Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2024 году

Покупка апартаментов — один из самых популярных видов инвестиций в недвижимость. Только с 2021 по 2023 год строительство апартаментов увеличилось на 73%. Для сравнения, объём жилых домов подрос лишь на 10%. Апартаменты стоят дешевле квартир и окупаются практически в два раза быстрее, но есть нюансы.

В статье расскажем, выгодно ли инвестировать в апартаменты и на что обратить внимание, чтобы вложения окупились быстрее.

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, которую используют для получения прибыли. В отличие от офисных и торговых помещений, их чаще применяют для долгосрочной аренды для постоянного проживания людей или посуточной аренды. Фактически, это переходный вариант между съёмной квартирой и гостиницей.

Под категорию апартаментов попадают различные варианты недвижимости — от многоквартирных домов без инфраструктуры до апарт-отелей, комнаты в которых сдают посуточно.

Уникальность апартаментов в России в том, что для них не проработана законодательная база. Многие вопросы до сих пор не имеют официального ответа, в том числе для застройщиков. Законопроект об апартаментах с 2021 года находится на стадии рассмотрения.

Пробел в законе на практике выглядит так: инвестор приобретает нежилое помещение, а затем сдаёт его для проживания или под коммерческие цели (часто в рамках одного дома). Нередко жильцы заключают договор аренды непосредственно с застройщиком. При этом ни собственник, ни застройщик не попадают под многочисленные ограничения, касающиеся жилых многоквартирных домов: нет требований по планировке, шуму, придомовой территории, других норм и правил МКД.

Чем апартаменты отличаются от жилых квартир

Самое главное отличие от жилых домов — в назначении земли. Апартаменты строятся на площадях, которые нельзя использовать для жилых помещений. Уточнить тип земли можно у застройщика или собственника, запросив кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН на участок.

Чаще всего апартаменты внешне не отличаются от квартир, но их приобретают не обычно для личного использования, а как инвестиции в недвижимость. Расскажем подробнее об особенностях такого вида помещений.

1. В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, возможна только временная регистрация (кроме деловых центров).
2. При покупке нельзя использовать ипотеку с государственной поддержкой, материнский капитал и другие льготы, в том числе имущественный налоговый вычет, так как это нежилая недвижимость.
3. На помещения не распространяются нормы для жилых помещений, включая планировку и шумоизоляцию — их можно переделать под офис или студию. Из-за отсутствия норм в апартаментах часто можно встретить необычные решения — потолки высотой 5 м или миниатюрные комнаты площадью до 10 м2. Также не всегда есть лифты и пандусы для маломобильных лиц.
4. Не нужно оплачивать взносы за капитальный ремонт — его проводит непосредственно собственник. Но коммунальные платежи выше, чем у квартир аналогичной площади из-за разницы тарифов у жилых и нежилых помещений. Кроме того, из-за нестандартных проектов и особенностей домов не каждая управляющая компания берётся за обслуживание.
5. Строительство инфраструктуры рядом со зданием не регулируется законодательством так как для жилых домов — застройщик может сам принимать решения. То есть рядом может не быть школы, детского сада, больницы и даже организованной системы коммуникаций.
6. Рядом с домом может не быть парковочных мест — это определяется только желанием застройщика. Если рассматривать апартаменты для инвестиций ещё на этапе котлована — выгодно дополнительно строить подземный паркинг, каждое место на нём можно сдавать в аренду.

У апартаментов широкие возможности для коммерческой деятельности. В многоквартирных жилых домах есть ограничения, например, на первых этажах нельзя размещать сауну или оборудовать рентген для частной клиники. Апартаменты не попадают под такие требования, помещения в них можно использовать практически под любые цели.

Виды апартаментов

Официального определения и классификации апартаментов нет. Разновидности выделены только для удобства обозначения и продаж без какого-либо юридического обоснования. Именно поэтому в разных источниках могут встречаться различные названия. Ниже представлены наиболее популярные типы.

Апарт-отель

Апарт-отель — переходный тип жилья, объединяющий в себе удобства гостиничного сервиса и обычную квартиру. Помещения обычного небольшой площади, сдаются в аренду на средний срок (от 30 дней до 11 месяцев).

Номера в апарт-отелях могут быть оборудованы рабочей зоной и кухней. Такое решение подходит для тех, кто ищет жильё для долгих командировок. В квартирах можно оформить временную регистрацию.

Апарт-отель — выгодная инвестиция, но она требует более крупных вложений, в отличие от других типов апартаментов. Помимо доходов от бронирования номеров, можно заработать на дополнительных услугах — ресторан на первом этаже или сдача помещений под коммерческие цели.

Инвест-отель

Это апартаменты в форме гостиницы или отеля, где номера принадлежат разным владельцам. Такой формат удобен для инвестирования — можно приобрести одно помещение или даже целый этаж.

Управлением инвест-отеля, как правило, занимается одна организация или частный отельный оператор. Администратор взаимодействует со всеми собственниками, выплачивая прибыль от аренды помещений.

В таких отелях срок проживания чаще всего ограничен одним месяцем, возможно получить временную регистрацию. Номера компактные, с минимальными удобствами, не подходят для размещения семьёй.

Инвест-отель подойдёт для начинающих инвесторов. Всё управление происходит через оператора, после вложений остаётся лишь заключить договор и регулярно получать дивиденды.

Кондо-отель

Кондоминиум, или кондо-отель — это гостиничный комплекс, здание которого и земля под ним находится во владении и управлении нескольких человек.

Обычно это отель высокого класса в составе которого есть апартаменты под длительную аренду, а также традиционные номера. Клиенты могут снять комнату со всеми удобствами на долгий срок, прописаться в ней. Когда временных жильцов нет, возможна сдача на краткосрочный период.

Как и в случае с инвест-отелями, администрированием занимается профессиональный оператор. При этом собственники могут владеть не только номерами, но и инфраструктурой рядом. Это может быть, например парковка, салоны красоты или конференц-залы.

Клубный дом

Одна из самых распространённых форм апартаментов. Выглядит как традиционный жилой дом, но отличается более высокой престижностью, близостью к центру или ключевым точкам города.

В клубном доме проживает небольшое количество семей, это практически всегда среднесрочная или долгосрочная аренда. Ещё до этапа строительства определяется целевая аудитория — жители клубных домов имеют примерно равный доход, схожие ценности и социальный статус.

Клубный дом отличается от обычных ЖК интересным архитектурным и дизайнерским решениями, развитой инфраструктурой. Территория обычно закрытая, есть просторное лобби и паркинг. 

Вложение денег в клубный дом — выгодная инвестиция. Такое жильё всегда пользуется спросом на рынке, а долгосрочная аренда — удобна и не требует внешнего администрирования. При этом у клубных домов может быть и управляющая компания, которая берёт на себя вопросы по обслуживанию здания.

Инвестирование в апартаменты на этапе строительства

Для получения дохода можно покупать как уже готовые апартаменты, так и вкладываться в них на этапе строительства. Последний вариант более выгодный — долевое участие позволяет сэкономить до 15% от стоимости объекта.

При инвестициях в апартаменты на этапе строительства важно учитывать два важных момента — выбор застройщика и юридическое оформление сделки с ним.

Как правильно выбрать застройщика

Чтобы минимизировать риски вложений, важно правильно выбирать застройщика, если апартаменты приобретаются ещё на этапе строительства. Для начала нужно оценить уже сданные проекты и проверить репутацию компании на рынке. Также обязательно запросить документы:

• выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) — в ней содержатся все данные о компании как юридическом лице;
• разрешение на строительства;
• полный пакет проектной документации.

Полная проверка нужна в любом случае: если застройщик строит дом с нуля или переделывает нежилое здание под коммерческие цели и апартаменты.Если бюджет позволяет, полезно нанимать юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости — он знает тонкости сферы.

При проверке застройщика особенно важно обратить внимание на финансовую составляющую. В выписке ЕГРЮЛ уставной капитал должен быть не менее нескольких миллионов — это гарантия на случай судебных разбирательств. А в проектной документации стоит посмотреть источники финансирования. Желательно, чтобы в них были кредитные средства от крупных банков — в таком случае застройщик рискует своими деньгами и имуществом, а также прошёл проверку банка.

Проверить застройщика и сам дом можно на специализированных сервисах. 

Нужен ли договор долевого участия

Сделка между застройщиком и инвестором может быть закреплена следующими видами договоров:

• купли продажи;
• долевого участия (ДДУ);
• бронирования (займа);
• о соинвестировании.

Только договор долевого участия даёт максимальную защиту в случае банкротства строительной компании, затягивания сроков или недочётов в сданном объекте. Такое соглашение обязательно регистрировать в Росреестре. Таким образом в сделке будет принимать участие и государство в роли независимого свидетеля. 

Кроме того, при ДДУ деньги защищены за счёт механики эскроу-счёта — его использования обязательно при долевом строительстве. Застройщик не сможет самостоятельно распоряжаться средствами дольщиками, так как сам рискует собственными вложениями.

В случае, если застройщик ещё не получил разрешение на строительство от городской администрации или есть другие недочёты в документации, он может предложить подписать предварительный договор ДДУ. При инвестировании в апартаменты — это большие риски. Такое соглашение не нужно подтверждать в Росреестре, после начала работ строительная компания вправе в одностороннем порядке изменить условия сделки. Например, повысить цену, изменить проект или вовсе отказать в продаже апартаментов.

Апартаменты как инвестиция

Вложение денег в недвижимость — один из лучших способов сохранить и увеличить сбережения в 2024 году. В большинстве случае всё управление происходит через инвестиционную организацию или частного управляющего, с которым заключается договор. Несмотря на минимальное участие, важно учитывать все факторы инвестиций в апартаменты.

Стоимость

Цена на апартаменты на 15-30% дешевле, чем на аналогичные по площади квартиры. Конкретная стоимость зависит от ряда факторов:

• регион;
• класс недвижимости;
• удалённость от центра;
• степень готовности к эксплуатации;
• инфраструктура.

Сэкономить на апартаментах можно, приобретая квартиру в доме ещё на этапе строительства в долевую собственность. Если цели инвестиции долгосрочные, то можно рассматривать апартаменты в развивающихся районах города — они стоят дешевле.

Налоги

После получения права собственности на новую недвижимость в Росреестре появляется обязанность уплачивать ежегодный налог. Он рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта. 

Налог на апартаменты выше, чем на квартиру — 0,5-2% против 0,1-0,3% от кадастровой стоимости соответственно. Льготную ставку можно получить в том случае, если апартаменты или участок под ним входит в специальный реестр. Для каждого региона он свой — уточнить можно в местной администрации.

Кроме того, от уплаты налога на имущество в случае апартаментов не освобождаются пенсионеры, инвалиды и другие льготные категории. Сэкономить в этом случае также не получится.

Второй обязательный налог — НДФЛ, его платят при продаже недвижимости. Чтобы его не платить, владеть недвижимостью нужно не менее пяти лет. Этот срок уменьшается до трёх лет, если апартаменты были получены в подарок или перешли по наследству.

Оплата коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг зависит от установленных в регионе тарифов и управляющей компании, которая отвечает за обслуживание здания.

Оплата коммуналки может происходить за счёт собственника апартаментов, так и жильцов — если они включены в ежемесячные платы по договору.

В среднем, за студию площадью до 30 кв. м. сумма коммунальных выходит до 4000 рублей в зависимости от региона и УК. При этом в клубных домах и другой недвижимости класса выше среднего помимо коммуналки нужно оплачивать услуги охраны, садовников, уборщиков и т.п. Они платятся отдельно от основного счёта. При внешнем управлении их оплату берёт на себя оператор, но включает стоимость в счёт обслуживания.

Прописка

Минус апартаментов — невозможность в них иметь постоянную регистрацию, но временная — возможна. Для многих арендаторов это ключевой момент, который нужно обговаривать ещё при заключении договора.

Временная регистрация в апартаментах возможна только на пять лет с последующей пролонгацией. Прописывать в такой недвижимости можно и взрослых, и детей.

Доходность

При расчёте доходности и времени окупаемости важно понимать рыночную стоимость недвижимости в регионе и задачи инвестиций. Апартаменты — это всегда долгосрочные вложения, но это возможность сохранить деньги и получить пассивный доход.

Например, инвестор приобрёл комнату в инвест-отеле за 10 млн. рублей с полной отделкой и нужным для жизни набором мебели. Управлением здания занимается отдельная компания, с которой инвестор заключил договор на 11 месяцев. Если бы договор был более 11 месяцев, пришлось бы его регистрировать в Росреестре и платить пошлину.

Комиссия управляющего — 20% в месяц. Комната в отеле сдаётся только посуточно по стоимости 3500 рублей, в месяц, в среднем, бывает до 5 дней простоя. Таким образом, за месяц комната приносит 87 500 рублей (3500 х 25). За год — 1 050 000 рублей, прибыль за вычетом комиссии управляющему — 840 000 рублей.

Окупаемость данной комнаты составит 11,9 лет (10 млн ÷ 840 000 рублей). При этом инвестор может продать её в любой момент, так как недвижимость оформлена в единоличную собственность, а её стоимость, скорее всего, будет расти из года в год.

Альтернативные способы дохода с апартаментов

Инвестировать в апартаменты можно не только для купли-продажи и аренды помещений. Один из вариантов — покупка комнаты на этапе строительства, ремонт и последующая продажа. При таком способе риск потери средств минимальный, доход можно получить сразу же. Но в долгосрочной перспективе доходность сильно ниже, чем при сдаче.

Второй вариант — вложение денег в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) в недвижимости. Работает это так. Суммарные средства инвесторов передаются в управляющую компанию. Она самостоятельно распоряжается деньгами пайщиков, выплачивая дивиденды. С инвестиционными фондами работают как частные компании, так и крупные банки, например, СберБанк. Потенциальный доход при вложении в ЗПИФ в недвижимости — 16% годовых.

Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты

Вложение в недвижимость помогает сохранить и увеличить собственные сбережения. Но у такого способа есть свои плюсы и минусы, которые важно учитывать. Достоинства:

• апартаменты всегда можно продать;
• сдача комнаты в аренду — регулярный пассивный доход;
• инфляция не сказывается на стоимости недвижимости;
• вариативность получения дохода — сдача комнаты посуточно или на длительный срок, продажа после ремонта.

Главный недостаток апартаментов — отсутствие правового поля, такой тип недвижимости не закреплён в законе. При этом есть и другие минусы:

• высокий объём первоначальных вложений;
• долгая окупаемость (не менее 5-10 лет);
• обязанность платить налоги и сопутствующие расходы.

Риски и сложности можно минимизировать при найме управляющего апартаментами, но это дополнительные расходы. Как правило, это выгодно, если у здания несколько собственников и заключается коллективный договор с оператором. 

Перспективы рынка апартаментов в 2025 году

За последние годы спрос на коммерческую недвижимость, в частности апартаменты сохранялся на высоком уровне. Постепенно тренд сдвигается в сторону складских помещений и ритейла.

По данным других аналитиков, спрос на апартаменты в 2023 вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. При этом сохраняется довольно низкая цена за 1 кв.м. — 26 000 рублей в среднем по России.

Апартаменты могут сохранять свою популярность как средство вложения свободных денег у инвесторов, другие инструменты на фоне нестабильной социально-экономической обстановки и высокой ставки ЦБ.

Отталкивающим фактором для частных инвесторов может стать невозможность использования ипотеки и маткапитала. При возможности использования таких средств поддержки целесообразно рассматривать вложения в жилые помещения.

Коротко о главном

Апартаменты как инвестиции — возможность вложить средства в недвижимость с минимальными затратами. Такие помещения можно сдавать в аренду физическим и юридическим лицам, использовать в любых коммерческих целях.

Покупать апартаменты можно на этапе строительства или приобрести уже готовое помещение, этаж или целое здание. При выборе выгодного предложения важно оценивать расположение, площадь и инфраструктуру.

Окупаемость апартаментов — долгосрочная, от 5 лет и более. Но это простой и надёжный способ получения пассивного дохода, в том числе для начинающих инвесторов.

Фотография на обложке: Tile Merchant Ireland (Unsplash)