Как определить, что вы имеете дело с недвижимым имуществом

Разбираться в понятиях движимого и недвижимого имущества обычно приходится бухгалтерам предприятий — классификация помогает правильно платить налоги. Но необходимость в этом иногда возникает и в быту. Если совсем коротко, то недвижимое имущество — это такое имущество, за приобретение которого нужно отчитаться перед государством. Рассказываем, что значит недвижимое имущество с разных точек зрения, и как определяют этот статус.

Что называют недвижимым имуществом 

Имущество в гражданском праве — это объекты, которые могут находиться в собственности, а также менять собственника: вещи, деньги, ценные бумаги, права (пользования, требования, интеллектуальной собственности и т.п.). При этом имущество делится на движимое и недвижимое.

На сегодняшний день понятие недвижимого имущества (недвижимости) закреплено в ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ. К нему относят следующие объекты:

• участки земли, недр и всё, что имеет надёжную связь с землёй (нельзя переместить без потери целостности и нарушения своего изначального предназначения);
• жилые и нежилые помещения;
• парковочные места (если они представляют собой части здания или сооружения и их границы описаны в соответствии с законом);
• объекты незавершённого строительства;
• воздушные и морские суда (конкретный перечень закреплён в Воздушном Кодексе РФ и в Кодексе Торгового мореплавания РФ);
• имущественные комплексы (предприятие, предназначенное для предпринимательской деятельности, целиком или его часть);
• единые недвижимые комплексы (объекты инфраструктуры и промышленные объекты).

Всё, что не попадает под классификацию недвижимого имущества, методом исключения считается движимым.

Чаще всего вопрос о том, каким будет имущество — движимым или недвижимым — принимают при разработке проектной документации и получении разрешений, либо при кадастровых работах, если объект уже существует.

Почему возникают неясности при классификации имущества

Разделение имущество на движимое и недвижимое в современной России возникло после внедрения приватизации — первое определение появилось в ГК РФ в 1994 году. Термины ввели, чтобы выделить объекты (обычно дорогостоящие), о существовании и владельцах которых государство должно быть в курсе. Сделки с такими объектами проводятся по специальной процедуре.

Правда, определение недвижимого имущества было не самым удачным. Потому что как недвижимость стали регистрировать всё подряд: столбы, заборы, навесы, скамейки, асфальтовое покрытие и т.п.. В связи с этим определение недвижимого имущества в законодательстве несколько раз дополняли и уточняли.

Сейчас, помимо объектов, прямо перечисленных в законе (как, например, воздушные и морские суда), чаще всего используют следующие отличительные признаки характерные для недвижимости:

• связь объекта с землёй, о которой сказано в законодательстве. Определяют её на основании прочности, учитывают естественные свойства объекта, его характеристики, наличие коммуникаций. Если объект можно «безболезненно» переместить на другое место, то он не относится к недвижимости (например, металлический гараж, навес, резервуар и т.п. — движимое имущество);
• рассматривается, может ли спорная вещь выступать в качестве отдельного объекта гражданского права и есть ли у неё самостоятельные свойства (по сравнению с объектом исключительно вспомогательного назначения). Например, сложно представить, что асфальтовое покрытие на участке имеет значение само по себе, отдельно от участка. По сути асфальт, несмотря на то, что связан с землёй, является элементом благоустройства и не может рассматриваться самостоятельно;
• учитывается анализ результатов арбитражных споров (в частности ФНС в письме от 28.08.19 г. рекомендует изучать решения суда по таким объектам: кабельная линия, замощение участка, ограждение, подстанция;
• прямое указание закона — как, например, воздушные и морские суда.

Споры о том, какое имущество признается недвижимым, возникают до сих пор. Если у объекта есть особенности, которые приводят к разночтениям в классификации, следом за ними неизбежны проблемы и с государственными органами — чаще всего, с налоговой инспекцией. В таких случаях окончательное решение принимает суд. Вот несколько примеров:

• по решению Арбитражного суда Мурманской области, рекламный билборд признали движимым имуществом несмотря на то, что у него есть фундамент и он самостоятельный объект гражданского права;
• по решению Арбитражного суда Поволжского округа, торговый павильон признан движимым имуществом, несмотря на то, что он был ранее поставлен на кадастровый учёт как самостоятельный объект.

Как получить право собственности на недвижимость

Права собственности на недвижимость появляется после следующих действий:

• покупка;
• строительство;
• обмен;
• пожизненное наследуемое владение;
• рента;
• получение в дар;
• долевое участие в строительстве;

Получение права собственности обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре — так сведения о том, что недвижимое имущество стало вашим, появятся в базе ЕГРН.

Изменения в определении недвижимого имущества

Существует проект об изменениях нескольких статей в ГК РФ, связанных с недвижимостью, но до стадии рассмотрения Правительством РФ документы пока не дошли.

Статьи собираются дополнить пунктами о самостоятельном значении сооружений, перечнем конкретных сооружений, конкретизацией понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Также в проекте описаны условия, при которых может появляться новое недвижимое имущество, и о том, кто получает на него права (например, создание машино-мест из общего имущества МКД).

Предполагается, что подробное описание поможет уменьшить количество спорных ситуаций, и люди будут реже обращаться в суд. С текущей версией проекта можно ознакомиться на Федеральном портале проектов.

Коротко о главном

Определить, что является недвижимым имуществом, можно с помощью статей ГК РФ, Росреестра или суда, если единого мнения нет. Права собственности на недвижимость нужно регистрировать вне зависимости от сделки, по которой вы его получили. Поскольку существует много объектов с разными свойствами, статьи ГК РФ о классификации недвижимости периодически дорабатывают.