Аккредитив и эскроу: в чем разница

При заключении сделки по покупке-продаже недвижимости важно обезопасить расчёты между покупателем и продавцом. Есть три основных способа: банковская ячейка, аккредитив и эскроу-счета. С первым все довольно просто — это проверенный метод передачи наличных денег. При безналичной форме есть свои тонкости. Расскажем подробнее про аккредитив и эксроу, их плюсы и минусы. 

Что такое счёт эскроу

Это специальный счёт в банке для безопасных и удобных переводов между покупателем и продавцом недвижимости. Взаиморасчёт происходит после достижения определенных условий, указанных в договоре долевого участия (ДДУ). В качестве независимого посредника выступает банк, предоставляющий услугу по открытию такого счёта. При этом посредничество фиксируется в договоре, который заключают все стороны.

Эскроу чаще применяют в при расчётах в рамках долевого строительства. После 2018 года это стало обязательным для застройщиков, также возможно использование такого формата и при ипотечных займах. 

Механизм эскроу-счёта выглядит следующим образом. 

1. Строительная компания выбирает банк и заключает с ним договор для всех дольщиков. Выбирать его можно только из реестра ЦБ.
2. Дольщик лично или через доверенное лицо подписывает договор с банком. В нём должны быть указаны: сроки, участники сделки, объект и условия для перевода денег строительной компании.
3. Покупатель переводит деньги, согласно условиям договора, они блокируются системой банка.
4. После окончания строительства застройщик предоставляет документы о введении объекта в эксплуатацию, банк их проверяет и переводит строителям заблокированные деньги.

Такая схема в первую очередь защищает дольщика — если строительная компания просрочила сроки и не передаёт банку документы, деньги будут возвращены дольщику в полном объёме. Если строительство идёт слишком долго, договор можно продлить, но за это придётся заплатить комиссию — это дополнительные расходы для застройщика.

Что такое аккредитив

По своей механике аккредитив схож с банковской ячейкой — это особый счет, на котором деньги находятся до выполнения сторонами ДКП своих обязательств. Но при таком варианте расчёта продавец и покупатель могут находиться в разных населенных пунктах. Аккредитив можно использовать не только в сделках с объектами недвижимости, но и для продажи ценных вещей или расчётов между компаниями.

Как и в случае с эскроу, посредником выступает банк, но договор с ним подписывать не нужно — покупателю достаточно оформить заявку на открытие счёта. Аккредитив практически всегда используется при ипотечных сделках, это удобно и безопасно.

Схема описана ниже. 

1. Покупатель подаёт заявление в банк для открытия аккредитива, переводит туда деньги.
2. Продавец получает справку о перечислении денег, но воспользоваться ими не может.
3. Покупатель регистрирует сделку и оформляет право собственности в Росреестре. Уведомляет банк, после чего тот открывает аккредитив продавцу — с этого момента деньгами можно пользоваться.

Аккредитив активен только ограниченный период, в течение которого обе стороны должны выполнить свои обязательства. Если сделка не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Комиссию за обслуживание счёта может оплачивать и продавец, и покупатель. В случае нарушения договорённости штрафные санкции оплачивает виновная сторона, если иное не прописано в соглашении.

Аккредитив и эскроу: отличия

Оба варианта часто применяются в имущественных сделках для безналичного взаиморасчёта. Обе формы максимально схожи, отличаются только нюансами оформления и тем, насколько активно банк участвует в процессе. Ключевые отличия описываем ниже.

Сфера применения

Общий механизм и аккредитива, и эскроу одинаков — банк депонирует деньги до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства по договору. Это может быть: регистрация права собственности, сдача дома, подписание акта приёмки-передачи и другое.

Обе формы расчётов можно использовать при купле-продаже недвижимости. А также при выполнении работ, оказания услуг или продаже ценных вещей, например, предметов коллекционирования, акций или транспорта.

Разница между этими формами только в том, что эскроу обязателен при долевом строительстве — это определено ФЗ-214. Из-за этого требования к эскроу-счетам контролируются ЦБ, не каждый банк предоставляет такую услугу. 

Условие получения денег

Аккредитив выступает исключительно как виртуальный аналог банковской ячейки. После достижения определенного условия в договоре он открывается — продавец может получить деньги. Основанием для этого может быть выписка из ЕГРН или акт приёмки-передачи. Никакой собственной проверки банк не проводит, он лишь выступает как посредник.

При использовании эскроу-счёта банк может потребовать все необходимые подтверждающие документы в рамках внутренней проверки — он ответственен за исполнение финансовой части договора купли-продажи. По этой причине услуга есть не во всех банках, использование аккредитива как аналога ячейки, проще и подходит практически для любой сделки.

Комиссия

При использовании аккредитива банк берет комиссию за обслуживание такого счета, например, в Сбере, от 500 рублей. Конечная сумма будет зависеть от особенностей сделки и стоимости объекта недвижимости.

При покупке и продаже недвижимости эскроу-счёт предоставляется бесплатно. Для других задач, например, расчётов между организациями за проведение дорогостоящих услуг необходимо заключать договор с банком, комиссия рассчитывается индивидуально.

Необходимые документы

Отличие аккредитива от эскроу счёта и в списке необходимых документов. Чтобы открыть эскроу, заключается трёхсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности, в нём же прописываются и условия перевода денег. Вместе с договором потребуются ИНН, паспорта и документы на объект недвижимости — в зависимости от сделки и банка они могут отличаться, точный список нужно уточнять у менеджера.

При открытии аккредитива договор с банком не заключается. Покупателю достаточно заполнить заявление, а также предоставить договор купли-продажи на основании которого продавцу будут перечислены деньги. Если квартира приобретается на заёмные средства, нужен будет и ипотечный договор, закладная.

Безопасность

И аккредитив, и эскроу-счёт — безопасные формы расчётов, риск мошеннических действий с ними минимальный.

Оба вида защищены и от взыскания приставами при открытом производстве, а банк не может списывать с них задолженность по кредиту. Кроме того, деньги не может снять ни продавец, ни покупатель до полного исполнения обязательств по договору.

Все эскроу-счета имеют страховку от Агентства страхования вкладов на сумму 10 млн рублей, аккредитив не имеет такой защиты. В случае, если форс-мажора, например, если банк обанкротится, деньги вернуть будет сложнее.

Возможность закрытия

Аккредитив в большинстве случаев можно отзывать — покупатель имеет право аннулировать или изменить условия работы со счётом без согласования с продавцом. Если для этого необходимо участие и второй стороны, это необходимо указать в заявлении при открытии.

Эскроу-счёт всегда безотзывной. Чтобы его закрыть, требуется участие всех трёх сторон договора. Это дополнительно защищает права участников сделки.

Можно ли использовать аккредитив и эскроу одновременно

В законах нет ограничений на оплату сделок частями, если это не противоречит договоренностям сторон. Например, часть — через аккредитив, часть — через эскроу или вообще наличными. При этом стоит понимать, что использование двух разных продуктов банков усложнит сделку, на практике такая форма расчётов не используется.

Есть и исключение. Например, если в роли продавца выступают два разных физических или юридических лица — застройщик и риелтор, действующий по договору переуступки. В таком случае по ФЗ-214 придется открывать эскроу при долевом строительстве, а второму продавцу переводить деньги, согласно договору, например, с помощью аккредитива.

Выводы

Разница между аккредитивом и эскроу как форме расчёта минимальная. В первом случае оформление счёта платное, а банк выступает в роли посредника по безналичному расчёту между продавцом и покупателем. Для перевода денег, достаточно подтвердить завершение сделки, например, предоставить выписку из ЕГРН.

Эскроу-счёт имеет большую защиту. При такой форме банк становится участником сделки, поэтому для открытия счёта требуется подписание договора. К сторонам предъявляются более строгие требования к закрывающим документам, перед переводом проводится проверка. Эскроу чаще всего применяется при долевом строительстве как дополнительная защита для дольщиков.

Фотография на обложке: freepik