Сколько стоит оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса

Если нужно оформить сделку, первое слово, которое многим приходит на ум, — «нотариус». Разбираем, сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса, а также рассказываем, кто должен платить и можно ли сэкономить на оформлении сделки при купле-продаже недвижимости.

Тем, кто продаёт или покупает квартиру, не всегда нужно обращаться к нотариусу для проведения и завершения сделки. Есть законодательно утверждённый перечень ситуаций, когда это необходимо:

1. Собственник квартиры — ребёнок, ограниченно дееспособный или недееспособный человек (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54, п. 2). Здесь всё просто: если у владельца недвижимости есть опекун, сделка совершается через нотариуса.
2. Жилплощадь поделена на доли и принадлежит нескольким собственникам. Нотариусы обязательно привлекаются к продаже долей вне зависимости от того, кому их продают — родственникам или посторонним людям. Исключение: одномоментная продажа всех долей всеми собственниками по одной сделке (ФЗ №218-ФЗ, ст. 42, п.1.1). 
3. Продажа доли из совместной супружеской собственности. Чтобы реализовать долю, потребуется сначала разделить имущество, а затем уже можно продать долю, как описано в предыдущем пункте.

В этих случаях оформление сделки через нотариуса обязательно, но в остальных ситуациях это исключительно воля сторон: никто не может запретить покупателю и продавцу обратиться за помощью к специалисту. Главное — желание и договорённость обеих сторон.

Стоимость нотариальной сделки купли-продажи недвижимости складывается из двух частей: федерального тарифа за удостоверение сделки и регионального тарифа. Сначала договор, который будут подписывать покупатель и продавец, нужно составить: буквально напечатать текст, внести данные сторон, учесть их пожелания и распечатать нужное количество экземпляров. Затем нужно уплатить пошлину за нотариальное заверение. Стороны платят за то, что нотариус всё проверит, проконтролирует законность, фактически станет свидетелем подписания договора и, возможно, поучаствует в передаче денег. 

Чтобы понять, сколько денег потребуется на оформление сделки, рассмотрим два сценария: оформление через нотариуса в обязательном порядке и по собственному желанию.

В обязательном порядке

Если без нотариуса не обойтись, то алгоритм действий выглядит так. Сначала стороны приходят в нотариальную контору и объясняют свою ситуацию. Чтобы составить договор, потребуется предоставить нотариусу документы и оплатить услуги правового и технического характера (УТПХ) — так на официальном языке называют составление договора. Цена УТПХ устанавливается местными нотариальными палатами, поэтому в разных регионах она может существенно отличаться. В среднем по России за составление договора у нотариуса придётся заплатить от 3000 до 9000 рублей. 

Дальше за заверение сделки необходимо заплатить пошлину, 0,5% от стоимости сделки — эта та сумма, о которой договорились продавец и покупатель квартиры. Именно она прописывается в договоре. Но есть ограничения по минимальному и максимальному размеру — не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Ещё одна статья расходов — оплата пошлины за регистрацию перехода прав собственности. Она составляет 4000 рублей за объекты кадастровой стоимостью до 20 млн рублей и 0,02% от КС, если она выше 20 млн рублей, но не более 500 тыс. рублей. Пошлина оплачивается отдельно за каждый объект недвижимости в договоре купли-продажи. 

По желанию сторон

Если все продавцы взрослые и дееспособные, сделка не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Но многие всё же предпочитают оформлять всё нотариально. И этому есть логичное объяснение, ведь нотариус:

• проверяет законность предоставленных документов;
• раскрывает юридические последствия, которые могут возникнуть для участников по договору;
• проводит проверку дееспособности сторон;
• определяет истинные намерения участников сделки;
• проверяет наличие наложенного на недвижимое имущество ограничения или ареста.

Привлекая к продаже нотариуса, стороны не получают гарантии, что их не обманут, но в будущем, если возникнут разногласия, нотариально оформленный договор гораздо сложнее оспорить в суде. Ведь нотариус выступает в качестве независимого свидетеля и подтвердит, что стороны подписывали договор добровольно и без принуждения.

Статьи расходов при оформлении нотариальной сделки добровольно остаются неизменными:

• Составление договора.
• Заверение сделки.
• Оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности в Росреестре.

Стоимость составления договора купли-продажи между близкими родственниками всегда немного дешевле. Например, в тарифах Московской городской нотариальной палаты разница составляет 2000 рублей: 7000 рублей для купли-продажи между родными и 9000 рублей для остальных сделок. В целом по стране средние цены на составление договора купли-продажи по желанию сторон находятся в диапазоне 4000–11 000 рублей.

Стоимость услуг нотариуса по заверению сделки складывается из двух частей: фиксированной части и процента от стоимости сделки. Но эти показатели изменяются под воздействием нескольких факторов. Рассмотрим каждый из них подробнее:

1. Цена объекта недвижимости. От того, сколько стоит квартира, зависит фиксированная цена за услуги — это сумма от 3000 до 25 000 рублей плюс процент, который возьмёт нотариус за удостоверение, — от 0,1 до 0,4%.
2. Степень родства сторон договора. Если купля-продажа оформляется между членами одной семьи или близкими родственниками, выходит гораздо дешевле — 3000 или 23 000 рублей + 0,1–0,2% от стоимости сделки. Если жилплощадь продаётся посторонним людям, фиксированная стоимость варьируется от 3000 до 25 000 рублей, а процент — от 0,1 до 0,4. 
3. Кадастровая или рыночная стоимость. В договоре купли-продажи стороны вправе указывать любую стоимость объекта. Фактическая цена может существенно отличаться от кадастровой, но по закону стоимость услуг нотариуса в виде процента рассчитывается от большей стоимости. Например, кадастровая цена квартиры — 2 млн рублей, а стороны указывают в договоре 1,5 млн рублей. Для расчёта в такой ситуации возьмут кадастровую стоимость: 2 млн × 0,2% = 4000 рублей вместо 1,5 млн × 0,2% = 3000 рублей.

Ниже в таблице наглядно представили стоимость нотариальных услуг в зависимости от разных факторов.

Услуги нотариуса стоят не так много относительно суммы сделки, но в целом это солидная строка расходов. Поэтому покупатели и продавцы стремятся снизить её, используя разные варианты.

1. Занизить стоимость квартиры в договоре. Кажется очевидным: чем меньше цифра в договоре, тем меньше денег нужно платить нотариусу. Но это вариант, который не выгоден ни одной из сторон. Во-первых, покупатель после сделки вправе получить налоговый вычет 13% от суммы покупки. Если занизить стоимость, то и получит он меньше. Во-вторых, если по какой-то причине сделка будет отменена или расторгнута, вернут продавцу именно ту сумму, что указана в договоре. Ну и в-третьих, нотариусы прекрасно осведомлены о ценах на недвижимость и просто откажутся заверять такой договор. 
2. Указать кадастровую стоимость вместо рыночной. Если стороны сделки не родственники, то для расчётов с нотариусом автоматически берётся стоимость, которая выше, — вне зависимости от того, что указано в договоре. Что касается продажи недвижимости родственникам, то по закону стороны вправе сами выбрать, какую стоимость брать как сумму сделки — договорную (рыночную) или кадастровую. Но подвох в том, что сторонам придётся предоставить справки по каждой стоимости, и нередко разница, которую можно выиграть на услугах нотариуса, равна стоимости услуг профессионального оценщика.

Как видно, эти способы не работают. Заплатить нотариусу меньше можно только в одном случае: квартиру покупает или продаёт инвалид 1-й или 2-й группы. В такой ситуации предоставляется 50%-я скидка (ст. 333.38 НК РФ), которая действует только на заверение сделки. За составление договора придётся заплатить полную стоимость. 

Законом не определено, кто должен оплачивать услуги нотариуса — об этом стороны договариваются самостоятельно. Чаще расходы по оформлению делят пополам. Иногда собственник предоставляет покупателю скидку, но с условием, что расходы по сделке тот полностью возьмёт на себя. 

Оплата пошлины за госрегистрацию перехода прав собственности возлагается на покупателя недвижимости. 

_{Фотография на обложке: prostooleh / Freepik}