Всё по порядку: что делать, если дом не стоит на кадастровом учёте

В России право владения недвижимостью нужно регистрировать в Росреестре. Без этого нельзя проводить продажу, обмен, покупку или дарение. Кроме того, объект должен находиться и на кадастровом учёте — так фиксируют его основные характеристики.

Рассказываем, что делать, если участок или дом ещё не стоят на кадастровом учёте, и какие могут быть последствия.

Что такое кадастровый учёт

Вся недвижимость в стране фиксируется в базе ЕГРН, за её ведение отвечает ведомство Росреестр, филиалы которого есть в каждом городе. Общий реестр разделяется на Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и на Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В ГКН отмечают информацию о технических данных объекта (площадь, схема или планировка, границы), в ЕГРП собирают все данные о правах собственности.

Кадастровый учёт — это и есть внесение сведений об объектах недвижимости в ЕГРН 

При кадастровом учёте каждому объекту присваивают уникальный номер и прописывают всю информацию о нём. О любых существенных изменениях (перепланировка, изменение площади или этажности дома) нужно сообщать в Росреестр. В базу заносят и информацию о любых изменениях прав собственности — при дарении, купле и продаже, обмене. Постановка на кадастровый учёт и регистрация прав — разные процедуры, их можно проводить отдельно друг от друга или одновременно.

Регистрация недвижимости в общем реестре позволяет государству отслеживать состояние и количество объектов на его территории. ЕГРН выступает и гарантом права собственности владельцев.

Как проверить, стоит ли дом на учёте

Проверить, стоит ли участок на кадастровом учёте, можно на сайте Росреестра. Полный функционал открывается только при авторизации через аккаунт Госуслуг. Поиск возможен по адресу или номеру из ЕГРН.

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН с личной информацией доступны только с согласия собственников. При этом получить данные может супруг, совладельцы объекта, соседи по смежному участку и другие группы лиц. Полный список определён ст. 36.3 ФЗ №218.

Собственники имеют право открыть информацию о всей своей недвижимости или по конкретному объекту для третьих лиц. Для этого нужно подать заявление в Росреестр.

Причины, почему дом не стоит на кадастре

В базу ЕГРН вносят не только жилые и нежилые постройки, но и землю. Возможна ситуация, при которой участок отображается на кадастровой карте корректно, а дом — нет. Такое случается даже в том случае, если у владельца есть все документы.

Обычно отсутствие дома в кадастровом учёте связано с тем, что он был зарегистрирован давно, когда ещё не требовалась привязка к публичной карте — собственник мог подать все документы, но без расположения и координат.

Дома может не быть на публичной карте и при регистрации на основании декларации («Дачная амнистия»). При такой форме учёта не предполагается передача координат строения.

Отсутствие привязки между домом и землёй накладывает ряд ограничений: сложнее заключить сделку, нельзя присвоить почтовый адрес, объект нельзя страховать и использовать как залог.

Что делать, если участок или дом не стоят на кадастровом учёте

Чтобы избежать проблем в будущем, участок и дом необходимо ставить на кадастровый учёт и оформлять право собственности. Это можно сделать несколькими способами:

• лично обратиться в любой филиал МФЦ «Мои документы»;
• отправить документы по почте заказным письмом;
• оформить всё удалённо через портал Госуслуг, непосредственно на сайте Росреестра.

В последнем случае потребуется электронная подпись.

Необходимые документы

Для регистрации недвижимости и постановки на кадастровый учёт нужно написать заявление, его форму можно найти на сайте Росреестра, и собрать пакет документов. Список не единый — в зависимости от объекта он будет меняться, сформировать необходимый перечень можно в специальном сервисе Росреестра. 

Постановку объекта на кадастровый учёт регламентирует закон 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Какие документы потребуются:

• паспорт;
• подтверждение права собственности;
• межевой и технический план участка;
• техническое заключение (акт обследования);
• карта-план территории.

Межевание и проведение технических исследований участка — платная услуга. Стоимость зависит от региона и площади земли. При выборе компании, которая будет проводить работу, нужно уточнить проверяющего в государственном реестре кадастровых инженеров, для этого потребуется ФИО. Инженеры могут самостоятельно представлять документы клиента в Росреестр без доверенности.

Подача технических документов для кадастрового учёта дистанционно удобна — такие заявки рассматриваются в первую очередь. Но для этого на них должна стоять квалифицированная электронная подпись.

Стоимость и сроки

Услуга постановки недвижимости на кадастровый учёт бесплатная. Если при этом нужно зарегистрировать право собственности на объект, требуется заплатить пошлину. Для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей.

Процесс постановки объекта на учёт и регистрация собственности занимает от 5 до 12 рабочих дней. Росреестр вправе отказать на основании целого ряда причин, с полным списком можно ознакомиться в ст. 27 ФЗ №218.

По окончании процедуры будет выдана выписка из ЕГРН с электронной подписью ведомства. Получить документ можно и в бумажном варианте по почте или в МФЦ. С 2017 года кадастровые паспорта не выдают.

Что ждёт, если дом не поставлен на кадастровый учёт

Если недвижимость не поставлена на кадастровый учёт и нет подтверждения права собственности, то прямых санкций тоже нет. Однако при обнаружении такого объекта Росреестр имеет право обратиться в суд с требованием об изъятии с последующей продажей на торгах. 

Кроме того, с не поставленным на учёт домом нельзя совершать никаких юридических сделок, так как без кадастрового номера не зарегистрировать право собственности. Его не получится обменять, продать, подарить или передать по наследству. Будут сложности с распоряжением — без учёта не получить почтовый адрес, не провести коммуникации.

Коротко о главном

Вся недвижимость в стране фиксируется в ЕГРН. В нём отмечен кадастровый номер и право собственности на недвижимость.

Все участки и дома на них необходимо ставить на кадастровый учёт в Росреестре, а также нужно уведомлять ведомство о любых существенных изменениях. Сделать это можно лично через МФЦ, отправить документы заказным письмом или полностью удалённо через Госуслуги. 

Если земельный участок не зарегистрирован в Росреестре, прямых наказаний нет. Но у собственника будут сложности при продаже, покупке или обмене, дарении. Также Росреестр вправе запросить в суде изъятие участков, которые не стоят на учёте.

Фотография на обложке: wirestock (Freepik)