Задаток или аванс: какую предоплату использовать при покупке квартиры

Перед тем, как начнётся сам процесс покупки квартиры, обычно вносится предоплата — подтверждение для продавца о реальных намерениях покупателя приобрести жилплощадь. На первый взгляд всё выглядит просто: нужно всего лишь передать деньги и спокойно готовиться к заключению основного договора купли-продажи. Однако в реальности есть масса нюансов, которые нужно изучить до проведения предоплаты.

К тому же, помимо знакомого многим задатка, иногда оставляют аванс или даже оформляют обеспечительный платёж. Рассказываем, в чём разница между этими понятиями, какой вариант лучше выбрать, как правильно передать предоплату и в каких случаях можно вернуть свои деньги.

Задаток — что это?

Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны. 

В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:

• покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
• продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
• собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка. 

Чтобы не остаться ни с чем, стоит заключить с владельцем квартиры предварительный договор и соглашение о задатке. Допускается включить в проект договора отдельный пункт с условиями предоплаты. В соглашении должна быть указана цена объекта с дата составления. Важный момент: сумма задатка входит в стоимость жилья.

Обеспечительный платёж и задаток — одно и то же?

Обеспечительный платёж выполняет те же функции, что и задаток — мотивирует стороны в дальнейшем заключить сделку. После осмотра квартиры и проверки пакета документов собственник и покупатель оформляют соглашение, где прописаны условия возврата средств: владелец недвижимости либо оставляет их у себя, либо возвращает — в полном объёме или частично. 

По сути, обеспечительный платёж гарантирует исполнение абсолютно любых обязательств, которые будут прописаны в соглашении. А задаток служит мотивацией для осуществления продажи. С юридической точки зрения обеспечительный платёж — оптимальный инструмент, ведь он защищает интересы обеих сторон. К сожалению, на практике его редко кто использует.

Чем отличается аванс от задатка

По сути аванс — это предоплата и неотъемлемая часть договора купли-продажи (ДКП). Если этот документ не составлен, ни о каком авансовом платеже и речи не может быть. Некоторые недобросовестные продавцы как раз пользуются юридической неграмотностью потенциальных покупателей, и в итоге мошенники остаются и с деньгами, и со своей квартирой. 

Если потенциальный покупатель решает выплатить собственнику жилья аванс, то обязательно нужно составить авансовое соглашение. Но это ещё не всё: для фиксации договорённостей нужно подписать предварительный договор — он будет служить своеобразным проектом ДКП. 

Главная отличительная черта аванса от задатка — возможность без проблем вернуть предоплату. Например, если покупатель по каким-то причинам передумал покупать квартиру, то собственник должен отдать ему аванс. Такие правила будут действовать при условии, если в соглашении не был указан пункт о взыскании штрафных санкций за отказ от сделки. 

Если же оставить владельцу квартиры аванс без оформления предварительного ДКП, это не обязывает его заключать финальную сделку. В такой ситуации про устные договорённости говорить нечего — продавец вправе переиграть условия как и когда ему угодно. 

Разберём ситуацию: потенциальный клиент оставляет предоплату в 150 000 рублей и оформляет авансовое соглашение. За неделю до сделки собственник объявил, что ему предлагают за квартиру на 500 000 больше. Продавец имеет полное право выбрать другого покупателя, и в таком случае первый клиент может забрать аванс и поискать другое жильё. Также есть и альтернативный выход — согласиться на условия собственника недвижимости и заплатить обновлённую сумму.

Что следует сделать перед передачей задатка

В первую очередь важно удостовериться, кому вы будете передавать деньги. По всем документам на квартиру это должен быть её владелец или же лицо, выступающее по нотариально заверенной доверенности. До 2016 года право на собственность подтверждалось свидетельством в виде жёлто-синего бланка с печатями. Сегодня правоустанавливающим документом служит выписка из ЕГРН. В идеале, полученная недавно — например, не более двух-трёх месяцев назад. 

Также не помешает спросить у владельца квартиры о прописанных людях, возможной задолженности за коммунальные услуги и взносах за капремонт. Если ничего не настораживает, следует обсудить размер предоплаты. Бывают и так, что собственник требует заплатить авансом свыше 500 000 рублей. Это довольно серьёзная сумма, поэтому лучше оформлять её через обеспечительный платёж к ДКП. Для больших гарантий стоит пригласить на передачу наличных денег нотариуса: так вероятность вернуть средства или всё-таки приобрести квартиру на первоначальных условиях намного выше.

Как правильно составить соглашение

Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.

1. Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
2. Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
3. Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д.. 
4. Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости. 
5. Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт. 
6. Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры. 
7. Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.

Если в планах купить квартиру за ипотечные средства, советуем добавить в соглашение пункт, где будут прописаны действия сторон в случае отказа банка. Проще говоря, чем больше условий будет перечислено в документе, тем проще будет доказать свою правоту, если что-то пойдёт не так.

Обязательно ли заверять документы у нотариуса

Предварительный ДКП и соглашение о задатке заверять у нотариуса не обязательно. Исключение — случаи, указанные в законодательстве. Например, если предстоит продажа имущества, частично или полностью принадлежащее несовершеннолетним детям. Если конкретная ситуация не подходит под действие закона о нотариате, то предварительный договор и соглашение заверяют на усмотрение сторон. Сама услуга платная, её стоимость будет зависеть от региона. Для сравнения: в Москве цена заверения таких документов у нотариуса начинается от 7000 рублей. 

Когда нужно передавать деньги

Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и обговорить с собственником все условия сделки. Если всех всё устраивает, то можно перейти к обсуждению, как будут передаваться деньги: задатком, авансом или обеспечительным платежом. После этого необходимо составить проект ДКП и соглашение и только потом отдавать деньги собственнику наличными или переводом на банковский счёт — любой из форматов должен подтверждаться распиской. Обычно она составляется в произвольной форме без особых требований. Но некоторые пункты точно стоит указать:

• наименование документа;
• основание — заключение ДКП;
• дата и место оформления расписки;
• паспортные данные обеих сторон;
• основные параметры квартиры;
• сумма предоплаты (цифрами и прописью);
• подписи обеих сторон с расшифровкой. 

Рекомендуем оформлять расписку от руки, ведь подделать рукописный текст крайне сложно. Если придётся судиться с продавцом в дальнейшем, шанс доказать свою правоту станет выше. Важно: если у квартиры несколько собственников, расписку следует составить с каждым из них.

Как передать деньги продавцу

Независимо от того, на какой разновидности предоплаты стороны остановились — обеспечительный платёж, аванс или задаток — деньги можно передать собственнику наличным или безналичным способом. Если предпочтительнее первый вариант, можно отдать средства в момент подписания предварительного ДКП или соглашения. Взамен продавец должен написать расписку. 

Есть ещё один способ передать деньги наличными — арендовать банковскую ячейку. При этом обе стороны сделки и банк заключают соглашение, где прописывается условие, при котором собственник получает деньги. Например, если сделка сорвётся, средства останутся в ячейке.

Если удобнее безналичный способ, можно перечислить деньги на расчётный счёт продавца. Реквизиты обычно указываются в преддоговоре или соглашении. Также есть опция разместить деньги на эскроу-счёте. В договоре на его открытие необходимо отразить условие о том, когда средства должны быть перечислены продавцу. 

При безналичном способе передачи денег расписка от собственника квартиры уже не будет нужна. В таких случаях доказательством передачи средств будет банковская выписка или квитанция.

Чем грозит неправильное оформление предоплаты

Разберём следующую ситуацию: потенциальный покупатель оформляет предварительный ДКП и передаёт собственнику 200 000 рублей в качестве задатка. Вроде бы не о чем волноваться, ведь все договорённости отражены в документах. 

Но через неделю он заявляет о желании расторгнуть преддоговор. Причина банальна — супруг против покупки квартиры, так как нашёл другой вариант. При этом своё письменное согласие перед встречей с продавцом он не давал, а тем более не оформлял расписку. Здесь и скрывается главная ошибка: в такой ситуации предоплата остаётся у собственника недвижимости, ведь продажа не состоялась по вине покупателя.

Какие существуют риски при передаче задатка

Как правило, если человек действительно решил продать квартиру, он обязан предупредить покупателя о возможных рисках ещё до того, как возьмёт предоплату. Помешать заключению сделки могут следующие обстоятельства:

• собственник не успел выписать всех жильцов;
• владелец намеренно утаил от покупателя информацию об обременении на квартиру;
• продавец не сообщил о долях несовершеннолетних в квартире и не предоставил разрешения от органов опеки;
• собственник не узаконил перепланировку;
• покупателю не одобрили ипотеку к моменту заключения сделки;
• продавец скрыл информацию о супруге, которой по закону принадлежит часть имущества.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить от срыва сделки, рекомендуем прописать все моменты в предварительном договоре или соглашении. Важно отразить в документе, что будет с задатком при возникновении той или иной ситуации. 

Как грамотно расторгнуть соглашение и предварительный ДКП

Предварительный ДКП и соглашение о задатке можно расторгнуть одним из следующих способов:

1. В одностороннем порядке. Если какая-то из сторон собирается отказаться от сделки, она должна направить другой письменное уведомление с объяснением причины такого решения. Это делается с помощью почтового отправления с уведомлением о получении либо передачей курьером лично под роспись. В подобной ситуации пострадавшей стороне полагается возмещение расходов из-за отмены сделки. Если инициатором выступил собственник, потенциальному покупателю положена двойная сумма задатка.
2. По обоюдному решению. Если у сторон получается договориться и разойтись мирным путём, необходимо составить письменное соглашение о расторжении прежних договорённостей. При этом предоплата в полном объёме должна быть передана покупателю. 
3. По решению судебной инстанции. Если возникли какие-либо споры, любая из сторон может подать иск в суд. Он изучит дело по существу и вынесет решение, кому полагается вернуть деньги.

Что делать, если суд отказал в возврате предоплаты

Если вы считаете, что продавец должен вернуть вам задаток, а он отказывается это сделать, вы можете обратиться в суд. При этом, если сумма иска не превышает 50 000 рублей, можно подать его мировому судье. А если сумма больше, то придётся писать заявление и подавать документы в районный суд.

Не всегда решение судьи будет в пользу пострадавшей стороны — в таком случае можно подать апелляцию, но сделать это нужно не позднее одного месяца после вынесения решения судом первой инстанции. 

Коротко

Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично. 

В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.

Что лучше выбрать: задаток или аванс? Специалисты по недвижимости советуют выбирать задаток — если продавец откажется от заключения сделки, ему придётся вернуть покупателю двойную сумму. Инициатива внести аванс обычно исходит от продавцов. Для них это удобнее: если новый покупатель предложит большую сумму за квартиру, собственник просто возвращает аванс. В этом случае высок риск потерять время и, возможно, деньги, потраченные на расходы для подготовки к сделке.