — например, есть ли неузаконенная планировка или пристройка на участке. Ипотечный агент поможет подобрать такое жильё, чтобы оно точно прошло независимую экспертизу банка.

Риелтор и ипотечный брокер

Риелтор занимается продажей, подбором и поиском недвижимости. Это специалист, который знает актуальное законодательство в сфере недвижимости и может предоставить минимальное юридическое сопровождение — например, подготовить договор купли-продажи или документы для подачи в Росреестр.

Основная сфера деятельности ипотечного брокера — информационная, консультативная и практическая помощь клиентам в получении жилищных займов. Такой специалист знает всё об актуальных ипотечных программах, особенностях подачи заявки и требованиях банка. Это более узкий специалист, чем риелтор.

Риелтор может выполнять функции брокера. При этом стоимость услуг будет высокая — придётся платить не только за помощь со взаимодействием с банком, но и за все операции по недвижимости. Выбирать конкретного специалиста при покупке или продаже недвижимости нужно с учётом задач и бюджета.

Схема работы

Зачастую ипотечные брокеры работают как партнёры банков или сотрудники агентств недвижимости, строительных компаний. Они знают все тонкости кредитных программ, рассчитают, откажут или одобрят клиенту займ, и повысят шансы на получение ипотеки даже в довольно сложных ситуациях.

Такие специалисты сопровождают клиента на всех этапах взаимодействия с банком за дополнительную плату — берут премию, сумма и условия которой оговариваются индивидуально с каждым клиентом.

Как работают ипотечные брокеры

1. На первой консультации брокер отвечает на вопросы клиента, рассказывает о предложениях на ипотечных рынках.
2. Стороны уточняют условия работы, форму и сумму оплаты, заключают договор.
3. Кредитный агент проводит анализ финансового положения потенциального заёмщика, оценивает его риски и шансы на получение жилищного займа.
4. Брокер подбирает подходящие программы, при необходимости объясняет условия и тонкости.
5. Специалист помогает оформить документы и подать заявку в банк.
6. В случае отказа агент проводит анализ ситуации, разрабатывает стратегию, чтобы повысить шанс одобрения. Также параллельно документы подаются в другие банки.
7. При положительном решении клиент подписывает договор с банком и выплачивает вознаграждение брокеру.

Если банк отказывает в получении ипотеки, повторную заявку можно подавать только через 2 месяца. Это критично при покупке квартиры на вторичном рынке, так как за это время лот могут снять с продажи или выкупить. Кредитный брокер помогает избежать такой ситуации, создавая условия для одобрения займа банком с первого раза.

Плюсы и минусы сотрудничества с брокером

При обращении к ипотечному брокеру нет гарантий, что кредит будет одобрен, при этом за оказанные услуги всё равно придётся заплатить. Прежде чем обращаться к такому специалисту, нужно взвесить все плюсы и минусы. 

Плюсы

1. Можно потенциально сэкономить, если банк одобрит кредит на жильё по более низкой ставке. Разница даже в 0,5% в многолетней перспективе — выгодно.
2. Брокер по ипотеке может помочь получить одобрение при несоответствии требованиям банка к заёмщикам или спорных ситуациях — при отсутствии подтверждённого дохода или испорченной кредитной истории.
3. Не нужно тратить время, чтобы разобраться с кредитными предложениями и законами, тонкостями ипотеки. Все вопросы можно решить с одним человеком, не посещая разные отделения банков.
4. Специалист подготовит все необходимые документы и сделает качественные копии. Это минимизирует риск отказа: при наличии ошибки в бумагах придётся ждать 2 месяца до следующей попытки.
5. С большей вероятностью найдёт оптимальную ипотечную программу с учётом региона, финансового положения, выбранной квартиры или дома.

Минусы и нюансы

1. Ни один ипотечный эксперт не даёт 100% гарантии на одобрение. Он может только увеличить шансы на получение и помочь разобраться с причинами отказа, а также правильно подготовить документы.
2. Вознаграждение за работу может быть довольно большим, особенно в сложных случаях и сделках. Если потратить время и силы, всю процедуру можно пройти и самостоятельно, сэкономив деньги.
3. Рынок ипотечных брокеров не регулируется законом. Им не требуется государственная лицензия, нет единого реестра таких специалистов. Из-за этого есть риск столкнуться с мошенниками.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и обмана, при работе с брокером нужно заключать договор. В нём обязательно прописываются права и обязанности сторон, все контактные данные и условия оплаты. В случае конфликта это может помочь в суде.

Стоимость услуг

Стоимость работы ипотечного брокера отличается в зависимости от региона. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках услуги специалиста стоят, как правило, дороже.

Оплата ипотечному агенту может быть по фиксированной ставке — например, разово за одно ипотечное сопровождение. В среднем, цена варьируется от 10 000 до 50 000 рублей. 

Чаще оплата услуг — процент от займа, обычно это 0,5–3%. Чем сложнее сделка, тем больше будет премия специалисту. К примеру, если банк одобрил ипотеку на сумму 5,5 млн рублей, то при ставке 1% на услуги брокера его работа будет стоить 55 000 рублей. 

В редких случаях оплата — процент от экономии. Например, клиент рассчитывал получить кредит на квартиру 5,5 млн рублей под 12% на 25 лет, при этом его переплата составит 11 878 199 рублей. Сделку сопровождал кредитный специалист, и в результате банк одобрил всю сумму, но со ставкой 9%, переплата — 8 346 740 рублей. Экономия составит 3 531 459. Премия брокера в таком случае — 30% от сэкономленной суммы, то есть 1 177 153 рубля.

Бесплатно кредитные брокеры проводят только консультации. Некоторые агентства предоставляют ипотечное сопровождение при покупке недвижимости через них. Премия специалистам в этом случае будет включена в риелторский взнос.

Как определить брокера-мошенника

Работа кредитных брокеров не регулируется законодательством России. Для осуществления этой деятельности не требуется сертификация и лицензирование, поэтому всегда можно столкнуться с мошенниками.

Лучше всего обращаться к брокеру, который работает в организации — например, в агентстве недвижимости. Перед подписанием договора компанию можно проверить, например, в ФНС. Стоит обратить внимание, сколько организация работает на рынке и на каких услугах специализируется. 

У крупных брокеров, которые работают как физические лица, ИП или в организациях, есть страницы в социальных сетях. Желательно проверить информацию там, а также доступные в интернете отзывы.

Также должны насторожить следующие обещания специалиста:

• брокер гарантирует 100% одобрение ипотечного кредита банком;
• предлагает различные незаконные или сомнительные схемы — взять займ на другого человека, подделать выписку о доходах, исправить кредитную историю;
• требует полную оплату услуг ещё до начала работ;
• отказывается заключать официальный договор;
• скрывает перечень банков, с которыми работает;
• предлагает подделать документы или дать взятку сотруднику банка.

По возможности стоит обращаться в проверенную организацию, которая давно работает на рынке и дорожит своей репутацией. Это всегда более высокий чек на услуги, но и гарантия честной работы. 

Перед тем, как подписать договор, нужно внимательно вычитать и уточнить каждый непонятный пункт, особенно всё, что касается оплаты и гарантий. Если возникли вопросы, их можно уточнить у независимой стороны, а соглашение подписать позже.

Коротко о главном

Ипотечный брокер — специалист, который выступает посредником между потенциальным заёмщиком и банком. Он разбирается в кредитных программах, юридической стороне вопроса, знает, как правильно готовить и оформлять документы для заявки на ипотеку.

К ипотечному брокеру можно обращаться для экономии времени и денег. У такого специалиста можно проконсультироваться об актуальных ипотечных программах и законах, заказать полное юридическое сопровождение сделки.

Законодательство не регулирует ипотечный брокеридж, поэтому на рынке встречаются мошенники. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно тщательно проверять исполнителя и доверять крупным компаниям, давно работающим в этой сфере.

Фотография на обложке: freepik