Как продать дом, купленный на материнский капитал

Семьи часто тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий. Его можно вложить в новое жильё либо потратить на погашение уже оформленной ипотеки. Продать недвижимость, в которую вложен материнский капитал, вполне возможно, но есть свои сложности. 

Ранее мы писали, как продать квартиру, в которую вложен маткапитал. В этой статье поговорим, как продать дом, купленный с использованием такого сертификата.

Материнский или семейный капитал: напомним, что это

Это деньги, которые родители (или родитель) получают от государства за рождение или усыновление детей. Обычно сертификат назначается женщине, но если единственным родителем или усыновителем остаётся отец, то выплата ему тоже положена. Программа стартовала в 2007 году и начиналась с 250 тысяч рублей на второго малыша, но каждый год условия улучшались.

В 2023 году сумма составляет 586,9 и 775,6 тысячи рублей за первого и второго ребёнка соответственно.

Условия продажи дома

Маткапитал — мера господдержки, которая выделяется именно на ребёнка. Применительно к недвижимости это значит, что, если планируется продажа дома, без разрешения органов опеки это сделать не получится. Органы проверяют, чтобы права несовершеннолетних детей при сделке были соблюдены, и если новые условия не ущемляют интересы ребёнка, то продажа дома, купленного за материнский капитал, возможна.

Иная картина складывается, если все собственники дома достигли совершеннолетия: разрешение опеки не потребуется, но обойтись без письменного согласия жильцов не получится.

Главные условия продажи дома, приобретённого на маткапитал:

• новое жильё должно быть равнозначно или больше продаваемого по площади;
• сохраняются доли детей, и назначить их нужно до продажи.  
  

Иногда можно выделить детям меньшие доли, но это касается только тех случаев, когда стоимость нового жилья сильно превышает стоимость предыдущего. Часто это, например, зависит от района. Тогда детям можно выделить уменьшенные доли, которые будут равнозначны или больше по стоимости.

Основной принцип такой: для детей новые условия не должны стать хуже.  Иначе сделка будет аннулирована. Регулируется это законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 

Если же все условия соблюдены, то после документального подтверждения этих пунктов органы опеки выдают разрешение на продажу дома, купленного с использованием материнского капитала.  

Сколько действует такое разрешение, законодательно не установлено, но на практике в течении месяца после выдачи в органы опеки нужно предоставить договор купли-продажи. Если этого не сделать, разрешение с большой вероятностью придётся запрашивать повторно.

Налог с продажи дома, купленного с использованием средств маткапитала

Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности менее пяти лет: доход от продажи облагается налогом в 13%. Отсчитывать срок владения можно по дате, которая указана в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если домом владели дольше пяти лет, то оплачивать налог нет необходимости. 

Также в законе предусмотрен льготный период в три года. Он даётся, если: 

• дом получен в дар или по наследству от близкого родственника;
• он приватизирован;
• получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё.

Также есть отдельная категория граждан, чей доход от продажи дома не будет облагаться налогом — это родители двух и более детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они обучаются в высшем учебном заведении на очной форме). В таком случае не играет роли то, сколько недвижимость находилась в собственности.

Также есть несколько других причин, при которых граждане освобождаются от уплаты налога с продажи дома: 

• если в календарном году, когда продан дом, налогоплательщик купил другую жилплощадь (либо сделал это не позднее 30 апреля следующего календарного года);
• кадастровая стоимость проданного жилья — до 50 000 000 рублей, а площадь нового дома или его кадастровая стоимость — больше, чем у проданного;
• если площадь приобретённого дома или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданного жилья;
• если у налогоплательщика отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение;
• доход от продажи дома не превышает 1 миллиона рублей. Если же доход от продажи дома превышает лимит, придётся предоставить в налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Чем рискуют покупатели и продавцы дома

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, ведь если действующие собственники решили обойти закон, то будущие рискуют лишиться приобретённого жилья. 

Что нужно сделать нынешнему владельцу:

• найти покупателя, новое жильё и согласовать стоимость;
• договориться о сделке, подготовить документы;
• доказать органам опеки готовность предоставить доли детям в другой квартире.

Что нужно сделать покупателю: 

• спросить, есть ли несовершеннолетние дети у владельца продаваемого жилья;
• узнать, использовался ли маткапитал при покупке этой недвижимости.

Если появились сомнения, попросите предоставить выписку со счёта, на котором хранится материнский капитал. Обычно на её изготовление нужно не более пяти дней.

Использовался ли маткапитал также можно узнать в ПФР (Пенсионном фонде России). Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл это от покупателя, впоследствии сделка может быть признана недействительной. 

Нужно также учитывать то, использовалась ли ипотека при покупке дома. Если на момент продажи действующими владельцами ипотека не погашена, то понадобится согласие банка на перевод обязательств новому владельцу дома.

Вывод

Чтобы сделка по продаже/покупке дома, приобретённого на маткапитал, не казалось такой пугающей, нужно помнить о главном правиле — жилищные условия для детей не должны ухудшаться. Снизить риски для покупателя может помочь юрист: он проверит документальную чистоту квартиры и поможет убедиться, что сделка полностью законна, а также не только соберёт с собственника все необходимые справки, но и проверит документы.

Также риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда о том, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.