Подробный обзор ЖК «Роттердам» в Москве со всеми плюсами и минусами

«Роттердам» — жилой комплекс бизнес-класса, который строится на юге Москвы, в районе Нагатино-Садовники. Комплекс расположен между Варшавским шоссе и Нагатинской набережной, окна большинства квартир выходят на Москву-реку. В проекте пять корпусов, два из них планируют сдать в третьем квартале 2024 года, а полностью завершить строительство и выдать ключи — в первом квартале 2025 года. Подробнее о комплексе — в нашем обзоре.

О жилом комплексе

Жилой комплекс «Роттердам», который строит ГК «ФСК», расположен между Варшавским шоссе и Москвой-рекой, в пешей доступности от станции метро «Нагатинская». Комплекс состоит из пяти корпусов, к продаже предлагаются квартиры разных планировок: от небольших студий площадью 27 кв. м до многокомнатных квартир площадью 144 кв. м. Высота корпусов — от 20 до 29 этажей, окна около 60% квартир выходят на реку и Нагатинскую набережную. Окончание строительства и выдача ключей в корпусах 1.1 и 1.2 запланирована на третий квартал 2024 года, а в корпусах 2.1, 2.2 и 2.3 — на первый квартал 2025 года. 

Жилой комплекс назван в честь Роттердама — второго по числу жителей города Нидерландов. По уверениям застройщика, в проекте постарались учесть некоторые европейские ценности и привычки: например, выбор велосипеда вместо личного автомобиля или общественного транспорта. A закрытая территория, собственный коворкинг и площадки для активного отдыха, тренировок и йоги должны способствовать общению с соседями, у которых близкие интересы. 

ЖК и велодорожка

Цены

По данным на апрель 2024 года, в продаже остаётся ещё более 150 квартир (около 20% от всего количества). По данным с официального сайта застройщика, студии площадью 27,2 кв. м стоят от 18,5 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 40,4 кв. м — от 19,8 млн рублей. Стоимость видовых однокомнатных квартир площадью 32,4 кв. м начинается от 21,9 млн рублей. 

По данным сервиса Яндекс Недвижимость на март 2024 года, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Роттердам» находится в диапазоне от 462,4 тыс. рублей (четырёхкомнатные квартиры) до 666,3 тыс. рублей (студии). Цены — среднерыночные. Для сравнения, в ЖК бизнес-класса «Level Нагатинская», который тоже строится в районе Нагатино-Садовники, «квадрат» в четырёхкомнатных квартирах стоит в среднем 471,3 тыс. рублей, а в студиях — 614,4 тыс. рублей.  

Самая дорогая квартира в ЖК «Роттердам» в апреле 2024 года продаётся за 97,4 млн рублей. Это пятикомнатная квартира площадью 143,8 кв. м с видом на реку и собственной террасой. Самое бюджетное предложение — студия площадью 27,2 кв. м на 16 этаже корпуса 2.1, которая стоит 18,5 млн рублей. 

Покупателям доступна ипотека, в том числе программы для семей и IT-специалистов. Также есть варианты рассрочки от застройщика и отсрочки: 30% от стоимости квартиры нужно оплатить при оформлении документов, а остальное — перед вводом дома в эксплуатацию. 

Цены на квартиры в ЖК «Роттердам» (по данным застройщика и сервиса Яндекс Недвижимость)

Количество комнат

Площадь, м²

Минимальная стоимость, млн ₽ (апрель 2024) 

Студия

От 27,2

18,5

1

От 32,7

18,1

2

От 38,8

19,9

3

От 69,8

30

4

От 88,6

42,9

5

От 120,3

75,8

Архитектура

Жилой комплекс состоит из пяти монолитно-кирпичных корпусов. Высота зданий — от 20 до 29 этажей. У всех корпусов большая площадь остекления, у зданий разные преобладающие оттенки в облицовке: под медь, алюминий, перламутр или серебро. 

Всего в проекте 803 квартиры: 204 в Северной части и 599 — в Южной.  Северная часть (корпуса 1.1 и 1.2) запланирована к вводу в эксплуатацию в 2024 году. Два здания объединены общим стилобатом, в этой части будет оборудован закрытый двор. Эти корпуса расположены ближе к реке, тут больше видовых квартир, есть варианты с собственными террасами. 

Общий вид

Северная часть

Южная часть

Южную часть (корпуса 2.1, 2.2 и 2.3) планируют ввести в эксплуатацию в начале 2025 года. Высота двух башен этой части — 29 этажей, третьей — 28 этажей. Эти три здания также имеют общий стилобат и собственный закрытый двор.

Планировки

В проекте предусмотрены квартиры 60 разных планировок — от студий до многокомнатных. Площади квартир варьируются от 27 до 143,8 кв. м. Высота потолков в квартирах на типовых этажах — 3,3 метра, в квартирах на террасных этажах — 3,6 метра. 

Все квартиры спроектированы по европейскому формату — с совмещённой кухней-гостиной. При желании в некоторых вариантах можно разделить общую зону на отдельные кухню и комнату. Есть нестандартные варианты квартир с окнами в ванной комнате, собственными просторными гардеробными и видовыми террасами. 

Из-за того, что здания имеют форму эллипса, планировки многих квартир могут показаться непривычными. Например, в некоторых многокомнатных квартирах стены имеют выступы или расположены не перпендикулярно стенам комнаты.. 

У студий в ЖК в основном привычные формы. В этих лотах есть выделенное место под гардероб, а в санузле предусмотрено место под ванну, а не душевую кабину. 

Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой, без отделки или с предчистовой отделкой White Box — на выбор покупателя. Чистовая отделка от застройщика есть в трёх вариантах: классическая, современная в светлых тонах и современная в тёмных тонах. 

Классическая отделка (гостиная)

Классическая отделка (кухня)

Классическая отделка (коридор)

Классическая отделка (санузел)

Современная светлая (кухня-гостиная)

Современная светлая (санузел)

Современная темная (кухня-гостиная)

Современная темная (санузел)

Инфраструктура комплекса

Входные группы. Входные группы и места общего пользования разработало архитектурное бюро Haast. В домах установлены бесшумные скоростные лифты Mitsubishi. В подъездах оборудованы зоны ресепшн и ожидания, колясочные и лапомойки.

Входная группа

Двор. В южной и северной частях комплекса есть собственные закрытые дворы с детскими площадками и зонами для отдыха, застройщик планирует оборудовать ручей и сухой фонтан. Тему Нидерландов поддержат собственным тюльпановым полем. 

На территории жилого комплекса обустроят спортивные площадки, в том числе зону для игры в пинг-понг и площадку для йоги. Также рядом проложат велосипедные дорожки, которые станут частью городской сети, и построят двухуровневый велогараж. 

Для детей. В корпусе 2.1 будет оборудована детская игровая зона, а на территории появятся детские площадки. Собственный детский сад или школа в этом жилом комплексе не предусмотрены. 

Детская игровая зона

Детская площадка

Для работы. В корпусе 2.1 будет оборудован коворкинг, а также лаунж-зона и ресепшн с консьержем. Также рабочие места планируется оборудовать в коворкингах на открытом воздухе в обеих частях комплекса. 

Покупки. В корпусах предусмотрены коммерческие помещения. По плану застройщика, здесь должны разместиться супермаркет, небольшие магазины и кафе, а также детский центр.

Паркинг. Парковочные места расположены под землёй, туда можно спуститься на лифте с жилых этажей. В Северной части подземный паркинг одноуровневый, в Южной части — трёхуровневый. Всего в корпусе 286 парковочных мест на 803 квартиры. 

Паркинг

Транспорт

Рядом с ЖК «Роттердам» находится несколько станций общественного транспорта, а также выезд на Варшавское шоссе. Однако стоит учитывать, что в часы пик Варшавское шоссе довольно загружено. Добраться до центра можно по набережной за 15 минут. 

Вот время, за которое можно добраться от ЖК до транспортных точек: 

  • 8 минут пешком — до станции метро «Нагатинская», а также остановки автобусов и трамваев; 
  • 12 минут пешком — до станции МЦК «Верхние Котлы»;
  • 15 минут пешком — до причало Нагатинский;
  • 6 минут на автомобиле — до Третьего транспортного кольца (ТТК);
  • 20 минут на автомобиле — до Садового кольца.

От станции метро «Нагатинская» до станции «Комсомольская» и Площади трёх вокзалов можно доехать за 25–30 минут. Путь до центра на метро (от «Нагатинской» до «Чеховской») занимает около 20 минут. От остановки наземного транспорта у метро «Нагатинская» ходят трамваи до Чертанова Южного и метро «Чертановская», а также до Нагатина. В центр трамваи идут до Павелецкого вокзала и станций метро «Чистые пруды» и «Октябрьская».

О застройщике

ЖК «Роттердам» возводит ГК «ФСК» — застройщик, который работает на российском рынке недвижимости с 2005 года. Компания входит в Топ-10 застройщиков России по уверенности, по оценке Forbes. Рейтинг основан на объёме продаж за 2022–2023 годы.

За почти 20 лет компания построила около 50 жилых комплексов. Помимо Москвы, она работает в Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Калужской области и Краснодарском крае. В 2022 году компания объявила о выходе на рынок Владивостока. В портфеле девелопера апартаменты и жилые комплексы комфорт-, бизнес- и премиум-классов. 

О районе Нагатино-Садовники

ЖК «Роттердам» возводится в районе Нагатино-Садовники в Южном административном округе Москвы. Район сейчас активно застраивается, поэтому в ближайшие годы здесь может быть шумно. Освоение бывших промышленных зон займёт несколько лет. При этом здесь уже достаточно много высотных жилых комплексов, что создаёт нагрузку на инфраструктуру, а также влияет на визуальное восприятие локации.

Район Нагатино-Садовники. Фото: Никита Р. (Яндекс Карты)

История района

Статус самостоятельного района Нагатино-Садовники получил в июле 1995 года. Название району дано по улице Садовники и бывшей деревне Нагатино, которая располагалась восточнее нынешних границ района. 

В начале 18 века на месте современного района Нагатино-Садовники была Садовничья слобода, где жили царские садоводы. Здесь выращивали овощи, фрукты и ягоды. На рубеже 19 и 20 веков в слободе построили судоремонтный завод, а после Октябрьской революции образовали колхоз «Огородный гигант». В Нагатине-Садовниках и сейчас много предприятий, где производят стройматериалы, мебель, лекарства. 

Инфраструктура района

Образование. В районе работают государственные школы №1375 с углублённым изучением английского языка, №507, №504, №978, №543, №574, а также частная образовательная школа «Эрудит». В Нагатине-Садовниках есть государственные и частные детские сады.  

На территории района находится подразделение Медицинского колледжа №1, Московское государственное хореографическое училище им. Л. М. Лавровского, Технический пожарно-спасательный колледж им. В. М. Максимчука, Московский социально-экономический институт, Московский государственный колледж электромеханики и информационных технологий и Московский колледж импровизационной музыки. 

Московский колледж импровизационной музыки. Фото: Илья Исаев (Яндекс Карты)

Медицина. В Нагатине-Садовниках расположена крупнейшая онкологическая клиника Европы — национальный медицинский исследовательский центр онкологии имени Блохина. В районе работают взрослые и детские отделения городской поликлиники №91, поликлиники №27, поликлиники №67, городской клинической больницы №79, амбулаторный центр №91. Также здесь есть платные клиники «Ниармедик», «Колыбель здоровья», «ABC медицина», «Клиника доктора Бассэ», психологический центр «Вектор». 

Покупки и отдых. В пешей доступности от строящегося комплекса ЖК «Роттердам» находятся торговый центр For You и супермаркет «Перекрёсток». Также на территории района Нагатино-Садовники расположены торгово-развлекательные центры «Каширский двор» и «Гудзон».

ТЦ «Гудзон». Фото: Женя Ж (Яндекс Карты)

В 9 минутах на автомобиле от ЖК «Роттердам» расположен горнолыжный центр «Кант», однако формально он находится уже на территории района Нагорный. Также в районе есть центр водных видов спорта. 

Экологическая обстановка. По данным EcoStandard Group, экологическая обстановка в районе Нагатино-Садовники удовлетворительная. Главный негативный фактор — загруженные дороги и высокий уровень выбросов из-за этого. Также отмечается, что в районе недостаточно зелёных зон. В соседнем районе Нагатинский Затон EcoStandard Group считает экологическую обстановку гораздо более благоприятной. 

В Нагатине-Садовниках есть несколько парков и скверов: Сквер ветеранов с прогулочной аллеей и зонами для отдыха и настольных игр на пересечении улиц Нагатинская и Садовники, Яблоневый сад вдоль Коломенского проезда и Парк имени Лужкова на проспекте Андропова с детскими площадками, спортивой зоной, скейт-парком и другой инфраструктурой.

Сквер ветеранов. Фото: Яндекс (Яндекс Карты)

Недостатки района 

К минусам района можно отнести далёкую от идеальной экологическую ситуацию, а также высокие темпы застройки. Новые жители создают нагрузку на действующую инфраструктуру и увеличивают загруженность шоссе. Не во всех строящихся жилых комплексах вводится вся необходимая инфраструктура. Например, в ЖК «Роттердам» не будет собственной школы, а это значит, что его жители будут отправлять детей в действующие школы района или претендовать на места в школах, которые будут построены в других ЖК. 

Будущее района

В будущем повысится интенсивность движения через железнодорожные станции Верхние Котлы, Нагатинская и Варшавская, поскольку они войдут в 5 диаметр московского скоростного транспорта. Это позволит разгрузить действующие станции метро, но вряд ли скажется на переполненном Варшавском шоссе. Реконструкцию шоссе уже завершили, поэтому значительных изменений ситуации с трафиком здесь не ожидается.

Резюме

ЖК «Роттердам» — проект бизнес-класса из пяти корпусов высотой 20, 28 и 29 этажей в районе Нагатино-Садовники. В комплексе 803 квартиры, из которых ещё около 20% доступны к покупке от застройщика. Квартиры разные: от студий до пятикомнатных, их площадь — от 27 до 144 квадратных метров. Выдача ключей запланирована на конец 2024 и начало 2025 года. Окна около 60% квартир выходят на Москва-реку и набережную, остальные квартиры выходят окнами во двор или на Варшавское шоссе. Квартиры сдаются с полной отделкой от застройщика, предчистовой отделкой White Box или вовсе без отделки. 

В жилом комплексе появятся закрытые дворы с детскими площадками, зонами для йоги и пинг-понга, рабочими местами на открытом воздухе, а также коворкинг и закрытая детская игровая зона в одном из корпусов. 

К минусам можно отнести небольшое количество парковочных мест, отсутствие в комплексе образовательных учреждений для детей, а также высокую нагрузку на инфраструктуру района, где продолжается активное строительство.

Предложения застройщиков в районе (апрель 2024 года)

Название ЖК

Цена квартир, млн ₽

Застройщик

Площадь, м²

Сроки сдачи

Транспортная доступность

Отделка

От 13,9 до 62,6

Level Group

от 21,1 до 129,6

1 кв. 2024

17 мин. пешком до метро Нагатинская, 14 мин. на навтобусе до метро Коломенская, 15 мин. на автобусе до метро Нагорная

Под ключ, без отделки, white box

От 13 до 54,8

 Prime Life Development

от 18,5 до 108,4

2 кв. 2025

8 мин. пешком до метро Нагатинская, 20 минут пешком до станции МЦК Верхние Котлы, 11 мин. на навтобусе до метро Нагорная

Черновая, white box

От 8,7 до 30,1 

ПИК

от 19,9 до 87,7

1–2 кв. 2025, есть сданные корпуса

19 мин. пешком до метро Коломенская, 16 мин. на навтобусе до метро Нагорная, 17 мин. на автобусе до метро Нагатинская

Чистовая

Фотографии: Сайт застройщика