Права и обязанности членов садовых и огороднических товариществ

Порядок работы товариществ, строительство домов и обязанности членов прописаны в законе № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества». В этой статье разбираемся в основных положениях закона: какие права и обязанности есть у садоводов, чем участки для огородничества отличаются от садовых и как регулируется работа правления товарищества.

СНТ и ОНТ: что это и как они устроены

Раньше по закону существовали такие формы садоводческих товариществ, как СНТ, ОНТ, ДНТ и ДНП. Теперь остались только две: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Основные положения для обоих видов товариществ одинаковые.

Члены товарищества. Членами товарищества могут быть только физические лица. Участие юрлиц и ИП в садоводческих и огороднических товариществах Законом N217-ФЗ не предусмотрено.

Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления, которое подаётся в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.

Правление. Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов товарищества. Также в товариществе создаются:

• Единоличный исполнительный орган — председатель товарищества: он проводит собрания, заказывает товары и услуги от СНТ или ОНТ, подписывает документы, рассматривает заявления членов товарищества;
• Постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган — правление товарищества: оно отвечает за исполнение решений, принятых на общем собрании, ведение учёта, составление смет и отчётов, приём граждан в члены товарищества, обоснование взносов.
• Ревизионная комиссия или ревизор: следят за правильностью ведения финансового учёта, оплаты налогов, распределения взносов, сообщают членам товарищества о нарушениях.

Председатель, члены правления и ревизионная комиссия избираются на общем собрании членов товарищества на срок до 5 лет. Голосование проводят тайно или открыто. Один и тот же человек может переизбираться неограниченное количество раз на должности в товариществе.

Взносы. Законом предусмотрено внесение только двух видов вносов: членские и целевые.

Законом определены цели, на которые могут быть использованы членские взносы. К ним относятся:

• содержание имущества общего пользования товарищества, в том числе уплата арендных платежей за имущество;
• расчёты с организациями, снабжающими электричеством, водой, газом, а также водоотведение;
• вывоз мусора;
• благоустройство земельных участков общего назначения (например, отсыпка дорог);
• охрана территории СНТ и ОНТ и обеспечение пожарной безопасности — в эту статью расходов может даже входить корм сторожевым собакам;
• проведение аудиторских проверок товарищества;
• выплата зарплаты по трудовым договорам (например, сторожу);
• организация и проведение общих собраний членов товарищества, выполнение решений этих собраний;
• уплата налогов и сборов.

Больше ни на какие цели членские взносы тратить нельзя.

Список целевых взносов открытый. Целевые взносы могут быть направлены на следующие расходы:

• подготовка документов для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для дальнейшего предоставления товариществу;
• подготовка документов по планировке территории садоводства или огородничества;
• кадастровые работы для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения и об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования;
• создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования — например, установка автоматических ворот или бурение общей скважины;
• организация мероприятий по решению общего собрания.

В случае неуплаты взносов товарищество вправе взыскать их в судебном порядке. По закону из товарищества могут исключить за неуплату взносов в течение двух месяцев и более. При этом должник может обжаловать решение в суде.

Обязанности СНТ и ОНТ перед садоводами

Принимать безналичную оплату взносов. Согласно ст. 14 чч. 3 и 6 ФЗ о ведении садоводства, взносы теперь нужно перечислять на расчётный счёт товарищества, а не передавать наличными. Речь идёт не о переводе на карту председателя, а именно на расчётный счёт СНТ или ОНТ. Но строго это правило не соблюдается, особенно в товариществах, где много пожилых, которые не пользуются мобильными банками.

Оповещать всех членов товарищества об общих собраниях (п.13, ст.17 ФЗ о ведении садоводства). По закону правление должно предупредить участника за две недели. К месту, где проводится общее собрание, должны свободно пропускать и членов СНТ, и тех владельцев участков, что не состоят в товариществе.

Вести бухгалтерский учёт и предоставлять данные членам товарищества. ФЗ о ведении садоводства ст. 11 ч. 1 п. 1, ч. 3 п. 2. Члены СНТ имеют право потребовать у председателя бухгалтерскую или иную финансовую отчётность, чтобы проверить, куда уходят деньги. Пправо следить за расходами СНТ есть не только у ревизоров, но и у любого владельца земельного участка для ведения садоводства на его территории, даже не члена СНТ. 

Вот что можно потребовать у председателя СНТ:

• копии бухгалтерского баланса и отчёта о целевом использовании средств;
• копии приходно-расходных смет и отчётов об их исполнении;
• заключения ревизионной комиссии;
• документы о правах СНТ на то или иное имущество.

Обосновывать размер взносов (п.6, ст.11ФЗ о ведении садоводства). Довольно часто никаких документов о расчёте взносов в СНТ не готовят, поэтому к председателю и правлению возникают вопросы. Чтобы сделать эту процедуру более прозрачной, закон предоставил членам СНТ право запрашивать у товарищества финансово-экономическое обоснование размера взносов. Оно утверждается общим собранием.

Права садоводов 

Вот что можно делать в СНТ.

Использовать землю не под огород (пп.1 и 4, ст. 3 ФЗ о ведении садоводства). И на землях для садоводства, и на землях для огородничества не обязательно выращивать картошку и ставить грядки. На таких участках можно просто отдыхать: жарить шашлыки, загорать, купаться в бассейне — это не будет нарушением. 

Построить садовый или жилой дом на садовом участке (п.1, ст.3 ФЗ о ведении садоводства, ст. 23.1,  п.39 ст.1 ГрК РФ). Частные жилые дома можно строить на участках под ИЖС, ЛПХ и на землях для ведения садоводства. Они могут находиться за пределами населённых пунктов, но строительство там всё равно разрешено.

Садовый или жилой дом должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ. Градостроительные регламенты — это правила землепользования и застройки конкретного региона. Их обязаны выставлять на сайтах администрации, поэтому такие вводные можно легко найти в интернете по поисковому запросу «ПЗЗ (нужной) области». 

Правила застройки в СНТ можно узнать у председателя. Они не должны нарушать СП 53.13330.2019 и противопожарные нормы. Например, между жилым домом и забором соседей должно быть минимум 3 метра, а от улицы нужны отступить 5 метров.

Также дом должен соответствовать общим параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:

• отдельно стоящее здание;
• максимум 3 этажа, не включая цокольный; 
• высота — не более 20 м;
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, — например, санузла, кухни и спальни.

Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нём нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик. Также в садовом доме, в отличие от жилого, нельзя оформить прописку. При этом в такой постройке можно жить круглый год, по п.2, ст.3 ФЗ о ведении садоводства это не запрещено.

Также садовый дом можно признать жилым (Пост. правительства от 28.01.2006 № 47). Для этого нужно сделать обследование технического состояния дома, получить заключение от специалиста и подать заявление в местную администрацию. 

Чтобы избежать проблем, перед тем как строить дом, лучше подать уведомление о строительстве. Также здание можно зарегистрировать в упрощённом порядке по «Дачной амнистии» без уведомления (ч.12, ст.70 ФЗ № 218-ФЗ). Но в этом случае дом также должен соответствовать нормам. Постройку могут не зарегистрировать, если, например, не выдержаны отступы, а если есть серьезные нарушения, дом даже могут потребовать снести.

Прописаться в жилом доме (Пост. правительства от 17.07.1995 № 713). Если по документам дом на даче — жилой и оформлен в собственность, в нём можно прописаться, как и в любом частном доме. Прописка позволит получать официальные письма на дом, а также снизить тарифы на электричество.

Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут.

Строить некапитальные постройки. На садовых земельных участках можно строить не только садовые либо жилые дома, а также гаражи и хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы и др.).

Обжаловать решения СНТ и действия председателя (п. 4, ч. 1, ст. 11 ФЗ о ведении садоводства). Если правление принимает незаконные решения, можно составить жалобу в само СНТ, прокуратуру или подать иск в суд по месту нахождения СНТ.

Бесплатно оформить в собственность старый участок (ст. 49ФЗ № 218-ФЗ). Если участок выдали до 30 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса, его можно бесплатно оформить в собственность по упрощённой процедуре. Точнее, можно официально подтвердить право собственности и внести данные о земле в ЕГРН.

Для регистрации в Росреестре права собственности на дачный участок нужно, чтобы он был выдан для целей огородничества или садоводства. Понадобится документ, который это подтвердит: государственный акт или свидетельство на землю. Если документ потерялся, нужно искать его архивную копию: она может храниться в управлении Росреестра или в местной администрации. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в Росреестре. Пошлина за услугу — 350 рублей.

Не регистрировать в Росреестре постройки без фундамента (ч. 6, ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1, ст. 130 ГК РФ, пп.10 и 10.2, ст. 1 ГрК РФ). Регистрировать в Росреестре нужно только капитальные объекты недвижимости, то есть те, которые прочно связаны с землёй и стоят на фундаменте. Бытовки, уличные туалеты, теплицы и сараи регистрировать необязательно, налог на имущество с них не платят.

Не межевать дачный участок перед продажей или дарением (ч. 4,ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ). Межевание — это определение точных координат и границ участка на местности. С 2022 года зарегистрировать участок можно, только если есть межевание. Участок, который не зарегистрирован в ЕГРН, не получится продать, подарить, оставить в наследство и т.п. 

При этом такое правило не распространяется на уже стоящие на кадастровом учёте участки. Раньше закон позволял регистрировать участки по упрощённой процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ. Такие участки продавать или дарить можно.

Уменьшать или не платить налоги.

• Уменьшить или не платить налог на дом (п. 5 ст. 403, пп.15, п.1, ст. 407 НК РФ). Налог на дом платят только с той площади, что превышает 50 кв.м. Если дом меньше этой площади — налог не начисляют, а если площадь дома — 120 кв. м, заплатить налог нужно с 70 кв. м.
• Уменьшить или не платить земельный налог (п. 5 ст. 391НК РФ). Земельный налог могут уменьшить или не платить некоторые льготники: Герои СССР и России, ветераны, инвалиды, пенсионеры, предпенсионеры и ликвидаторы, а также многодетные семьи
• Не платить налог на дом (ст. 407 НК РФ). Право на льготу есть у Героев СССР и России, инвалидов, ветеранов, пенсионеров, членов семей военнослужащих, потерявших кормильца, и других категорий — список составляет муниципалитет.
• Продавать урожай без налога (п. 13, ст. 217 НК РФ). Чтобы продать излишки яблок и клубники один раз в год, не нужно открывать ИП. Важно, чтобы при этом площадь земельного участка не превышала 50 соток и владелец не нанимал работников.

Права огородников на землях ОНТ 

Земли для огородничества: можно ли на ней строить дом. Права огородников такие же, как у садоводов, но есть одно исключение: в отличие от СНТ, на землях ОНТ нельзя строить дом и другие капитальные постройки. А значит — не получится зарегистрировать здание и прописаться.

Согласно п. 4, ст. 3 ФЗ о ведении садоводства, огородный земельный участок для ведения огородничества — участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания овощей, фруктов и т.п. На огородных земельных участках можно только возводить хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, при этом они должны быть некапитальными, то есть без фундамента.

Обязанности садоводов и огородников

Член товарищества обязан:

• не нарушать права других членов товарищества и владельцев участков на территории садоводства или огородничества;
• своевременно уплачивать взносы;
• исполнять решения, принятые председателем товарищества и правлением товарищества, в рамках полномочий по закону;
• соблюдать иные обязанности, установленные законодательством РФ и уставом товарищества.

Коротко о главном

• Все формы садовых и дачных товариществ упрощены до двух: СНТ И ОНТ. Их работу регулирует Закон № 217-ФЗ.
• Права и обязанности собственников участков на землях для ведения садоводства и огородничества, а также председателя и правления товарищества прописаны в законе.
• Садоводы имеют право построить жилой или садовый дом и зарегистрировать его в обычном или упрощённом порядке. При этом дом должен соответствовать градостроительным нормам. Прописаться получится только в жилом доме. 
• На землях ОНТ нельзя строить капитальные дома с фундаментом, но разрешено возводить некапитальные постройки.
• Все члены товарищества имеют право просить правление показать документы и отчёты о расходах и доходах организации, обосновать величину взносов, а также жаловаться на незаконные решения в прокуратуру и суд.
• Налоги на участок и дом можно уменьшать и не платить вовсе, если владелец относится к льготной категории.