Апартаменты или квартира: налоги и вычеты при продаже, покупке, проживании и аренде

При покупке недвижимости нередко возникает желание сэкономить — для этого часто рассматривают верхние этажи, менее удобные районы или ищут квартиру поменьше. А для крупных городов есть ещё один рабочий вариант — задуматься о приобретении апартаментов. Ведь стоимость помещений в апарт-отелях ниже, чем на традиционное жильё, в среднем, на 15%. 

Привлекательная цена объясняется тем, что земля, на которой строят апартаменты, стоит дешевле, чем для многоквартирных жилых домов, при этом продажа апартаментов по ДДУ не облагается НДС. Кроме того, застройщик при выборе земли не привязан к требованиям жилого фонда — значит, можно найти помещение прямо в центре города. Да и при сдаче в аренду или перепродаже такая недвижимость пользуется спросом.

Рассказываем, насколько выгодной будет такая экономия — какие налоги и дополнительные расходы ложатся на плечи дольщика в будущем.

Что такое апартаменты

В законодательстве переодически появляются новые понятия, статус которых поначалу достаточно туманен, но со временем обрастает подробностями. Апартаменты — как раз из их числа. В России они появились в 2008 году, но в законах до сих пор не прописано их чёткое определение.

В 2023 году апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям и по умолчанию представляют собой коммерческую недвижимость. Так произошло из-за определения жилого помещения: по ст. 15 и 16 ЖК РФ это изолированный объект недвижимости, который подходит для постоянного проживания. К жилым помещениям относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты, доли в комнатах. Апартаменты не попадают в этот перечень — и с точки зрения налогообложения и других нормативных актов в этом их главное отличие от квартир.

Большинство нормативных актов с упоминанием апартаментов относятся к гостиничному бизнесу. Так в приказе Мин. культуры 1215 апартаменты — это номер высшей категории не менее 40 кв. м с двумя или более комнатами и кухонным уголком.

Статус апартаментов зависит и от того, какое назначение земли указано в разрешении на строительство:

• для объектов гостиничного типа;
• для помещений общественно-делового назначения.

Первый вариант предпочтительней как по налогам, так и по возможности оформить временную регистрацию. Ниже поговорим об этом подробнее.

По договору долевого участия можно купить только апартаменты, расположенные в апарт-отелях гостиничного типа — именно они попадают под действие ФЗ-214 (письмо Минфина РФ N 03-07-07/64777 от 11.09.18 г.) Такое положение выгодно застройщику: он экономит на стоимости участка, потому что земли для жилого фонда обходятся дороже, и при этом может не платить НДС при продаже апартаментов по ДДУ.

Налоги и вычеты при покупке и продаже апартаментов

При операциях с недвижимостью у собственника возникают обязанности по уплате налогов и возможности получения налоговых вычетов. Разберём конкретные ситуации при покупке и продаже недвижимости.

Покупка апартаментов

Если физлицо покупает жильё, налоги платить не нужно, зато можно запросить у государства налоговый вычет — вернуть часть НДФЛ, ранее уплаченного в бюджет с заработной платы покупателя. Но поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, то на них эта льгота не распространяется.

Продажа апартаментов

При продаже апартаментов вы получаете доход — и по закону должны выплатить налог на него, но всё не так однозначно. Один из ключевых моментов в том, использовали ли вы помещение как коммерческую недвижимость. Если использовали, то остальные условия не играют роли — вы оплачиваете НДФЛ в сумме 13% от дохода, полученного при продаже апартаментов.

Если же апартаменты не использовались как коммерческая недвижимость, нужно рассмотреть несколько других моментов. Чтобы узнать, облагается ли налогом ваша сделка, предлагаем найти свою ситуацию на прилагаемой схеме.

При продаже жилой недвижимости (квартиры или дома) налоговый вычет составит не 250 000 рублей, а 1 000 000 рублей. Есть и другие льготы — например, в конце 2021 приняли Федеральный закон, по которому при продаже жилой недвижимости не платят НДФЛ семьи, в которых двое или более детей.

Налоги и коммунальные платежи в апартаментах

Коммунальные платежи в апартаментах управляющая компания рассчитывает по тарифам для нежилых помещений —средний чек обычно получается на 20% выше, чем в квартире. Но, как и при оплате коммуналки в квартирах, окончательная сумма зависит от уровня сервиса. Он может включать в себя только обслуживание коммуникаций, вывоз мусора, уборку и текущий ремонт, а может и оплату дежурным сантехникам и электрикам, охрану, консьержа, услуги ландшафтного дизайнера на прилегающей территории и другие фишки бизнес-класса.

Налог на имущество рассчитывает ФНС, исходя из региона, кадастровой стоимости и статуса помещения. Для квартиры он составит 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, а для апартаментов, построенных на землях для размещения гостиничных объектов, показатель возрастает до 0,5%. Если же в документах прописано общественно-деловое, торговое или офисное назначение земли, то ставка поднимается до 2%. 

Уменьшить платёж по налогу на имущество не получится. Владельцу апартаментов недоступен налоговый вычет. А вот при расчёте налога на квартиру он применяется автоматически — кадастровая стоимость считается не по всей площади, а за минусом 20 квадратных метров. Для жилых домов — за минусом 50 кв. м. 

Из приятного: кадастровая стоимость квартир и апартаментов одинаковой площади отличается почти на 15-40% в пользу апартаментов. С учётом всего перечисленного, налог на апартаменты гостиничного типа будет выше примерно в 3-6 раз, чем на квартиру аналогичной площади и уровня комфорта. Самостоятельно рассчитать налог на имущество можно на калькуляторе ИФНС, для этого вам понадобится только кадастровый номер объекта.

Налог на имущество для элитной недвижимости рассчитывается одинаково для владельцев апартаментов и жилых помещений. Если кадастровая стоимость помещения превышает 300 млн. рублей в 2022 году, то используют максимальную ставку налога в 2%.

Налог при сдаче апартаментов в аренду

Доход при сдаче апартаментов в аренду государство облагает налогом в зависимости от статуса собственника.

Физическое лицо уплачивает НДФЛ в сумме 13% от полученного дохода. Оплата происходит на следующий год после подачи декларации в ФНС. Декларацию нужно сдать до 1 мая следующего года, а оплатить налог — до 15 июля.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с выбором упрощённой системы налогообложения (УСН) уменьшает сумму налога до 6%. Налог уплачивают четыре раза в год за каждый квартал, а отчётность сдают один раз в год. Обратите внимание: если в течение 30 дней после регистрации вы забудете подать заявление о переходе на УСН, вам начислят налог по ставке 20%, а перейти на УСН вы сможете только в следующем году.

Оформленная самозанятость не поможет снизить налог до 4% — деятельность самозанятых регулирует закон 422-ФЗ, и среди возможных источников дохода от аренды он разрешает использовать только доход от аренды жилых помещений, в категорию которых апартаменты не попадают.

Что может измениться в законодательстве

В 2021 г. Министерство финансов готовило законопроект, по которому застройщик должен был бы выплачивать государству НДС на услуги строительства апартаментов. Его собирались принять в 2022 г., и в планах Минфина по бюджетной и налоговой политике намерение вернуть НДС сохранилось, но пока никаких новостей на эту тему не появлялось.

Введение НДС с апартаментов автоматически приведёт к повышению их стоимости. 

По мнению Оксаны Васильевой, доцента Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, такое развитие событий пойдёт вразрез с  программой доступного жилья.

«С 2010 года застройщики не уплачивают НДС при продаже жилых и нежилых помещений по договору долевого участия. Введение НДС при продаже квартир и апартаментов в ближайшее время будет не совсем логичным. Это объясняется тем, что в последние годы государство проводит программу льготной ипотеки, стремясь сделать жильё более доступным для всех граждан. А установление налога на добавленную стоимость только лишь повысит цену на покупку квартиры в новостройке.

С другой стороны, НДС облагаются услуги застройщика производственного назначения, предназначенных для реализации товаров, работ и услуг. Таким образом, если данные положения будут предусмотрены ДДУ, то оказанные работы и услуги, а также продажа товаров будет облагаться НДС».

В апреле 2021 года правительство собиралось определиться со статусом апартаментов и подготовило изменения в Градостроительный комплекс. Проект должны были принять осенью 2021-го, но отложили на этапе рассмотрения в Государственной Думе и пока к нему не возвращались.

Коротко

Основные плюсы апартаментов:

• Апартаменты дешевле квартиры в среднем на 15%.
• Шире диапазон локаций застройки — больше вариантов для выбора.

Минусы апартаментов:

• Нет льгот, которые предусмотрены при покупке и продаже жилой недвижимости, кроме вычета при продаже в 250 000 руб. Материнский капитал тоже нельзя использовать.
• Коммунальные услуги выше, чем для квартир аналогичной площади, примерно на 15%.
• Ежегодный имущественный налог выше в 3-6 раз.
• Налог при сдаче в аренду — 13% с физлица или 6% при оформлении ИП на «упрощёнке». Для сравнения, при сдаче квартиры возможно оформление самозанятости и оплата 4%, если вы сдаёте помещение физлицу.
• В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку — только временную регистрацию и только если они гостиничного типа.

Исходя из цены конкретных апартаментов и ваших планов на них, можно примерно посчитать, насколько выгодна будет их покупка с учётом налогов и коммунальных платежей.