Что такое свободная продажа квартиры

В объявлениях о продаже квартиры иногда встречаются уточнения: «свободная продажа квартиры», «прямая продажа», «альтернативная сделка», «встречная покупка». В статье рассказываем, какие виды сделок существуют и что они означают для покупателя.

Какие сделки с недвижимостью бывают

Когда говорят о сделке с недвижимостью, чаще всего имеют в виду куплю-продажу, чуть реже — обмен или аренду. Но кроме этого сделками также считаются залог, дарение, рента, субаренда, ипотека, переуступка права требования, наследственный договор и другие операции, которые каким-либо образом изменяют права и обязанности на недвижимое имущество.

Виды сделок по купле-продаже недвижимости бывают следующими.

1. Свободная продажа квартиры — самая простая операция, она подразумевает полную готовность обеих сторон к сделке. Продавец не подыскивает себе жильё взамен продающегося, он уже выписал из квартиры жильцов, а заселяться новые собственники могут сразу после подписания договора и передачи денег. Покупателю же не нужно продавать какую-то недвижимость, чтобы собрать деньги — они есть в наличии или в виде предварительно одобренной ипотеки. Термин свободная продажа иногда заменяют словами «прямая» или «чистая» продажа.
2. Альтернативная сделка — операция, в которой задействовано как минимум три участника. Это случается, когда кто-то разменивает квартиру на две, ищет жильё побольше, поменьше или в другом районе — и при этом по каким-то причинам есть необходимость объединить все операции в одну. Как правило, такая необходимость обусловлена нежеланием остаться на время без жилья или с деньгами на руках (например, при сильной инфляции).
   

Альтернативную сделку иногда называют встречной покупкой или цепочкой, потому что она представляет собой последовательность договорённостей, связанных между собой. Количество «звеньев» в цепочке может быть любым.

От чего зависят варианты сделок с недвижимостью

На первый взгляд, прямая продажа квартиры — идеальный вариант. Но в жизни часто возникают затруднения со свободными деньгами или опасения, что средства могут обесцениться за время поиска квартиры. И это вполне резонно — цены на недвижимость могут меняться скачкообразно.

Например, за четыре месяца с ноября 2021 года по март 2022 года квадратный метр жилья в Москве подорожал на 30 000 рублей, и применительно к некоторым квартирам это могло означать, что она вдруг стала дороже на 1 миллион рублей.

Поэтому при нестабильной экономике прямая покупка на рынке недвижимости встречается реже, чем альтернативная.

Свободная или альтернативная продажа: в чем разница для участников сделки

Разберём самые важные параметры для операций с недвижимостью.

Время. Чем больше участников задействовано в альтернативной продаже, тем продолжительнее может оказаться время ожидания сделки для первых звеньев цепочки. Количество участников может непредсказуемо увеличиваться — когда последний участник находит подходящее жильё, все вынуждены ждать, пока продавец этого «звена» подбирает что-то для себя.

Если же участник пришёл в сделку последним, то времени он потратит примерно столько же, сколько и в прямой продаже.

Риски. Чем больше участников в цепочке, тем больше шансов, что у кого-то из них изменятся жизненные обстоятельства или возникнут проблемы с документами или деньгами. Это повышает риск срыва сделки или возникновения проблем с оформлением права собственности, если ошибку не обнаружили на более раннем этапе.

Посредники. Чем сложнее договорённости, тем желательнее присутствие риелтора и юриста, которые организуют процесс продажи, состыкуют всех участников и детально проверят документы. А в случае длинной цепочки за сделку возьмётся не каждый риелтор.

Цена. При альтернативной продаже есть возможность купить жильё дешевле. Это связано с тем, что некоторые участники процесса находятся в невыгодном положении — они ждут других, хотя сами готовы купить или продать в любой момент. Чтобы эти «звенья» не передумали, другая сторона часто компенсирует неудобства снижением цены.

Коротко о главном

Итак, что значит приписка «свободная продажа» квартиры в объявлении: в сделке участвуют один продавец и один покупатель (допустимо также участие банка для выдачи ипотеки). Покупатель не ждёт, пока продавец подыщет другое жильё, а продавец не ждёт, пока покупатель продаст свою квартиру и получит деньги.

Главное, чем отличается свободная продажа от альтернативной — скорость, простота и прозрачность действий. Недостатки альтернативной сделки усиливаются пропорционально количеству участников.