Как рассчитать платёж по ипотеке, чтобы он не разорил семейный бюджет

Ипотека — серьёзное финансовое обязательство, которое может существенно повлиять на семейный бюджет. Если неправильно рассчитать соотношение ежемесячного дохода и платежа по жилищному кредиту, заёмщик может оказаться в долговой яме или как минимум испытать финансовые трудности. И наоборот, зная комфортную сумму платежа для своего дохода, можно выбрать недвижимость и условия кредитования, которые не доставят неудобств и даже позволят выплатить ипотеку досрочно.

Расскажем, как правильно рассчитать платёж по ипотеке, чтобы расходы на кредит не пробили дыру в бюджете, какие приёмы и инструменты использовать для быстрых расчётов и как сократить переплату.

Норма платёжеспособности заёмщика

С 1 января 2024 года высоко закредитованных граждан предупреждают об их финансовых рисках. Это должны делать банки и микрофинансовые организации, если долговая нагрузка заёмщика превышает 50% от его доходов. При этом учитываются все виды доходов гражданина и все его обязательства: кредитные карты, микрозаймы, а также одобренные, но ещё не полученные кредиты. Так Банк России планирует улучшить средний показатель долговой нагрузки в стране. 

Кроме того, получив заявку на ипотеку, кредитная организация обязательно проверяет добросовестность заёмщика и его способности погасить кредит. Банк принимает решение только после того, как вычислит долю ежемесячного платежа по ипотеке в сумме доходов заёмщика. 

Большинство банков при этом ориентируются на долю максимум в 60% от доходов. Если у человека плохая кредитная история, ненадёжное трудоустройство, сложная финансовая ситуация, есть взрослые и дети на иждивении, долю уменьшают. Учитывают и размер дохода: заёмщику с зарплатой 600 тыс. рублей могут оформить ипотеку с платежом 70% от дохода, а тому, кто получает 80 тыс. рублей, долю сократят до 30–40%.

Кредитные организации рассчитывают платёжеспособность клиента, чтобы получить свои деньги обратно и заработать. В интересах заёмщика — рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке таким образом, чтобы не только получить одобрение банка, но и сохранить нормальный уровень жизни во время погашения долга.

Что нужно знать для расчёта ипотечного платежа

Чтобы рассчитать, какой ежемесячный платёж по ипотеке будет комфортным для вашей семьи, нужно знать несколько ключевых параметров.

• Суммарный доход в месяц. Сюда входит зарплата, пенсии, пособия, доходы от сдачи имущества в аренду, проценты по вкладам и другие источники. Доходы нужно считать после вычета налогов. Чтобы получить общий семейный доход, необходимо сложить все суммы. Нерегулярные доходы можно суммировать за год и разделить на 12 месяцев или не учитывать, если их поступление не гарантировано.
• Обязательные ежемесячные расходы. Сюда входят платежи за аренду, коммунальные услуги и кредиты, расходы на питание, обучение, транспорт, одежду и другие постоянные затраты. Их тоже нужно сложить. 
• Необязательные расходы, от которых невозможно отказаться. Не стоит полностью исключать развлечения на весь период ипотеки — это существенно ухудшит качество жизни. Разумнее установить лимит необязательных расходов — например, 5 тыс. рублей в месяц на билеты в кино, концерты и рестораны — и не выходить за него. Эти расходы нужно сложить с обязательными.

Разница между доходами и расходами и будет той суммой, которую вы с комфортом сможете тратить на ипотечный платёж. Хорошо, если она составляет 30-40% от доходов.

Как выбрать жильё, зная свой платёж по ипотеке

Понять свой комфортный ежемесячный взнос по ипотеке стоит до начала поисков в квартиры или дома. Это поможет точно оценить бюджет на жильё и сфокусироваться на подходящих вариантах. 

Чтобы определить, на какую стоимость жилья стоит ориентироваться, можно воспользоваться ипотечным калькулятором. К сожалению, он не позволяет ввести желаемый ежемесячный платёж и получить на выходе стоимость квартиры, но с его помощью можно подобрать цену недвижимости вручную.

Как уменьшить платёж по ипотеке

Если человек хочет взять ипотеку, но боится, что ежемесячный платёж окажется слишком большим для его бюджета, есть ещё несколько способов его уменьшить.

• Дождаться, когда снизятся рыночные процентные ставки. Никто точно не скажет, когда это произойдёт, поэтому выгодного момента можно прождать несколько лет.
• Взять ипотеку по льготной госпрограмме. 
• Оплатить услугу банка «Снижение процентной ставки». Такая есть у «Совкомбанка», «Сбера» и других банков. Вместе со ставкой уменьшится и платёж по кредиту.
• Поддерживать хорошую кредитную историю без штрафов и просрочек.
• Трудоустроиться официально, всю зарплату получать «в белую».
• Подобрать созаёмщика или поручителя с высокими доходами.
• Взять ипотеку у банка — партнёра застройщика.

Уменьшить ежемесячный платёж также можно после получения ипотеки.

• Направлять незапланированные доходы на досрочное погашение долга. Это могут быть деньги от продажи наследства или ненужного имущества, премии на основной работе и доход от подработок. Сокращать срок кредита при досрочном погашении выгоднее, но если ежемесячные платежи перегружают бюджет, можно направить деньги на их уменьшение.
• Рефинансировать ипотеку. Дождаться снижения рыночных процентных ставок и обратиться в свой банк или найти другую кредитную организацию с более выгодными условиями. 
• Использовать возврат НДФЛ с процентов по ипотеке, если ранее не пользовались этой возможностью. Один заёмщик может вернуть 13% от уплаченных процентов, сэкономив до 390 тыс. рублей, а супруги — в 2 раза больше.

Коротко о главном

Чтобы определить, потянете ли вы ипотеку в 2024 году и рассчитать комфортную сумму ежемесячного платежа, нужно знать всего несколько цифр.

• Рассчитать суммарный доход семьи в месяц
• Вычислить сумму обязательных расходов.
• Понять, какую часть необязательных расходов можно сократить.

После этого можно вычислить стоимость жилья, зная свой комфортный платёж, на ипотечном калькуляторе.

Уменьшить платёж по ипотеке можно следующими способами: 

• дождаться снижения ставок, 
• взять льготную ипотеку, 
• оплатить услугу банка по снижению ставки,
• поддерживать хорошую кредитную историю, 
• трудоустроиться официально, 
• подобрать созаёмщика, 
• направлять незапланированные доходы на досрочное погашение, 
• рефинансировать ипотеку, 
• использовать возврат НДФЛ.

Фото на обложке: cookie_studio (Freepik)