Принимаем новостройку: как обезопасить себя от проблем в будущем

С конца марта 2022-го до конца июня 2023-го в России действовали особые правила приёмки квартир — их ввели как антикризисную меру для поддержки застройщиков. Не подписать акт приёмки дольщик мог только в случае критических нарушений, с которыми в квартире совсем нельзя жить. Например, неработающая вентиляция или полностью отсутствующее электричество. Но с большинством более мелких недочётов в ремонте — вроде кривых стен и подтекающих труб приходилось соглашаться и  принимать квартиру, как есть. А затем ждать, что в течение 60 дней застройщик устранит дефекты. 

С 1 июля послабления для застройщиков закончились. Однако многие дольщики по-прежнему не в курсе, что они могут требовать от девелопера, а что нет. Вместе с экспертами компании АльфаСтрахование разобрались, как грамотно принять новостройку, чтобы это не привело к неприятностям в будущем.

Как работает процедура приёмки и какие права вернулись к дольщикам

Акт приёмки-передачи квартиры — не формальность, а серьёзный юридический документ. После того, как дольщик подписывает документ, он становится фактическим хозяином квартиры, даже если право собственности ещё не зарегистрировано в Росреестре.

Вот какие права вернулись к дольщикам с 1 июля 2023 года: 

1. На подписание акта о приёмке квартиры предоставляется 60 дней. На время послаблений для застройщиков существовала лазейка: они могли подписать акт в одностороннем порядке через 30 дней после того, как уведомили дольщика по электронной почте, что квартира готова. Теперь так делать нельзя.
2. Можно учитывать несущественные недостатки и нанимать своего эксперта. Во время моратория не принять квартиру можно было только при существенных недостатках — и признавали их таковыми только эксперты застройщика по соглашению с участником долевого строительства. Сейчас можно позвать независимого эксперта, не подписывать акт сразу, а добиваться устранения не только глобальных проблем вроде разбитого стеклопакета, но и неровно поклеенных обоев, выравнивания кривых стен или неоформленных порогов балкона.
3. Можно самим устранять недочёты, а с застройщика получить компенсацию. В период моратория делать это было запрещено — нужно было ждать 60 дней и ничего не трогать в ремонте от застройщика, а если он не устранял замечания в этот срок — требовать компенсацию. Сейчас можно вновь получить деньги, причём потребовать их в досудебном порядке в течение 10 дней. Если застройщик не взялся устранять проблему и не перечислил деньги в течение 45 дней, можно обращаться в суд.

Важно помнить, что после подписания акта приёмки-передачи дольщик несёт полную ответственность за квартиру и состояние коммуникаций. Например, если в уже принятой по акту новостройке прорвало радиатор, то вину возложат на собственника, который должен был следить за состоянием оборудования и вовремя вызвать управляющую компанию для устранения неполадок. 

Нюанс вот в чём: по закону № 214-ФЗ гарантийный срок на построенную новостройку  и ремонт составляет пять лет,  на технологическое и инженерное оборудование гарантийный срок не менее 3 лет. Если экспертиза покажет, что выхода из строя трубы была в некачественном оборудовании или в ошибке монтажа, то застройщик будет обязан устранить нарушения и оплатить ущерб всем пострадавшим. Для этого понадобится нанимать юристов и оплачивать экспертизу за свой счёт, фиксировать убытки и затем судиться с управляющей компанией.

Как принять квартиру у застройщика и обезопасить себя

Принять квартиру можно самостоятельно или пригласить на осмотр эксперта, строителя с профильным высшим образованием, а ещё лучше — представителя специализированной компании с допуском СРО. Услуга стоит от 5000 до 15 000 ₽ за квартиру, в зависимости от площади.

Многие делают так: внешние дефекты определяют сами, а для проверки новостройки тепловизором, который может обнаружить наличие трещин в стенах или нарушения теплового контура на лоджиях, нанимают эксперта вскладчину с соседями.

Вот как подготовиться к проверке и что взять с собой:

1. Запланировать на приёмку не менее одного часа. Часто представители застройщика торопят дольщиков и утверждают, что на приёмку одной квартиры можно потратить не больше 15–20 минут. Не поддавайтесь и требуйте, чтобы вам выделили как минимум час. Лучше осматривать объект при дневном свете, но если новостройка сдаётся с полной отделкой и окрашенными стенами, то проверку лучше запланировать на тёмное время — если взять с собой фонарик, то будет проще увидеть неровности, которые незаметны при рассеянном дневном свете.
2. Проверить документы на квартиру. В договоре указывают площадь квартиры и то, в каком именно состоянии она сдаётся: перечень работ, сантехники, вид отделки и дизайн. Это поможет проконтролировать, не случилась ли подмена комплектации. Например, застройщик обязался установить душевую кабину, а поставил только поддон. Или вы заказывали светлый дизайн, а вам установили тёмные межкомнатные двери.
3. Взять с собой инструменты (их можно купить, попросить у друзей или арендовать): карандаш и несколько листов А4, монтажную ленту, рулетку, жирный цветной маркер, небольшую стремянку или складной табурет, длинный (лучше двухметровый) строительный уровень, небольшой строительный уровень размером 40–60 см, лампочку с цоколем Е27 для проверки наличия электричества, индикаторную отвёртку для проверки розеток, линейку-треугольник 60х40 см, небольшой молоток (лучше резиновый) для проверки качества стяжки (если квартира сдаётся в черновой отделке), свечу для проверки окон.

В квартире в первую очередь нужно перепроверить площадь — для этого все комнаты обмеряют рулеткой и сверяются с планом. Допустимое отклонение указывается в договоре и не может быть более 5% площади. Если в вашем случае несоответствие больше, то необходимо сделать перерасчёт с застройщиком.

Как и что проверять:

Вентиляция. Приоткройте дверь в подъезд или окно, чтобы создать тягу. Приложите к вентиляционным отверстиям лист бумаги — он должен прилипнуть. Если тяги нет, это серьёзное нарушение — возможно, вентиляционные каналы забились мусором при строительстве, и прочистить их самостоятельно будет нереально. 

Чем грозят проблемы с вентиляцией: повышенной влажностью. Со временем могут испортиться отделка и мебель, образуется плесень. Из-за неё развиваются аллергия и частые инфекционные заболевания, особенно у детей.

Электрика и свет. Включите вводной автомат в распределительном щитке и поочерёдно проверьте все розетки, не забыв про силовую розетку для плиты на кухне. Потолочное освещение проверяйте, вкручивая лампочку в плафоны. 

Чем грозят проблемы с электричеством: когда нагрузка на электросети будет полноценной, нарушения легко могут привести к короткому замыканию и пожару. 

Водоснабжение. Проверьте, чтобы трубы водоснабжения были закреплены к стенам, а соединения и краны нигде не подтекали. Тщательно обследуйте полотенцесушитель. Если установлены смесители, откройте воду и проверьте напор. Частая погрешность строителей — в санузлах не заделывают отверстия в том месте, где трубы пересекают межэтажные перекрытия. То есть фактически образуется «дырка» к соседям снизу. 

Чем грозят проблемы с водоснабжением: прорывами и затоплением — причём в случае с незаселённой до конца новостройкой они могут иметь фатальные последствия. Возмещать финансовые потери другим собственникам в таких случаях чаще всего приходится владельцам жилья с протечкой. 

Канализация. Трубы должны иметь уклон к горизонтали 1–2 сантиметра на каждый метр. Проверить уклон можно с помощью уровня. Также соединения труб должны быть сухими и крепкими.

Чем грозят проблемы с водоснабжением: если уклон труб меньше 1–2 сантиметров, вода не будет уходить в канализацию. Если больше — вода будет уходить быстро, а тяжёлые фракции — оседать, и образуются зазоры. Плохие соединения грозят прорывами.

Отопление. Радиаторы должны быть тщательно закреплены на стене и располагаться по уровню — от этого зависит качество прогрева помещения. Также проверьте, чтобы на трубах и радиаторах нигде не было ржавчины, а вентили свободно открывались и закрывались.

Чем грозят проблемы с отоплением: плохо прикреплённые батареи могут сорваться — сами или от неосторожного воздействия, а некачественно выполненные соединения — прорваться.

Окна. Пластиковые окна и балконные двери должны легко открываться и закрываться во всех трёх положениях. Также нужно проверить их герметичность — для этого зажгите свечу и аккуратно перемещайте её по периметру окна и откосов, чтобы проверить, нет ли поддувания. Ещё один вариант теста — намочить ладонь и проверять герметичность, ориентируясь на перепад температуры.

Чем грозят проблемы с окнами: из-за негерметично установленных окон нарушается тепловой контур здания — в квартире может быть холодно, стены могут промерзать, из-за чего часто появляются плесень, трещины.

Потолки. Высоту потолка проверяют, измерив рулеткой расстояние от пола до потолка. Также нужно убедиться, что на потолках нет разводов, подтёков и неровностей. В черновой отделке смотрят, нет ли вверху стен «высолов» — разводов соли, которые образуются из-за плохой герметизации потолков. 

Чем грозят проблемы с потолками: некачественная герметизация, особенно в квартирах на верхних этажах, приводит к протечкам во время таяния снега и дождей.

Все дефекты фиксируйте на телефон и записывайте на бумаге. Затем их нужно внести в акт несоответствия строительным нормам — и представитель застройщика обязательно должен его подписать.

Составив акт о дефектах, вы можете не подписывать приёмку квартиры, пока застройщик их не устранит или не перечислит деньги на самостоятельное устранение — обычно срок, в который девелоперы устраняют замечания, составляет 45 дней. 

В случае, если замечания не будут устранены, с этим же документом можно идти в суд, даже если  вы уже приняли квартиру и живете в ней.

Подпишись на наш телеграм-канал!