Субаренда: когда и как можно сдавать чужую недвижимость

Начнём с факта: в России арендная недвижимость составляет почти 9% всего жилого фонда. При этом сдавать в аренду можно не только свои, но и чужие квадратные метры. Подобные сделки называются субарендой. Расскажем, когда закон разрешает сдавать имущество других собственников третьим лицам и зарабатывать на субаренде, и как правильно это делать.

Термины, которые встречаются в статье

Арендодатель (наймодатель) — человек, который сдаёт в аренду жильё и получает за это вознаграждение.

Арендатор — лицо, которое за оговорённую сумму получает право жить в квартире арендодателя или пользоваться его имуществом на какой-то определённый срок.

Субарендатор — человек, которому арендатор сдаёт недвижимость или имущество в субаренду.

Что важно знать про субаренду

Субаренда — это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, которые принадлежат другому собственнику. Для признания сделки законной арендодатель обязан получить разрешение владельца жилья. Форма согласия не закреплена законом, но удобнее всего фиксировать договорённости в самом договоре аренды или в отдельном соглашении. 

Какие объекты сдают в субаренду

Если есть разрешение собственника, то арендатор может сдавать в аренду квартиры, дома и коммерческую недвижимость. В таких случаях законодательство обязывает стороны провести сделку по субаренде жилого помещения. 

Какими законами регулируется сдача недвижимости в субаренду                

О том, как правильно сдавать недвижимость в субаренду, написано в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса и ст. 76 Жилищного кодекса. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к арендным сделкам.

С какой целью и как сдают квартиру в субаренду

Предположим, вы арендовали квартиру на длительный срок, но часто уезжаете в командировки. Пока помещение пустует, вы хотите сдавать его кому-то ещё. Это возможно, если владелец квартиры не возражает против подселения других жильцов и дал вам письменное согласие. Можно и не составлять отдельный документ — разрешение пересдавать жильё часто фиксируют прямо в самом договоре аренды.

Возможна и другая цель субаренды — снизить арендные платежи. Например, вам дорого одному оплачивать апартаменты, и вы решаете разделить свои траты с кем-то. Субарендатор внесёт свою часть оплаты и будет пользоваться жильём на условиях, согласованных с собственником жилья.

Также субаренду часто рассматривают как источник дополнительного дохода. Можно арендовать несколько квартир на год, а сдавать их посуточно — доход будет больше, чем при длительной разовой аренде. Но такую схему необходимо обязательно согласовать с собственниками жилья.

Что важно учесть при заключении договора субаренды

При проведении субарендных сделок ориентируются на правила, которые применяются для сделок по аренде (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договоре прописывают существенные условия, без которых соглашение не будет считаться заключённым.

1. Характеристики помещения: местонахождение и краткое описание квартиры.
2. Размер арендных платежей. 
3. Срок субаренды. Он не может превышать срок аренды (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). 
4. ФИО собственника жилья и реквизиты договора. Важно указать, что недвижимость сдаёт арендатор, имеющий на это законное право согласно договору с собственником жилья. 
5. Описание состояния квартиры. Необязательный, но желательный пункт, так как споры часто случаются именно из-за этого. 

Важно помнить, что арендодатель хоть и не подписывает договор, но выступает полноправным участником сделки. Поэтому следует убедиться, что собственник давал согласие на субаренду и в курсе новой сделки.

В какой форме получить согласие собственника

В законах нет чёткого указания того, как именно оформлять такой документ. Но юристы советуют использовать следующие формы:

• дополнительное соглашение к договору, который заключили арендодатель и съёмщик;
• письмо от собственника с его подписью;
• письменное соглашение между владельцем жилья и арендатором.

Если арендатор проигнорирует требование закона, то договор субаренды в любой момент могут признать недействительным. Хозяин недвижимости, который не давал разрешения на субаренду, вправе выселить субарендаторов, расторгнуть сделку с арендатором и даже потребовать от него возместить убытки.

Когда нужно согласие других лиц

Основными участниками соглашения о субаренде выступают арендодатель и арендатор. Но есть случаи, когда дополнительно нужно также согласие и других сторон:

• если в субаренду сдаётся коммунальная квартира, которая предоставлялась нанимателям по договору социального найма, то потребуется согласие всех прописанных на этой жилплощади;
• если сдаваемая квартира приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга;
• если собственник — несовершеннолетний ребёнок, нужно разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

Как сдать или снять квартиру, если собственник несовершеннолетний

Механизм проведения сделок будет зависеть от возраста несовершеннолетнего хозяина. 

Ребёнку меньше 14 лет. В этом случае за него подписывают документы родители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). Дополнительно придётся запрашивать согласие органов опеки: без него все сделки, совершённые с жильём несовершеннолетнего, будут считаться недействительными (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Ребёнку от 14 до 18 лет. Подростки и «почти» совершеннолетние граждане имеют больше прав. Они могут самостоятельно подписывать документы, но только с письменного согласия родителей или других законных представителей. В некоторых случаях опека может наделить детей, не достигших 18-летия, полной дееспособностью. Например, если подросток вступил в брак или прошёл эмансипацию.

Какую ответственность несут арендатор и субарендатор

На субарендатора нельзя возложить больше ответственности, чем на арендатора, а также наделить его большими правами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Незаконно включать в договор субаренды и пункт об ответственности субарендатора за состояние жилья. За порядок в квартире перед хозяином отвечает первичный наниматель. Он же контролирует своевременность внесения арендных и коммунальных платежей.

Когда нужно регистрировать договор субаренды в Росреестре

Арендаторы часто сомневаются, нужно ли регистрировать договор субаренды в Росреестре. Ст. 651 ГК РФ обязывает это делать только в том случае, если квартира сдаётся в субаренду на срок более одного года. Если в договоре не указан срок субаренды, то соглашение автоматически считается заключённым на пять лет, а, значит, подлежит регистрации.

Как подать документы на регистрацию договора субаренды

Подавать документы нужно не позднее, чем через месяц после оформления договора. Есть несколько вариантов:

• лично в отделении МФЦ или Росреестра;
• почтой с описью вложения и уведомлением о вручении (при отправке документов по почте необходимо приложить нотариальное заверение подписи заявителя и копию его паспорта);
• на сайте Росреестра или портале Госуслуг.

Срок регистрации — от 7 до 10 рабочих дней. Уложиться в одну неделю получится, если подавать документы напрямую в Росреестр.

Кто передаёт документы в Росреестр

Эта процедура не обязывает присутствовать обе стороны: если арендатор не может участвовать в подаче документов на регистрацию договора, то субарендатор может сделать это самостоятельно. Сдать документы могут и другие лица, у которых есть нотариальная доверенность на совершение таких действий.

Какие документы подготовить для регистрации договора субаренды

Список документов, без которых сделку не зарегистрируют:

• заявление о регистрации договора субаренды. Заполняется в Росреестре или отделениях МФЦ;
• договор субаренды;
• паспорт или удостоверение личности заявителя;
• нотариальная доверенность, если вместо участников сделки документы сдаёт риелтор или другой представитель;
• согласие арендодателя на заключение договора субаренды;
• квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.

Размер госпошлины зависит от статуса заявителя: размер госпошлины для физических лиц в 2022 году — 2000 рублей.

Как субарендаторам не стать жертвой мошенников 

Мошенники иногда используют субаренду как способ обмана доверчивых арендаторов. Если люди долго ищут квартиру, то, отчаявшись, часто готовы внести предоплату сразу после осмотра жилья. Но после получения залога мошенник перестаёт выходить на связь, а потом доверчивых субарендаторов выселяет настоящий собственник.

Как обезопасить себя от мошенников

1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.

2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.

3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:

• выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
• справка о количестве зарегистрированных лиц;
• справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме

После проверки вы точно будете знать, что квартира не заложена, не находится под арестом и что никакие другие лица позже не предъявят права на арендованное жильё.

4.  Сохранять копию паспортов владельца квартиры и арендатора. Они пригодятся, если другая сторона перестанет исполнять свои обязанности.

Самое важное, коротко:

• Арендатор может пересдавать жильё и коммерческие объекты третьим лицам.
• Сдать в субаренду помещение можно только с согласия собственника.
• Чтобы законно пересдать недвижимость, нужно заключить договор субаренды.
• К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды.
• Срок субаренды не может превышать срок аренды.
• Необходимо регистрировать договор в Росреестре, если срок договора субаренды превышает один год.