Сдача квартиры по доверенности: всё, что надо знать

Сдача квартиры в аренду по доверенности может вызвать ряд вопросов как у собственника жилья, так и у арендатора. Рассказываем, как правильно оформить договор аренды по доверенности, как эта доверенность должна выглядеть, кто должен платить налоги и какие есть риски у сторон.

Можно ли сдавать квартиру по доверенности

Правила, разъясняющие, как законно сдать квартиру по доверенности, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Для начала нужно оформить саму доверенность. Согласно этому документу, собственник квартиры делегирует полномочия по сдаче квартиры другому лицу. 

После оформления доверенности представитель владельца жилого помещения будет действовать в интересах последнего в рамках прописанных полномочий. В нашем случае доверенное лицо получает право заключить договор аренды.

В каких случаях можно сдать квартиру по доверенности от собственника

Аренда по доверенности встречается часто и имеет разные причины. Например, собственник живёт в другом городе или даже в другой стране, и ему удобно делегировать человеку «на месте» вопросы, касающиеся аренды жилого помещения. А может быть и так, собственник живёт в этом же городе, но просто не хочет тратить своё время. 

Этот механизм удобен в случае затянувшейся болезни, инвалидности или других ситуаций, которые затрудняют владельцу помещения самостоятельное решение таких вопросов. Сюда подходят и другие ситуации: бабушка просит внука сдать её квартиру, пока сама живёт на даче, или бизнесмен уезжает в длительную командировку и нанимает агента для сдачи квартиры на время своего отсутствия.

Как сдать квартиру по доверенности от собственника

Для начала нужно определиться, на кого можно оформить доверенность на сдачу квартиры. Часто это бывают взрослые дети или родственники. Также есть специальные компании или частные агенты по недвижимости, которые за плату берут на себя организацию аренды. Вполне обычное дело — аренда квартиры по доверенности через знакомого риелтора. 

На самом деле, это может быть любой дееспособный совершеннолетний человек, которому доверяет владелец помещения. Ведь доверенное лицо будет действовать от имени собственника, показывать квартиру, договариваться об условиях и подписывать договор аренды.

Нужно ли заверять доверенность у нотариуса

Доверенность на сдачу квартиры может быть написана от руки либо напечатана в свободной форме, но заверить её всё равно придётся у нотариуса. Также можно полностью делегировать нотариусу оформление такого документа. 

Тут важно учитывать, что сделки с недвижимостью нередко вызывают споры. Если договор аренды оформлен по доверенности, которая не была заверена у нотариуса, то сделка может быть признана недействительной в суде. Как правило, в нотариальных конторах есть стандартные шаблоны таких доверенностей: на месте нужно лишь проконсультироваться по поводу формулировок в документе, а также узнать о рисках и спорных ситуациях, которые могут возникнуть в зависимости от объëма будущих полномочий представителя.

Базовая информация, необходимая для составления доверенности на сдачу квартиры:

• паспортные данные доверителя и лица, на которое оформляется доверенность;
• информация о жилом помещении, на которое делегируются права;
• описание прав, которыми наделяет доверенность;
• срок, в течение которого доверенность действует, либо событие, после которого документ теряет свою силу;
• дата и подписи сторон.

Аренда квартиры по доверенности: особенности

Важно понять, что доверенность на право заключения договора аренды помещения наделяет лицо ограниченным кругом возможностей. Например, такой человек может демонстрировать жилое помещение и заключать договор аренды. Разрешение на действия доверенного лица всегда прописывается в доверенности. 

Что надёжнее: сдача квартиры в аренду по генеральной доверенности или по разовой

В доверенности можно указать и другие полномочия, которыми собственник сочтёт необходимым наделить своего представителя. Например, если предусмотреть спорные ситуации в будущем, то можно в доверенности сразу прописать право представлять владельца помещения в суде. Также доверенное лицо может делать ремонт в жилом помещении или платить государственные пошлины и налоги. 

В зависимости от полномочий, лучше оформить несколько разных видов доверенностей: разовую, специальную и генеральную. 

• Разовая доверенность даёт право только на заключение договора аренды. 
• Специальная доверенность включает в себя несколько прав для представителя собственника. 
• Сдача квартиры по генеральной доверенности предполагает наделение доверенного лица максимальным объëмом прав на жилое помещение.

При этом собственник может отозвать доверенность в любой момент. Также документ теряет силу в случае гибели владельца квартиры, его пропажи без вести или признания недееспособным.

Виды доверенностей

• Разовая доверенность. Выдаётся для того, чтобы доверенное лицо могло заключить договор аренды и передать ключи арендаторам. После совершения сделки доверенность становится недействительной, представитель теряет все прописанные в ней права.
• Специальная доверенность. Такая доверенность расширяет круг возможностей доверенного лица. Например, он сможет запрашивать справки или получать документы по жилой недвижимости.
• Генеральная доверенность. Доверенное лицо получает весь спектр прав собственника, в том числе право на получение арендной платы и даже полномочия регистрационной деятельности.

На какой срок можно оформлять доверенность

Сроки определяет исключительно собственник, в зависимости от ситуации и долгосрочности планов. Также можно оформить доверенность, которая утратит силу после определённых действий. Например, после подписания арендного договора.

Как отозвать доверенность

Если доверенность оформлена без ошибок и заверена в нотариальной конторе, то собственнику достаточно обратиться к нотариусу с просьбой о её отзыве. Нотариус делает соответствующую пометку в специальном реестре, а также сможет сообщить об этом факте доверенному лицу.

Какие есть риски при сдаче по доверенности

Если квартиру сдают по доверенности, то риски всегда присутствуют. Важно внимательно оформлять доверенность и чётко ограничить в ней права доверенного лица. Также, если доверенность составлена с ошибками, то и договор аренды на её основании может быть признан ничтожным. Если обратиться к нотариусу, потратив немного сил, времени и денег, то собственник будет чувствовать себя спокойно и уверенно в случае возникновения спорной ситуации.

Можно ли передоверять жилое помещение по доверенности

Если в доверенности будет прописано право передоверия, то можно. В ином случае в документе нужно указать, что он оформляется без возможности передоверия. Доверенность с правом передоверия всегда должна быть заверена у нотариуса.

Как правильно оформлять договор аренды по доверенности

Сдача квартиры по доверенности от собственника формально не отличается от простого договора аренды (найма), но есть некоторые нюансы. Для оформления такого соглашения у представителя собственника обязательно должны быть правоустанавливающие документы на квартиру, корректно оформленная доверенность и паспорт. Желательно такой договор заверить у нотариуса. Важно: в договоре арендодателем выступает собственник квартиры, а доверенное лицо лишь подписывает договор. Все права и обязанности по жилому помещению сохраняются за владельцем.

Сдача квартиры по доверенности: кто платит налог

Аренда по доверенности — кто платит налог? Это важный вопрос, но ответ на него простой: собственник квартиры. Доход получает собственник, поэтому и платить налоги должен он. Ситуация не меняется, если арендную плату получает представитель, ведь он действует от лица владельца квартиры. Если собственник самозанятый, то налоги по доверенности аренды жилья он платит в соответствии со своим статусом. Если владелец квартиры физическое лицо, то аренда квартиры по доверенности от собственника облагается НДФЛ.

Как арендатору отличить мошенников

Главное — убедиться в наличии оригиналов всех документов. Если вам говорят, что доверенность или паспорт сегодня забыли, то стоит насторожиться и назначить заключение сделки на другое время, когда весь пакет документов будет на руках. 

Риск того, что в одну и ту же квартиру завтра заедет несколько жильцов очень велик. Также можно уточнить наличие согласия на аренду у самого собственника. Убедитесь, что доверенность не планируют расторгать, а срок вашей аренды согласован с владельцем жилого помещения. 

На что обращать внимание

Внимательно ознакомьтесь с информацией, прописанной в доверенности:

• Адрес квартиры и арендуемого жилья в документе должен совпадать. 
• Доверенность должна быть оформлена нотариально.  
• Если есть совладельцы жилого помещения, они должны одобрить оформление доверенности. 
• Посмотрите срок давности доверенности. Если он не указан в документе, то доверенность действительна 12 месяцев со дня подписания.
• Обратите внимание на права представителя собственника, указанные в доверенности, и оцените, действует ли он в рамках делегированных возможностей. 

Если в документе написано, что договор может заключаться от имени представителя, то это уже не представитель, а посредник. И это сигнал того, что вас вводят в заблуждение. Для такой сделки потребуется совсем другой договор аренды (найма). 

Кому платить деньги за аренду

Сразу обсудите, кто и как будет получать арендную плату. Напомним, что такие действия возможны лишь по генеральной доверенности. Копии документов на квартиру и доверенности лучше приложить к договору. Схема оплаты также должна быть прописана в договоре. Тогда вы будете уверены, что, заплатив доверенному лицу, не получите от собственника требование оплатить аренду второй раз.

Можно ли проверять человека с доверенностью и как это сделать

Главное, чтобы у доверенного лица имелся паспорт и его данные были прописаны в доверенности на сдачу жилого помещения. Сам документ должен быть заверен в нотариальной конторе. Существование нотариально заверенной доверенности всегда можно проверить через сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого надо ввести дату, данные нотариуса и номер доверенности. Если таковая в базе данных имеется, то пользователь увидит общую информацию по этому документу. Обязательно обратите внимание, не отменена ли она.

Сдача в аренду по доверенности: связь с собственником 

С собственником нужно связаться для обсуждения разногласий по условиям договора и неточностей в оформлении доверенности. Владелец жилья сможет одобрить возникшие пожелания — такое согласие лучше оформить письменно.

Можно также получить у собственника интересующую вас информацию по сделке, по доверенности и задать вопросы, касающиеся представителя собственника.

Аренда квартиры по доверенности от собственника – несложный процесс, однако, как мы убедились, он имеет свои нюансы. Можно ли сдать квартиру по доверенности просто и быстро? Конечно, ведь на деле это обычная арендная сделка. Как и при заключении любых других договоров, главное — это проверить наличие всех основных документов и далее действовать в рамках закона. 

А если вы не готовы доверить свою квартиру незнакомому человеку, а родственников нагружать не хочется, сдавать квартиру можно через сервис Яндекс Аренда. Практически все этапы проходят онлайн, имущество страхуется, а после сдачи квартиры менеджеры Аренды помогают жильцам с решением бытовых проблем. 

Фото: Monstera (Pexels), Max Vakhtbovych (Pexels), Pixabay (Pexels)