Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью

Приобретение квартиры, которая в течение короткого времени несколько раз меняла владельцев, была недавно куплена или унаследована, представляет определённые риски для нового хозяина. Продавец мог получить жильё с нарушением закона, тогда новый собственник станет жертвой его злого умысла или ошибки. 

Пока действует срок исковой давности, сделку с недвижимостью можно оспорить. В результате последний покупатель останется без жилья, только с правом требовать деньги у продавца. Зная сроки оспаривания сделок, можно купить объект, не боясь появления кредиторов или бывшей супруги первого владельца.

Рассмотрим, какие сроки исковой давности действуют для разных сделок с недвижимостью, как определить статус сделки и защитить свои права при покупке жилья.

Что такое срок исковой давности

Срок исковой давности — это период времени, в течение которого можно оспорить ту или иную сделку в суде. Его регулирует ст. 196 ГК РФ. 

В России общий срок давности по изначально незаконным сделкам равен 3 годам. Такие сделки называют ничтожными. Неправомерность ничтожной сделки не нужно доказывать в суде, она недействительна с самого начала. По суду можно только требовать у второй стороны возврата денег. 

Примеры ничтожных сделок с жильём: 

• покупка квартиры по фальшивой доверенности;
• договор купли-продажи с недееспособным гражданином;
• продажа недвижимости ребёнка до 14 лет без участия родителей;
• оформление договора дарения при продаже квартиры за деньги.

Для оспоримых сделок, которые считаются законными до обращения в суд, срок исковой давности меньше — всего 1 год. Этот срок отсчитывается не с момента заключения сделки, а с того дня, когда сторона, чьи права были нарушены, узнала или должна была узнать об этом. Например, если покупатель заключил договор купли-продажи земельного участка в результате обмана, срок начнёт действовать с момента, когда он узнает правду.

Примеры оспоримых сделок с недвижимостью: 

• продажа недвижимости, который владеет ребёнок от 14 до 18 лет, без участия родителей;
• продажа жилья, купленного в браке, без нотариального разрешения мужа или жены;
• реализация земли сельхозназначения под строительство жилого дома;
• продажа доли в квартире в обход соседей, которые имеют преимущественное право покупки.

Чем больше времени прошло с предыдущей сделки с недвижимостью, тем ниже вероятность успешно её оспорить. 

В каких сделках с жильём важен срок исковой давности

При покупке квартиры важно проверять историю её владения. Если в истории есть перечисленные ниже события, стоит выяснить срок давности по ним, чтобы быть уверенным, что через несколько лет квартира не будет истребована законным владельцем.

Продавец получил жильё по наследству

Другие наследники могут оспорить продажу жилья в суде и забрать свою часть собственности. Они имеют право сделать это в течение 3 лет с момента, когда узнали, что им положена доля. 

Продавец приватизировал квартиру

Если кто-то из членов семьи продавца отказался от приватизации, он сохраняет право проживать в квартире до конца жизни. Такой человек может находиться в местах лишения свободы или быть призван в армию в момент продажи жилья и появиться в квартире через несколько лет. Выписать такого жильца нельзя, сроки давности тут не действуют.

Продажа без согласия супруга

Всё недвижимое имущество, купленное в браке, по закону является общим для мужа и жены. Не важно, работают ли оба супруга и оплатили ли покупку переводом из банка или наличными. Распоряжаться таким жильём супруги должны сообща.

Если продавец женат, он должен предоставить нотариальное согласие «второй половины», иначе продажа будет недействительной. Если продавец недвижимости недавно развёлся, разрешение не требуется, но его супруг имеет право оспорить сделку по продаже жилья, купленного в браке, в течение 3 лет. 

По большинству сомнительных сделок срок исковой давности составляет 3 года. Чтобы сократить риски, достаточно выждать этот срок перед покупкой объекта. Но в некоторых случаях 3-летнего ожидания недостаточно. Ведь максимальный срок давности — 10 лет с момента заключения сделки.

Срок давности по договору купли-продажи могут восстановить, если потерпевший по уважительным причинам не смог обратиться в суд. Например, если он тяжело болел или был временно недееспособным в последние полгода срока давности (ст. 205 ГК РФ). Гражданин может подать ходатайство и доказать суду, что не заявлял о своих правах по уважительной причине. Это право распространяется только на физических лиц, не на компании или индивидуальных предпринимателей. Восстановить срок можно в пределах максимального 10-летнего срока.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно вести себя как добросовестный покупатель. Тогда выше вероятность того, что суд не заставит вернуть жильё предыдущему хозяину (ст. 302 ГК РФ). Добросовестным приобретателем недвижимости считается гражданин, который не мог знать, что покупает квартиру незаконно или с ущемлением чьих-либо прав, так как тщательно проверил право продавца на объект. 

• Самое надёжное — спросить у продавца или самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Это официальный документ, в котором содержится вся информация об объекте: когда собственник приобрёл квартиру, есть ли на ней обременения и детские доли.
• Необходимо получить согласие всех собственников жилья на сделку. Женатый продавец должен предоставить разрешение супруги, заверенное нотариусом. 
• Можно сделать запрос в Службу судебных приставов, чтобы узнать, в каких разбирательствах участвовал продавец или объект недвижимости.
• Если получится, хорошо бы пообщаться с предыдущим владельцем объекта, а если его унаследовали — с нотариусом, которые оформил свидетельство наследника.
• В выписке из домовой книги указывают архив прописанных и выписанных из квартиры граждан. Чтобы её получить, можно запросить в МФЦ единый жилищный документ на квартиру или обратиться в Управление по вопросам миграции МВД. Документ поможет обнаружить временно выписанных военнослужащих и уголовников.

Доказать добросовестность сложнее, если покупателя с продавцом связывают родственные связи или знакомство. В таких случаях суд чаще считает, что покупатель не мог не знать о недобросовестности продавца.

Коротко о главном

Чтобы защитить себя при покупке недвижимости с мутной историей, важно знать сроки исковой давности по разным видам сделок.

• Для заведомо незаконных сделок срок давности — 3 года с момента заключения договора.
• Для сделок, которые можно оспорить в суде, срок давности — 1 год с момента, когда пострадавший узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Чем больше времени прошло с предыдущей сделки, тем ниже риски для нового покупателя. Максимальный срок давности — 10 лет с момента заключения договора.

Также на случай будущего суда при покупке жилья важно вести себя как добросовестный приобретатель:

• Проверить выписку из ЕГРН, чтобы узнать историю объекта и его текущий статус;
• Получить согласие на сделку других собственников и супруги, если продавец женат;
• Запросить информацию о судебных спорах, связанных с объектом;
• Пообщаться с предыдущими владельцами или нотариусом, оформившим наследство;
• Изучить выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был прописан в квартире.

Фотография на обложке: wirestock (freepik)