Аренда и банкротство: рассказываем о тонкостях процедуры

Начнём с того, что банкротом может объявить себя любой человек, когда больше не способен гасить долги или вносить обязательные платежи по кредитам. Эта процедура помогает законно освободиться от задолженностей — причём не только по банковским кредитам, но и по микрозаймам, штрафам, налогам, оплате услуг ЖКХ и другим. Но есть одна и очень важная особенность: практически всё имущество банкрота в этом случае может быть пущено с молотка. 

Из дохода должника формируется конкурсная масса: имущество, которое принадлежит человеку на момент, когда его объявили банкротом. В состав такого имущества входят вся недвижимость и движимые вещи, доходы и накопления. Финансовый управляющий оценивает стоимость этих вещей, а затем продает их на торгах — вырученные деньги переводятся в счёт погашение долгов. 

Однако даже при банкротстве человек имеет право на достойную жизнь, поэтому в конкурсную массу не входят, например, расходы на питание и на лекарства. Должник также может попросить, чтобы ему выделили деньги на аренду жилья, если у него нет собственной квартиры. Рассказываем, почему по этому вопросу пока нет однозначной позиции судов, и что делать, если банкротом признали арендодателя или арендатора.

Какие права есть у должника при банкротстве

В статье 446 ГПК РФ написано, какое имущество имеет право сохранить должник:

• земельный участок, где расположено единственное жилье;
• личные вещи и одежда;
• мебель и бытовая техника первой необходимости;
• предметы, необходимые для профессиональной деятельности, если их стоимость менее 10 000 рублей;
• призы и государственные награды.
  

Дальше расскажем, на что еще может рассчитывать человек, который собирается пройти процедуру банкротства.

Сохранить единственное жилье. Финансовый управляющий, который ведёт процедуру банкротства, на определенном этапе выставляет имущество должника на продажу. Но если у должника в собственности только одна квартира, её не продадут.

В законе нет ограничений по размеру единственного жилья, но у судов могут быть вопросы к избыточным по площади квартирам. Например, в июле 2021 годы на торгах была продана единственная квартира должника из Екатеринбурга. Ее метраж был 150 кв.м, при этом человек жил в ней один, у него не было ни жены, ни детей. Кредиторы предложили купить ему жилье площадью 31,7 кв.м, а большую квартиру продать и с этих денег закрыть часть долгов. Суд поддержал это решение.

Исключить из конкурсной массы прожиточный минимум. Согласно Федеральному закону от 24.10.1997 № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» в прожиточный минимум входит цена за потребительскую корзину:

• минимальные наборы продуктов питания;
• непродовольственные товары и услуги, необходимые для сохранения здоровья;
• обязательные платежи и сборы.

Для каждого региона прожиточный минимум свой. Например, в Москве для трудоспособного человека он равен 17 683 рубля, а в Иркутске — 16 082 рубля.

Выделить деньги на съём жилья. Не у всех должников есть собственное жилье, многие снимают квартиры и комнаты. На прожиточный минимум делать это практически невозможно — например, при прожиточном минимуме в Петрозаводске в 13 919 рублей, аренда однокомнатной квартиры обойдется примерно в 18 тысяч рублей.

Выполнив несколько условий, должник может добиться исключения из конкурсной массы расходов на аренду жилья. Как это сделать, расскажем дальше.

Что делать арендодателю, если он банкротится

Если арендодатель живет в собственной квартире, а другую сдает, то, вероятно, с ней придется попрощаться — её включат в конкурсную массу при банкротстве. Деньги с её продажи пойдут на погашение долгов. В таком случае договор найма стоит расторгнуть по правилам, которые прописаны в пункте «Порядок действия и расторжение договора» практически в любом шаблоне договора найма квартиры, который можно найти в интернете.

Но есть вероятность, что залоговое имущество можно будет продолжить сдавать, а вырученные деньги отдавать кредиторам на погашение долга.

Аренда залогового имущества в банкротстве

Законодательство не запрещает сдавать в аренду имущество должника, находящееся в залоге. Об этом сказано в пункте 11 обзора судебной практики Верховного суда РФ от 23.12.2020 № 4.

Любые сделки с имуществом, которое находится в залоге, в том числе сдача его в аренду, возможны только с письменного разрешения банка. Если такого разрешения нет — это нарушение Закона о банкротстве.

В законодательстве не описано, как именно имущество должника может передаваться во временное владение и пользование. Но в судебной практике сложился следующий алгоритм действий:

• финансовый управляющий проверяет, целесообразно ли сдавать имущество в аренду или выгоднее его продать;
• залоговый кредитор дает письменное согласие на сдачу квартиры в аренду;
• финансовый управляющий размещает оферту на заключение договора аренды на специальных площадках для торгов, например, Фонд имущества Санкт-Петербурга, Торги;
• собирает предложения и выбирает оптимальное;
• проверяет арендатора и заключает с ним договор;
• утверждает договор в суде.

При сдаче залогового имущества в аренду финансовый управляющий должен предусмотреть риски от этого и пути решения возможных проблем. Так, в договоре найма нужно прописать существенные для управляющего и кредиторов условия:

• положения, регулирующие досрочное расторжение документа;
• право управляющего на беспрепятственный доступ к квартире для проверки исполнения условий договора или демонстрации имущества арендаторам;
• порядок уплаты расходов на текущий и капитальный ремонт;
• право собственности на неотделимые улучшения — это всё, что при съезде нельзя забрать с собой, не нанеся ущерб помещению. Например, это замена электропроводки или перепланировка.

Также по общему правилу из статьи 622 ГК РФ квартиросъемщик должен вернуть арендованное имущество в том же состоянии с учетом нормального износа. Если он портит или уничтожает имущество, то обязан возместить причиненный убыток.

Что делать арендатору, если он банкрот

У арендатора есть шансы добиться выделения на съём квартиры денег из конкурсной массы. Но этот вопрос решается только в судебном порядке.

Должнику предстоит доказать, что ему нужно чем-то оплачивать именно аренду своего жилья. Для этого в суд необходимо предоставить заявление и следующие документы:

• паспорт с отметкой о прописке или свидетельство временной регистрации;
• выписка из ЕГРН об отсутствии собственного жилья;
• договор аренды;
• документы, подтверждающие фактическое использование жилого помещения (квитанции на оплату услуг ЖКХ);
• выписка из домовой книги с указанием лиц, которые прописаны во временном жилье должника;
• документы, которые подтверждают фактическое исполнение арендного договора, например, расписка о получении денег за аренду и т. д.;
• выписка из ЕГРН о том, что арендуемое жилье находится в собственности арендодателя.

Список документов и справок может дополняться в каждом отдельном случае.

Как суд решает вопрос о выделении из конкурсной массы денег на съём жилья

Что учитывают суды при разрешении подобных споров. При рассмотрении дел о банкротстве граждан, суды стараются обеспечить баланс между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника — в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности (постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45).

Но есть и такая позиция суда: «Статус банкрота подразумевает существенные ограничения гражданина-должника в его имущественных правах, что означает, что он должен претерпеть неблагоприятные для себя последствия признания его банкротом в виде передаче в конкурсную массу максимально возможного по объему имущества и имущественных прав в целях погашения требований кредиторов» (постановление Четвертого ААС от 11.06.2019 по делу № А19-22637/2017).

Для решения вопроса об исключении из конкурсной массы должника денег на аренду жилья суды оценивают ряд критериев:

• есть ли у человека в собственности жилье;
• есть ли у него регистрация по месту жительства;
• какая площадь у арендованного помещения;
• сколько должник платит за арендованное жилье.

После анализа этих критериев суд может вынести одно из следующих решений:

1. Если у должника нет собственного жилья и регистрации, то суды пойдут навстречу и выделят из конкурсной массы деньги на аренду жилья. Главное, чтобы арендуемая квартиры отвечала критерию разумности арендной платы и площади помещения.

В деле № А21-784/2017 суд согласился выделить должнику, у которого не было собственного жилья деньги на аренду квартиры. Но сумму выделил меньше, чем просил банкрот, — исходя из средней стоимости аренды однокомнатной квартиры в регионе.

2. Суды отказывают должнику, если он не сможет доказать, что не может жить в помещении по месту регистрации.

Так произошло в деле № А28-6798/2017: должник просил выделить из конкурсной массы деньги на аренду комнаты, но был зарегистрирован по другому адресу. Он не предоставил доказательств, что не имеет возможности проживать по этому адресу, поэтому суд ему отказал.

Доказать, что возможности жить по адресу «прописки» нет, в редких случаях всё же возможно. Так, в ряде случаев в паспорте может стоять штамп о регистрации, но человек уже не имеет права жить в этом помещении:

• человек был зарегистрирован в квартире у родственников, а они ее продали или подарили;
• должник имел регистрацию в квартире у супруга, но теперь они развелись и совместно не живут.

В таких случаях можно аннулировать штамп о регистрации через суд. Так получилось сделать в деле № 33-25023/2017: истица доказала, что человек, который был зарегистрирован в квартире с согласия прежнего владельца, не имеет на жилье никаких прав.

Должник может запросить у управляющей домом организации выписку из домовой книги о том, что у него нет регистрации по данному адресу. Эта выписка станет доказательством в суде.

Суд может не обратить внимания на наличие регистрации у должника и предоставит ему возможность тратить из конкурсной массы деньги на аренду дополнительно к деньгам прожиточного минимума. Но если на такое решение кто-то из кредиторов пожалуется, его отменят.

3. Суд считает, что оплата жилья включена в прожиточный минимум и на этом основании отказывает.

В деле № А65-448/2017 суд отказался исключить из конкурсной массы должника 12 500 рублей на оплату коммунальных услуг и аренду квартиры в Москве. На момент разбирательства прожиточный минимум был равен 18 453 рублей, по логике суда должник мог позволить себе снять жилье на эти деньги.

На заметку

Для арендатора. При банкротстве должнику выделяются деньги на аренду жилья — но только если получено соответствующее разрешение суда.

Банкрот, который женат или замужем, важно знать, что если суд примет решение о выделении денег, то из конкурсной массы исключит только 50% нужных средств. Оставшуюся часть будет должен вносить супруг банкрота: по действующему законодательству супруги обязаны поддерживать друг друга материально.

Для арендодателя-банкрота. Арендодатель может попытаться доказать, что рациональнее сдавать квартиру, а не продавать. Для этого финансовый управляющий проанализирует все риски, выставит объявление о сдаче жилья на специализированных площадках и выберет лучшего кандидата.

Если жилье выгоднее продать, то с арендатором нужно будет расторгнуть договор найма. Делается это в порядке, прописанном в разделе «Порядок действия и расторжение договора» такого договора.

Для арендатора, который сдает квартиру банкроту. Если есть риск, что арендатора могут признать банкротом, в первую очередь нужно дождаться разрешения суда на выделение денег на аренду квартиры. Если это произойдёт, для собственника глобально ничего не изменится: оплата будет поступать каждый месяц без задержек. А вот до вступления разрешения суда в силу нужно обговорить вопрос оплаты с квартирантом — сможет ли он занять денег у знакомых.

Если квартирант не может заплатить за аренду квартиры, арендодатель может расторгнуть с ним договор с соблюдением порядка, который в нём прописан.