Можно ли сдавать квартиру, которая вам не принадлежит?

Арендаторов всегда предупреждают: только собственник жилья имеет право заключить договор аренды с квартиросъёмщиком, обязательно проверяйте документы. Однако реальный собственник не всегда присутствует на сделке: он может жить в другом городе или в другой стране или просто быть занят на работе. Будет ли иметь юридическую силу подпись иного лица в договоре — например, родственника? 

Не будем затягивать интригу: будет. Но только если есть доверенность, оформленная на родственника и заверенная нотариально. И не забудьте проверить документы и оформить сделку согласно Гражданскому кодексу РФ.

Как сдавать квартиру по доверенности

В статье 608 ГК РФ сказано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Но арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, от лица собственника вправе действовать представитель, назначенный им самим. Но это не значит, что можно обойтись без нотариального документа и просто проверить паспорт и документы на квартиру. Заключать такую сделку категорически нельзя: она будет считаться недействительной.

Если вы снимаете квартиру не у собственника, то первый документ, который стоит проверить, — это доверенность, составленная в трёх экземплярах и заверенная нотариусом. Особое внимание стоит обратить на срок действия и дату составления этого документа. В статье 186 ГК РФ указано: если в доверенности не указан срок её действия, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения. А вот доверенность, в которой не указана дата её подписи, не имеет законной силы вообще. Безусловно, на документе также должны быть подписи всех участников на основании добровольного согласия. 

Если у квартиры несколько хозяев, а на заключении сделки присутствует только один, то для спокойствия арендатора достаточно письменного согласия остальных владельцев — всех членов семьи собирать не надо и нотариально заверенная доверенность от каждого совладельца тоже не нужна. Но если такого согласия нет, то у нового жильца все шансы выехать из квартиры одним днём с вещами и без предупреждения.

Как сдать квартиру без собственника

Сдать недвижимость, не являясь владельцем, можно следующим образом:

• сделать доверенность у нотариуса. Максимальный срок действия этого документа — три года. Если срок действия не указан, то доверенность действительна 12 месяцев;
• предоставить документы на квартиру. Арендатор должен быть уверен, что доверенность оформлена на собственника жилья;
• заключить договор найма недвижимости. В типовой документ необходимо добавить номер доверенности, реквизиты нотариальной конторы, паспортные данные представителя владельца квартиры. 

Безопаснее снимать квартиру с риелтором или сервисом Яндекс Аренда, который помогает сдавать и снимать квартиры, а ещё проверяет юридическую чистоту сделки и её участников. В случае с Яндекс Арендой все квартиры застрахованы, так что сдаются без аренды и комиссии. 

Если же вы приняли решение снимать жильё самостоятельно, то будьте бдительными на каждом шагу. 

• Проверьте не только паспорт представителя собственника, но и запросите иные документы, удостоверяющие личность: СНИЛС или водительское удостоверение. 
• Убедитесь, что квартиру вам сдают с согласия владельца. 
• Не пренебрегайте доверенностью, даже если имеете дело со знакомым человеком. 
• В договоре должны быть указаны данные уполномоченного лица — сравните их с оригиналом паспорта.

Законные основания

В Гражданском кодексе РФ есть отдельная статья 183, которая описывает заключение сделки неуполномоченным лицом:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путём заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от неё в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
2. Последующее одобрение сделки представляемым создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.
3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому её одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от неё в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Нюансы заключения договора

Заключить договор найма без собственника — совершенно обычное дело, но рисков чуть больше, чем при сдаче владельцем. Поэтому мы составили шпаргалку, которая поможет арендатору обезопасить себя и не упустить ни одного нюанса. 

При заключении договора обращайте отдельное внимание на следующее: 

• Срок давности нотариальной доверенности. На документе всегда есть срок заключения, часто прописан срок действия. Если нет, то отсчитывайте 12 месяцев. Если доверенность просрочена, она не имеет юридической силы. И, скорее всего, вас хотят обмануть.
• Узнайте причину отсутствия собственника квартиры. Почему он не занимается сдачей квартиры лично и не присутствует на сделке? Если причина покажется вам неубедительной, а проверить её невозможно, стоит крепко задуматься над целесообразностью сделки. Рынок недвижимости богат на предложения, всегда можно найти другой вариант.
• Наличие квартиры в чёрных списках. Погуглите адрес квартиры и телефон вашего контактного лица: как правило, мошенники не останавливаются на одной жертве и отзывы предыдущих обманутых вполне могут оказаться в интернете. 
• Разговор с собственником квартиры. Законный представитель хорошо — но владелец лучше! Доверенность может быть в любой момент расторгнута в одностороннем порядке. Если планы на квартиру поменяются, вы должны узнать об этом первым.

Мошенники придумывают всё новые и новые схемы обмана доверчивых людей. Например, можно попасть на «законного представителя», который вообще-то сам снимает эту квартиру. И в этом случае есть риск не только потерять деньги, но и остаться без имущества. 

Фото: Jarek Ceborski (Unsplash), Timur Weber (Pexels), Sora Shimazaki (Pexels), Rodnae Productions (Pexels)