Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал (и как это сделать)

Семьи часто тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий. Его можно вложить в новое жильё либо потратить на погашение уже оформленной ипотеки. Продать недвижимость, в которую вложен материнский капитал, вполне возможно, но есть свои сложности. 

Ранее мы писали, как продать квартиру, в которую вложен маткапитал. В этой статье поговорим, как продать дом, купленный с использованием такого сертификата.

Это деньги, которые родители (или родитель) получают от государства за рождение или усыновление детей. Обычно сертификат назначается женщине, но если единственным родителем или усыновителем остаётся отец, то выплата положена ему. 

Программа стартовала в 2007 году и начиналась с 250 тысяч рублей на второго малыша, но постепенно условия улучшились. В 2025 году сумма составляет 690 или 912 тысяч рублей за первого или второго ребёнка соответственно.

Средства можно потратить на строительство, реконструкцию или покупку жилого дома, погашение ипотеки. После этого в доме нужно выделить доли детям.

Маткапитал выделяется для улучшения жизни ребёнка. Применительно к недвижимости это значит, что на продажу дома без покупки нового разрешение органов опеки оформить не получится. Органы проверяют, чтобы права несовершеннолетних детей при сделке были соблюдены. Если новые условия не ущемляют интересы ребёнка, то продажа дома, купленного за материнский капитал, возможна.

Иная картина складывается, если все собственники дома достигли совершеннолетия: разрешение опеки не потребуется, но обойтись без письменного согласия жильцов не получится.

Главные условия продажи, пока дети не выросли:

• Доли детей в жилье равнозначны или больше продаваемых по площади.
• Стоимость долей равна или превышает цену предыдущих.
• Условия проживания, состояние нового дома, коммуникации в нём будут лучше, чем в старом.

Основной принцип такой: для детей новые условия не должны стать хуже. Иначе сделка не будет одобрена. Регулируется это законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 

Сделка по продаже дома, купленного с использованием материнского капитала, потребует одобрения органов опеки, согласия всех владельцев и подготовки полного набора документов. Правильный порядок действий поможет избежать ошибок и снизить риски признания договора недействительным.

Выделение долей детям и родителям

В доме, купленном с использованием маткапитала, обязательно должны быть выделены доли для детей. Без этого продавать недвижимость нельзя. Доли выделяют по соглашению, в нём также можно указать доли каждого из родителей.

Выбор нового жилья, договорённость с покупателем

Прежде чем подавать заявление в органы опеки, необходимо подобрать новое жильё взамен того, что будет продано, и найти покупателя на свою квартиру. По обеим сделкам можно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых будут зафиксированы намерения участников.

Подача заявления в органы опеки

Семья обращается в отдел опеки и попечительства по месту жительства. К заявлению прикладываются документы на продаваемый и планируемый к покупке дом. Органы опеки проверяют, что новое жильё не хуже по условиям: его площадь, стоимость и состояние лучше предыдущих.

Ожидание разрешения

На рассмотрение заявления органы опеки обычно тратят до 15 рабочих дней. Если какой-то информации будет не хватать, срок может затянуться. После проверки опека должна выдать разрешение или отказ с объяснениями.

Оформление сделки у нотариуса

Если доли несовершеннолетних детей участвуют в продаже, договор обязательно удостоверяется у нотариуса (ст. 54 закона №218-ФЗ).

Сколько действует разрешение опеки на продажу дома, законодательно не установлено, но на практике в течение месяца после выдачи в органы опеки нужно предоставить договор купли-продажи. Если этого не сделать, разрешение с большой вероятностью придётся запрашивать повторно.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи его регистрируют в Росреестре. Отправить документы может нотариус или любой из участников сделки. 

Для ведомства необходимо собрать документы:

• Договор купли-продажи, заверенный нотариусом.
• Техплан квартиры.
• Квитанцию об оплате пошлины.

Перевод денег и передача прав собственности

Если в расчётах использует банковская ячейка или аккредитив, после регистрации договора на счёт продавца переводится полная сумма за дом. Новый владелец получает выписку из ЕГРН с указанием своего имени.

Покупка нового дома

Новое жильё нужно купить как можно скорее после продажи предыдущего. В договоре купли-продажи необходимо указать размер детских долей, которые они получают в новом жилье. Затем право собственности детей и родителей необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, ведь если действующие собственники решили обойти закон, то будущие рискуют лишиться приобретённого жилья. 

Что нужно сделать покупателю, чтобы сократить риски: 

• Узнать, есть ли несовершеннолетние дети у владельца продаваемого жилья.
• Выяснить, использовался ли маткапитал при покупке этой недвижимости.
• Уточнить, погашалась ли ипотека на этот дом с помощью маткапитала.

Если появились сомнения, попросите продавца предоставить выписку со счёта, на котором хранится материнский капитал. Обычно на её изготовление нужно от нескольких минут до одного дня. Использовался ли маткапитал, также можно узнать в СФР (Социальном фонде России). 

Важно также учитывать, использовалась ли ипотека при покупке дома. Если на момент продажи действующими владельцами ипотека не погашена, то понадобится согласие банка на перевод обязательств новому владельцу. При этом детские доли должны быть выделены перед продажей.

Сделка купли-продажи дома, купленного с использованием материнского капитала, может быть признана недействительной. Так случается, если нарушаются права несовершеннолетних или скрыты важные факты.

1. Нарушение прав детей

Родители не выделили доли детям после покупки дома. Такое нарушение может быть выявлено даже спустя годы после продажи объекта. Если суд признает сделку недействительной, покупатель дома должен будет вернуть его семье, а продавцы — отдать деньги обратно и отправить маткапитал в Соцфонд.

2. Отсутствие разрешения от органов опеки

Если в доме есть доли несовершеннолетних, продажу необходимо согласовать с органами опеки. Без разрешения договор купли-продажи не зарегистрируют.

3. Ошибки или поддельные документы

Неправильно оформленные документы или их подделка — основание для признания сделки недействительной. Например, если родители представили поддельное разрешение органов опеки, договор купли-продажи аннулируют.

Чтобы сделка не вызвала претензий у органов опеки, суда или других заинтересованных сторон, стоит:

• проверить наличие разрешения опеки;
• перечитать документы перед сделкой, чтобы обнаружить ошибки;
• соблюдать правила использования материнского капитала: средства должны тратиться строго по назначению.

Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности менее пяти лет: доход от продажи облагается налогом в 13 или 15% — ставка зависит от суммы доходов за год. Отсчитывать срок владения можно от даты, которая указана в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если домом владели дольше пяти лет, то оплачивать налог не потребуется. 

Также в законе предусмотрен льготный период владения в три года. Он даётся, если: 

• дом получен в дар или по наследству от близкого родственника;
• он приватизирован;
• получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё.

Также есть отдельная категория граждан, чей доход от продажи дома не будет облагаться налогом, — это родители двух и более детей, не достигших 18 лет (или 24 лет, если они обучаются в высшем учебном заведении на очной форме). В таком случае не играет роли то, сколько недвижимость находилась в собственности. Для освобождения от налога им нужно соблюсти несколько условий:

• Новый дом надо купить в том же году или до 30 апреля следующего года.
• Цена объекта не должна превышать 50 млн рублей.
• На момент продажи у семьи не должно быть в собственности других объектов большей площади.

Снос дома, приобретённого с использованием средств материнского капитала, требует соблюдения ряда условий. Такой дом связывает родителей обязательствами по сохранению имущества детей. Если ликвидировать его без согласования, можно столкнуться с претензиями со стороны органов опеки, Росреестра и местной администрации. 

В каких случаях можно снести дом

Снести дом, купленный на материнский капитал, возможно, если на то есть объективные причины:

• Дом находится в аварийном состоянии, опасном для жизни. Это подтверждается техническим заключением эксперта.
• Будет построен новый дом на участке, где расположен старый.

В обоих случаях важно доказать, что права детей не будут нарушены: семья уже нашла детям другое жильё либо обязуется выделить доли детям в новом доме после строительства.

Как согласовать снос

1. Убедиться, что дом зарегистрирован в Росреестре, а доли детей в нём выделены. Без этого нельзя получить разрешение.

2. Согласовать снос с органами опеки.

Нужно подать заявление в органы опеки с просьбой разрешить снос. К заявлению прикладывают:

• справку о состоянии дома;
• документы на новое жильё (или проект нового дома);
• доказательства того, что доли детей сохранятся и не уменьшатся.

Полный список документов и условия для сноса стоит уточнить в региональном отделении опеки и попечительства. Власти разрешат снос, только когда убедятся, что дети не пострадают.

3. Уведомить администрацию о сносе. 

К уведомлению нужно приложить согласия всех совершеннолетних собственников, если их несколько.

4. Зафиксировать снос

После ликвидации постройки на участок должен прийти кадастровый инженер, зафиксировать её отсутствие и составить акт.

5. Снять дом с кадастрового учёта

Нужно оформить прекращение права собственности на дом — подать заявление в Росреестр. К заявлению прикладывают акт о сносе, разрешение опеки и документ, устанавливающий право на недвижимость.

Продать дом, купленный на маткапитал, можно, если соблюдать закон. Основное требование — сохранить или улучшить жилищные условия для детей.

• Выделите детям доли в новом жилье и подтвердите это документами.
• Убедитесь, что новые условия проживания не хуже прежних — это проверяет опека.
• Получите разрешение органов опеки.
• Договоритесь с банком, если ипотека на дом ещё не погашена.
• Налог с дохода от продажи платить не придётся, если в семье двое несовершеннолетних детей.
• Для сноса дома, купленного с маткапиталом, тоже требуется разрешение опеки.
• Покупателям домов при наличии у продавца маленьких детей стоит внимательно проверять документы. Узнайте, использовался ли маткапитал, и убедитесь, что родители не нарушили их права.