Продажа подаренной квартиры: как и когда это сделать, чтобы не платить налог

Обновлено 16.04.2024

Приятно, когда что-то дарят — особенно, если это квартира. Можно в ней жить, а можно и продать. На словах это всё просто, а на деле появляются нюансы: в некоторых случаях вместе с подаренной квартирой новый собственник приобретает и обязательство заплатить 13% от её стоимости. А если он собирается её продать, то надо обратить внимание на срок, в течение которого он этим жильём владел, — от этого зависит, какой налог на продажу придётся заплатить. Рассказываем, когда и как можно продать подаренную квартиру, какими будут условия сделки и размер налога.

Налог за подаренную квартиру

Когда дарят недвижимость, её новый владелец должен заплатить НДФЛ. Сумма налога не меняется — он всегда составляет 13% от общей стоимости. В случае дарения недвижимости, когда в договоре указывают сумму, НДФЛ начисляется от неё. Если не указывают — для расчёта берут кадастровую стоимость жилья, которая действует по состоянию на 1 января в год продажи.

Исключением, не облагающимся налогом (согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ.), будет подарок от членов семьи: по закону к ним относятся супруги, дети и родители, или от близких родственников — это бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры полные или по одному из родителей. Иногда в судебном порядке можно признать дальнего родственника близким — например, отчима.

Налог с продажи подаренной недвижимости не требуется платить, если к моменту продажи прошёл минимальный срок владения: если квартиру подарили члены семьи и близкие родственники, подождать нужно три года, в прочих случаях необходимый срок — пять лет. В выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве собственности указывают дату регистрации имущества — от неё и начинается отсчёт. 

Поправки в НДФЛ при продаже подаренного имущества

До 2019 года при продаже квартиры, полученной в дар, пришлось бы платить два налога — сначала 13% НДФЛ за подарок, далее — 13% налог от суммы сделки. В итоге собственник лишался 26% от стоимости подарка.

В 2019 году в налоговый кодекс внесли поправки. По Федеральному закону от 29.09.2019 № 325-ФЗ, правила начисления налога изменились: сейчас при продаже подаренной недвижимости из суммы сделки вычитается та сумма, с которой был оплачен налог за дарение.

Эти поправки имеют отношение к сделкам, совершённым с 2019 года включительно. Если владелец продал квартиру до 2019 года и оплатил налог дважды (на дарение и на продажу), вернуть часть денег не получится.

Как считать налог при продаже подаренного жилья

При продаже подаренной собственнику недвижимости облагаемый налогом доход можно уменьшить (важно, чтобы прошёл необходимый срок в три года или пять лет). Из стоимости, которую платит покупатель, вычитается сумма, с которой при дарении собственник оплатил НДФЛ. Затраты необходимо подтвердить.

Рассмотрим ситуацию: Василий получает в подарок от тётушки квартиру. Кадастровая стоимость этой недвижимости — 10 000 000 рублей. Тётушка не относится к категории близких родственников, поэтому Василий должен оплатить НДФЛ 13% от 10 000 000, то есть 1 300 000 рублей. Через год он продаёт эту квартиру за 13 000 000 рублей. Из этой суммы вычитается кадастровая стоимость, с которой был оплачен налог (10 000 000 рублей). И с остатка — 3 000 000 рублей — Василий должен заплатить налог 13% (390 000 рублей). До поправок 2019 года Василию пришлось бы дважды заплатить 13% с полной суммы.

Важно: при расчёте налога не учитывается, продаётся ли вся квартира или её доля. Если вдруг одаряемый захочет до окончания минимального срока владения продать не всю квартиру, а долю, он также заплатит 13% от её стоимости. 

Продажа квартиры после дарения от близкого родственника

Если не пришлось платить НДФЛ с подаренной квартиры, так как подарок был от близкого родственника, то при расчёте налога на продажу из получаемой суммы вычитают 1 000 000 рублей.

Вернёмся к Василию. Предположим, он получает от отца в подарок квартиру, кадастровая стоимость которой — 10 000 000 рублей. Отец по закону относится к близким родственникам, поэтому НДФЛ Василий платить не должен. Через год он продаёт эту квартиру за 12 000 000 рублей, из которых вычитается 1 000 000. С остатка (11 000 000) Василию придётся заплатить налог 13% — 1 430 000 рублей. Если бы Василий подождал три года после оформления дарения и только потом бы продал квартиру, ему не пришлось бы платить налог.

Рассмотрим и другую ситуацию: отец подарил квартиру Василию, которую сам купил полгода назад, и у него есть все документы, подтверждающие расходы. В таком случае сын может продать жильё до истечения трёх лет и существенно снизить НДФЛ. Налог будет рассчитываться так: недвижимость приобреталась за 10 000 000 рублей, продаётся за 12 000 000 рублей. Тогда сумма НДФЛ составит 260 000 рублей. Главное — собрать все необходимые документы, которые подтверждают покупку квартиры отцом.

Если собственник продаёт подаренную квартиру дешевле кадастровой стоимости на момент дарения и срок в три года ещё не прошёл, налог будет нулевым. Но в таком случае продавцу всё равно придётся подавать декларацию в налоговую службу.

Если продают квартиру ребёнка

Подаренное ребёнку жилье также можно продать, но с учётом некоторых нюансов. Так, для совершения сделки обязательно нужно согласие органов опеки и попечительства. Ведомство решает, дать ли разрешение на продажу по своему усмотрению.

Как показывает практика, органы опеки одобряют продажу недвижимости ребёнка с тем условием, что ему будет предоставлено более комфортное или равное по стоимости с прежним жильё. Допускаются и другие варианты: например, родители могут положить деньги от сделки на банковский счёт ребёнка.

Как оплачивать налог

Чтобы оплатить налог, действовать нужно так.

1. Подготовить пакет документов и подать декларацию по форме 3-НДФЛ до конца апреля года, следующего за тем, в котором была продана недвижимость. Сделать это можно очно в отделении ФНС или онлайн в личном кабинете на сайте налоговой службы. 

2. Вместе с декларацией в налоговый орган нужно предоставить:

• паспорт продавца;
• договор дарения и купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• банковскую справка о получении средств за квартиру.

3. В этом же году нужно заплатить налог до 15 июля.

Если продавец своевременно не подаст декларацию, ему грозит штраф до 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% от стоимости квартиры. Ещё одна санкция предусмотрена за неуплату самого налога: её сумма составляет 20% от налога, а за умышленную просрочку — 40%. Кроме того, продавцу также будет начисляться пеня.

Процедура продажи подаренной квартиры

Процесс продажи квартиры, полученной в подарок, не отличается от процесса продажи приобретённого имущества. Часто люди задаются вопросом: когда можно продавать квартиру после дарения?

В принципе, продать подаренную квартиру новый владелец может сразу же после официального вступления в права собственности — это происходит в момент регистрации в Росреестре. Информация в ЕГРН обновляется примерно три дня, если подавать документы через нотариуса, а в случае обращения в МФЦ обновление данных может занять около десяти дней. Далее уже можно продавать квартиру, если это необходимо. 

Как только все формальности соблюдены, даритель не может отменить последующие манипуляции нового владельца с недвижимостью. Важно отметить: согласие супруга (при его наличии) на это не потребуется — подаренное в браке имущество не считается совместно нажитым. 

Подводя итоги

Если вы получаете в подарок квартиру или другую недвижимость от дальнего родственника или знакомого, то должны будете заплатить НДФЛ 13%. В том случае, если планируется продать эту квартиру раньше, чем через пять лет, необходимо будет заплатить налог 13% на продажу. С 2019 года, благодаря поправкам в Налоговый Кодекс РФ, можно уменьшить этот процент или вовсе свести его к нулю.

Если не хочется переплачивать, обязательно сохраняйте все документы — налоговую декларацию и чеки об оплате налога с подаренной квартиры.

Фотография на обложке: Freepik