Почему договор аренды квартиры заключают на 11 месяцев?

Большинство юридических документов заключается на квартал, полгода или год с момента подписания: эта схема кажется логичной. Откуда возникла традиция при аренде и найме жилых и нежилых помещений оформлять контракт на 11 месяцев, кому это выгодно и как продлить такой договор аренды?

Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды

Для начала определимся с терминами. Договор аренды подразумевает, что речь пойдёт о юридических лицах. А если вы снимаете квартиру как физлицо – то это наём, и именно эти термины должны использоваться в договорах.

О договоре найма мы ранее уже писали подробно, поэтому в этот раз в первую очередь затронем именно договор аренды. Тем более, эта тема как никогда актуальна: экономика восстанавливается после локдауна, микробизнес возвращается в города, а предложений на рынке коммерческой недвижимости очень много.

Есть два алгоритма заключения договоров и аренды, и найма (чем отличаются эти понятия — читайте в нашем материале). Краткосрочный оформляется на период  до года и не требует регистрации в Росреестре, у него более гибкие условия. Долгосрочный – на период более года, тут предусмотрена ежегодная индексация, штраф за досрочное расторжение и упрощённое судебное разбирательство в случае спорных вопросов. Юридических ограничений на заключение того или иного типа договора в отношении сдачи недвижимости нет. Главное, не забывать, что краткосрочный договор не освобождает от необходимости оплачивать налоги.

ГК РФ, статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключённому на срок до одного года (краткосрочный наём), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684–686, абзацем четвёртым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Почему договор заключают на 11 месяцев?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, необходимо регистрировать.

ГК РФ, статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Соответственно, договор аренды на меньший срок не подлежит регистрации. После его окончания нужно будет просто оформить следующий аналогичный договор. Как правило, это занимает минимум времени.

Есть и другой вариант: подписать приложение о пролонгации, в котором будет указано, что действие договора возобновляется каждый раз по окончании его действия. Если арендатор не нарушал правила, можно ещё добавить пункт о приоритете повторной аренды. Без этого договор прекращает действовать по истечении 11 месяцев или любого другого срока, обозначенного в договоре. А вот досрочно расторгнуть договор можно только в суде, если стороны не пришли к устному согласию.

Чаще всего до суда доходят дела, связанные с договором аренды, то есть заключенные с участием юридических лиц и в отношении коммерческой недвижимости. Здесь размер штрафа за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, как правило, меньше, чем если бы арендатор понёс убытки от неустоек при заключении долгосрочного контракта. А ситуация с арендованными помещениями действительно может меняться: внезапно начнётся большая стройка, проходимость людей резко уменьшиться, рядом откроется конкурент-гигант, который переманит всех клиентов.

Кому выгодна краткосрочная аренда

Если вы только начинаете свой бизнес, хотите попробовать силы, не уверены в прибыльности выбранного дела, то краткосрочная аренда для вас. Ведь даже если что-то пойдёт не так, не будет обременения в виде долгосрочного договора. Новички в малом и среднем бизнесе – основная категория тех, кто заключает такие контракты. 11 месяцев – это хороший показатель того, как пойдёт дело. Если будет прибыль, можно продлить краткосрочный контракт либо перейти на долгосрочные отношения.

Арендодатели площадей без государственного кадастрового номера тоже выиграют. Краткосрочный договор для них – единственная возможность сдавать такие помещения и получать доход. Незарегистрированные объекты не могут быть оформлены в аренду на период больше года.

Многих самозанятых и владельцев бизнеса с маленьким оборотом останавливает выплата пошлины. Согласно Налоговому кодексу РФ, за государственную регистрацию прав (а также за ограничение прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом) придётся заплатить 22 000 рублей. Для заключения договора об аренде на 11 месяцев пошлину платить не надо.

Договор краткосрочной аренды

Заключение договора аренды на 11 месяцев не должно вызвать серьёзных вопросов. Однако сделать это надо обязательно, документ защитит участников сделки в случае разных обстоятельств.

1. Первый пункт – предмет соглашения, где следует указать все характеристики имущества. Адрес, наименование (коридор, часть комнаты, квартира или дом целиком), кадастровый номер при наличии, а также цели использования помещения.
2. Второй немаловажный пункт – размер оплаты и формула расчёта. Сколько стоит квадратный метр, сколько составит плата за месяц, способ расчёта (наличный или безналичный), на кого ложатся коммунальные платежи.
3. Права и обязанности сторон – здесь можно указать приоритетное право продления, варианты повышения или понижения оплаты.
4. Далее необходимо отразить сроки аренды и основания для её прекращения. К ответственности сторон относятся штрафы за досрочное расторжение договора. Здесь можно подстраховаться и прописать, чья вина в случае ущерба, какие санкции за невыполнение условий договора.
5. В конце указываются реквизиты сторон – паспортные данные физических лиц. Даже если договор заключают юридические лица, то в документе должен фигурировать представитель организации.

Можно добавить пункт об изменениях и прекращении действия контракта. Это сильно упростит жизнь обеим сторонам. Необходимо прописать возможность разорвать соглашение по взаимному согласию. Владелец недвижимости вправе обратиться в суд, если арендатор не соблюдает условия договора, причинил ущерб или использует помещение не по целевому назначению. Вторая сторона тоже может потребовать расторгнуть контракт в случае недостатков, которые обнаружились при использовании, но не были указаны в договоре.

Ну и даже при наличии договора арендодателю лучше застраховать недвижимое имущество.

Как правильно платить налог?

Любая прибыль облагается налогом. Даже если вы сдаёте квартиру всего на один день и получили за это деньги, вам необходимо заплатить налог. Таковы требования закона. Ходит распространённый миф, что краткосрочный договор аренды «невидим» для налоговой. Да, сделка не регистрируется, но это никак не освобождает вас от ответственности. Если инспектор докажет факт получения денег, вам придётся заплатить всё, что полагается, а заодно штраф и пени.

Иногда собственники пытаются уменьшить выплаты государству и сознательно занижают арендную плату в договоре. Однако это чревато проблемами с арендаторами. Ведь по факту они могут платить ту сумму, что указана в контракте. Если прописано, что это тысяча рублей, именно эти деньги вправе заплатить арендатор. Повлиять на это законно невозможно. Даже в суде вы не сумеете предоставить доказательства иных договорённостей. А вот объяснения с налоговой, опять же, не исключены.

Статья 198 УК РФ гласит: уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица – плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путём непредставления налоговой декларации (расчёта) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путём включения в налоговую декларацию (расчёт) или такие документы заведомо ложных сведений, совершённое в крупном размере, – наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трёхсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Документом, подтверждающим передачу денег, для налогового инспектора станет расписка (написанная вручную или набранная на компьютере). Однако предпочтительнее первый вариант, ведь в случае судебного разбирательства почерк может служить доказательством. В расписке следует указать ФИО и паспортные данные обеих сторон, сумму и оплачиваемый период, дату получения денежных средств. Также учитываются чеки о произведённом переводе, если речь идёт о безналичном расчёте.

Преимущества и недостатки

Преимущества краткосрочной аренды касаются в основном собственников нежилых помещений. Вот почему:

1. Самое главное – договор не нужно регистрировать в Росреестре. Кроме избавления от беготни с документами, не надо платить государственную пошлину, а это не такая маленькая сумма.
2. Вы сможете сдавать в аренду незарегистрированные здания, например, бытовки, а также помещения, не выделенные в отдельные зоны. То есть можно договориться совершенно по любой части недвижимости.
3. Легче разорвать досрочно контракт, если что-то не устроит.
4. Можно продлить договор на аналогичный период, арендатор имеет преимущество на право заключения.

Но есть и обратная сторона. Контракт не проверяется Росреестром, а значит, вся ответственность ложится на представителей сторон. Договор не предусматривает арендных каникул, в отличие от долгосрочных сделок. Если арендатор захочет получить отсрочку, он может рассчитывать только на желание арендодателя идти навстречу. Минус для собственника помещения – отсутствие индексации. В долгосрочном договоре обычно есть привязка к курсу валюты и уровню инфляции, что защищает от убытков.

Чтобы обезопасить себя на случай досрочного расторжения, этот момент стоит заранее оговорить и прописать в договоре пункт с указанием конкретной суммы. Если этого не сделать, то компенсации можно не получить даже при обращении в суд.

Ограничены и права арендатора: он не может передавать помещение в субаренду, делать ремонт и перепланировку без согласия арендодателя.

Но если взвесить плюсы и минусы, чаще краткосрочная аренда всё же выгодна как собственникам квартир, так и владельцам нежилых помещений. А если вы пока не готовы открывать бизнес и ищете квартиру для жизни – можно не изучать вопрос с документами так глубоко, а довериться сервису долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Специалисты помогут в оформлении документов и не бросят в спорных ситуациях даже после заселения!

Фотографии: Sidekix Media (Unsplash), Mikhail Nilov(Pexels), Kindel Media(Pexels)