«Строго без ипотеки»: почему продавцы жилья боятся ипотечников

Иногда в объявлениях о продаже квартир и домов можно встретить фразы: «ипотека не подходит» или «продаём строго без ипотеки». Такие ограничения могут вызвать настороженность у покупателей с наличными: возможно, продавец скрывает какие-то проблемы с объектом или документами. 

На первый взгляд, отказ от ипотеки кажется странным — ведь большинство покупателей не могут накопить на жильё и рассчитывают только на жилищный кредит. Ограничив круг покупателей, можно затянуть продажу объекта и реализовать его по не самой выгодной цене. 

На самом деле продавцы отказываются от ипотеки по нескольким причинам, и не все они связаны с криминалом или мошенничеством. Перечислим их и посоветуем, как действовать в каждом случае, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Неузаконенная перепланировка

Продавец сделал перепланировку, которую, скорее всего, не получится узаконить, поэтому предпочитает не связываться с ипотекой. Банки очень внимательно относятся к состоянию и планировке жилья, которое они берут в залог, а частные лица обычно не такие внимательные.

Если незаконные изменения получится обнаружить только после покупки, новому владельцу придётся узаконивать перепланировку, что потребует времени и денег. Если узаконить не получится, власти выявят нарушение закона, потребуют оплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние. Проигнорировав требования, новый владелец может столкнуться с тем, что его жильё выставят на торги через суд. 

Как минимум, жильё будет сложно продать в дальнейшем или не получится взять кредит под залог объекта. Придётся искать покупателя без ипотеки и сделать ему скидку за то, что состояние квартиры не соответствует плану.

Как проверить

Чтобы обнаружить неузаконенную перепланировку, достаточно сравнить реальное состояние жилья с техническим паспортом на квартиру или планом этажа в расширенной выписке ЕГРН — эти документы обычно запрашивают кредитные организации. Если продавец не может или не хочет предоставить бумаги, покупатель имеет право заказать выписку за свой счёт в МФЦ или на портале Госуслуг. 

Необоснованные страхи

Возможно, владелец квартиры никогда не продавал жильё в ипотеку и боится потратить много времени на взаимодействие с банком. Человек опасается, что из-за ипотеки сделка затянется, а деньги он будет получать по частям. 

Что делать

Стоит обязательно уточнить у продавца, почему ипотека для него неприемлема. Возможно, он просто не владеет информацией о том, как проходит сделка. Продавца получится успокоить, если рассказать, что банк проверяет платёжеспособность покупателя, а деньги владелец получит сразу и в полном объёме.

Уход от налогов

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет, владелец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от разницы цен покупки и продажи. Продавец рассчитывает, что при покупке за наличные сделка не будет проходить через банк, и налоговая не узнает о её истинной стоимости. В договоре он планирует указать заниженную цену и не платить налоги.

Что делать

Не стоит покупать жильё, владелец которого хочет искусственно занизить цену в договоре. Если сделка будет признана недействительной, покупатель потеряет и деньги, и жильё. И при последующей продаже объекта с заниженной ценой налог будет гигантским, пока не пройдёт 5 лет после покупки.

Квартира переделана из коммуналки

В старых доходных домах или больших коммуналках владельцы самовольно делят помещение, чтобы создать отдельные квартиры-студии. При этом покупателю студии предлагают приобрести не отдельный объект недвижимости, а долю в праве собственности. 

При покупке доли в ипотеку банк потребует передать в залог всю недвижимость целиком. Собственники других «студий» на это не согласятся, поэтому взять ипотеку не получится.

Как проверить

Чтобы определить статус жилья, необходимо запросить у продавца разрешение на перепланировку и выписку из ЕГРН или заказать выписку самостоятельно. Первоначальные сведения можно уточнить по адресу квартиры в сервисе Росреестра. 

Долги продавца

Если против владельца квартиры возбуждено исполнительное производство службой судебных приставов, они могут наложить запрет на любые сделки с его жильём. При покупке квартиры за наличные неприятная информация откроется только при оформлении объекта в собственность, а банк проверяет продавца ещё перед заключением сделки.

Если продавец будет признан банкротом в течение 3 лет после продажи квартиры, покупателя могут обязать вернуть жильё, если он не докажет суду свою добросовестность.

Как проверить

Собственника жилья нужно обязательно проверять перед покупкой. Наличие исполнительных производств можно проверить на сайте ФССП. Узнать о судебных разбирательствах и исках по отношению к хозяину жилья можно на интернет-портале «Правосудие» и в картотеке арбитражных дел. Также можно пробить продавца в Федеральном реестре сведений о банкротстве.

Аварийное или ветхое жильё

Банки не принимают в качестве залога жильё, которое сложно продать:

• аварийное, то есть подлежащее сносу или реновации;
• ветхое с износом от 45-65%;
• расположенное в промышленных зонах;
• квартиры в старых частных домах и др.

Продавец объекта знает, что его объект не подходит для ипотеки, и сразу предупреждает покупателей. 

Что делать

Приобретение ветхого или аварийного жилья связано с определёнными рисками, но допустимо, если покупатель понимает смысл сделки. Например, можно недорого купить квартиру в аварийном доме, чтобы получить денежную компенсацию или новое жильё при будущем расселении.

Проверить аварийность дома по его адресу можно на сайте Фонда развития территорий.

Объект под обременением

Жильё может находиться в ипотеке или быть передано по договору ренты или сервитуту. Также обременение накладывает договор найма жилья и покупка с использованием материнского капитала. 

Действующая ипотека на объект обычно не создаёт сложностей: квартиру можно выкупить из-под залога или переоформить кредит на нового собственника. С нанимателями обычно удаётся договориться, чтобы они съехали до того, как истечёт срок договора аренды. 

Неприятности возникнут, если в квартире имеет право пожизненно проживать третье лицо. Выписать его не получится даже по суду. Если жильё купили с использованием маткапитала и не выделили доли детям, продажу такого объекта могут признать недействительной. Деньги придётся требовать у продавца по суду.

Как проверить

Уточнить наличие обременений можно через выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Первоначальные сведения об ограничениях на объект предоставляет сервис Росреестра.

Продавец недееспособен

Популярная мошенническая схема, по которой покупатель отдаёт деньги за квартиру, а затем получает иск от родственников, заявивших недееспособности продавца. Суд признаёт правоту родни, покупателя выселяют, возврат денег при этом можно ждать очень долго.

Кредитные организация обычно тщательно проверяет продавцов, поэтому с ипотечниками афера не срабатывает.

Что делать

Сократить риски поможет справка из психоневрологического диспансера. В ней должно быть указано, что хозяин жилья не стоит на учёте. Справку стоит попросить у продавца или съездить с ним вместе в диспансер. Если владелец объекта категорически отказывается оформлять справку, стоит всерьёз обдумать покупку его квартиры. Справки из ПНД и НД почти всегда просят предоставить при оформлении сделки профессиональные риелторы, которые заботятся о своих клиентах.

Коротко о главном

Фраза «строго без ипотеки» в объявлении может скрывать серьёзные риски для покупателей. Продавцы, отказываясь от ипотеки, часто хотят избежать проблем с законом или пытаются скрыть недостатки жилья.

Чтобы защитить себя, необходимо:

• Уточнить у продавца причины отказа от ипотеки, чтобы понять его мотивацию.
• Проверить наличие незаконной перепланировки по плану в ЕГРН.
• Не заключать договор купли-продажи с заниженной стоимостью.
• Не заключать договор на покупку доли в праве собственности на коммуналку.
• Проверить наличие долгов у продавца, используя ресурсы ФССП.
• Убедиться, что жильё не аварийное или ветхое.
• Проверить, не находится ли квартира под обременением, заказав выписку из ЕГРН.
• Проверить дееспособность продавца, запросив справку из ПНД.

Фото на обложке: Freepik