Должен ли квартиросъёмщик платить за ЖКХ в арендованной квартире

В России нет единой схемы, по которой проходит аренда квартиры. Это значит то, что каждый случай — уникален, и арендатор с арендодателем обсуждают условия «на берегу», пытаясь прийти к компромиссу.

Поэтому ситуации и договорённости могут быть разными. Например, жилец может договориться с хозяином квартиры на постоплату ЖКХ, а потом узнать о том, что счётчики сломаны, и как по ним платить — неизвестно. Рассказываем, обязан ли арендатор оплачивать коммунальные расходы и вносить плату за капитальный ремонт.

Общее правило

Отношения по договору найма квартиры или дома регулируются Гражданским и Жилищным кодексом РФ. Коль скоро речь идёт о сделках, то по отношению к ним действует общий принцип свободы договора. Это значит, что стороны сами могут определить для себя удобные условия в пределах, предусмотренных законом, и после подписания соглашения эти правила становятся для них обязательными.

К примеру, в договоре аренды стороны могут сами устанавливать размер арендных платежей, срок, права и обязанности, но не могут обойтись без указания его существенных условий. К ним относятся:

• положения о предмете, то есть чёткое указание на объект недвижимости;
• информация об арендном платеже;
• положение о сроке аренды.

Без них договор будет недействительным.

Коммунальные платежи — не часть стоимости аренды, поэтому договор можно заключить и без указания порядка их оплаты. В этом случае будут действовать правила, указанные в Гражданском и Жилищном кодексе, а они возлагают эту обязанность именно на арендатора (ст. 678 ГК РФ, «‎Обязанности нанимателя жилого помещения»). Поэтому если жилец не хочет платить за коммунальные услуги, то можно попробовать договориться с собственником снять с него эту обязанность. Законодательство не запрещает заключение подобных сделок.

Как на практике

В реальности, скорее всего, будет сложно убедить арендодателя пойти на такие условия. Ведь услугами ЖКХ пользуется арендатор: именно он, а не собственник, расходует воду, газ, электричество — и логично, что он и должен их оплачивать. В ином случае арендодатель рискует тем, что съёмщик будет неэкономно их расходовать, а хозяину придётся переплатить за них. Именно исходя из этой логики Гражданский кодекс по умолчанию перекладывает расходы по коммунальным платежам на арендатора. К ним относятся: 

• содержание и ремонт жилья;
• коммунальные услуги (холодная и горячая вода, электричество, водоотвод, отопление);
• телекоммуникации;
• телефония;
• электроэнергия;
• газ.

В этом списке нет оплаты доступа в интернет, но, исходя из логики Гражданского кодекса, его тоже оплачивает арендатор, так как именно он им пользуется. На практике съёмщики чаще всего самостоятельно заключают договор с подходящим им оператором, потому что у разных людей отличаются требования к скорости и цене.

Как не переплатить за коммунальные услуги

Перед заключением договора важно убедиться, что у собственника нет долгов по оплате услуг ЖКХ. Иначе есть риск, что после заключения стандартного договора найма с обязанностью их оплаты арендатором арендодатель потребует, чтобы съёмщик погасил все долги. Если они есть, то нужно прописать в договоре условие о том, что собственник обязуется погасить их самостоятельно в оговоренный сторонами срок.

Кроме того, если арендатор въезжает в квартиру в середине месяца, стоит прописать, что оплата за ЖКХ будет производиться с момента фактического перехода квартиры по акту приёма-передачи. 

Что делать с оплатой общедомовых нужд

Жилец многоквартирного дома пользуется коммунальными услугами не только в своей квартире. Электричество, вода, тепло необходимы также для поддержания в порядке подъездов, лифтов, подвалов, чердаков и дворов. Расходы на них и называются общедомовыми нуждами. Они также могут оплачиваться по счётчику, если он установлен в доме. Если его нет, то оплату рассчитывают по нормативу. Он в каждом регионе свой. 

Статья 30 Жилищного кодекса «‎Права и обязанности собственника жилого помещения» возлагает эту обязанность на собственника жилья, но в договоре найма можно предусмотреть и иной порядок. Как правило, в соглашениях эти платежи также возлагаются на арендатора, так как, живя в съёмной квартире, именно он вроде как «пользуется» светлым и тёплым подъездом, чистым двором и мусорной площадкой. 

Но в этом случае точно есть пространство для манёвра. К примеру, если жильё находится на первом или втором этаже, можно убедить собственника взять на себя оплату за лифт. Дело в том, что конкретно этот платёж привязан не к этажу квартиры, а лишь к количеству квадратных метров, поэтому на практике складывается ситуация, что собственник «однушки» на седьмом этаже платит меньше, чем владелец «двушки» на первом, хотя тот вообще не пользуется лифтом. Отказаться собственник от этой платы не может, но снять эту обязанность со съёмщика в договоре аренды — можно.

Как быть с оплатой ремонта

Ремонт бывает двух видов: текущий и капитальный. Второй предполагает вид работ, которые затрагивают несущие конструкции дома или крупные части инженерных систем. К примеру, к капитальному ремонту относятся:

• замена окон и дверей;
• перепланировка (снос или возведение перегородок и дверных проёмов);
• замена сантехники, проводки, вентиляции.

Условно, замена смесителя в раковине относится к текущему ремонту, а установка душевой кабины вместо ванной — к капитальному. 

Статья 681 ГК РФ «Ремонт сданного внаём жилого помещения» предусматривает, что текущий ремонт — обязанность арендатора. В этом тоже есть логика: съёмщик пользуется квартирой и всем содержимым, и предсказуемо, что вещи могут изнашиваться или ломаться. Поэтому арендатор обязан выполнять эти работы. Главное — осуществлять их по согласованию с собственником, иначе при выезде тот может потребовать вернуть квартиру в изначальное состояние. Но в договоре можно предусмотреть, что текущий ремонт ляжет на плечи арендодателя. 

Капитальный же ремонт по закону — обязанность собственника. Но та же статья 681 ГК РФ позволяет сторонам изменить это положение.

Как оплачивать дополнительные расходы за квартиру

Обычно в объявлениях о сдаче жилья можно увидеть две формулировки: «коммунальные платежи включены в арендную плату» или «арендная плата без учёта коммуналки». В первом случае размер платы за квартиру может быть выше, так как собственник закладывает в итоговую стоимость и дополнительные расходы. В договоре можно указать фиксированную сумму сверх арендного платежа в счёт коммуналки. Но в этом случае рискуют обе стороны сделки.

• Арендодатель может столкнуться с тем, что жилец будет неэкономно расходовать ресурсы, и оплата будет выше оговоренной суммы.
• Арендатор будет вынужден платить даже в том случае, если он долгое время не жил в квартире — например, уехал в отпуск или командировку.

Оптимальный вариант — это, конечно же, оплата по факту потребления. Если в квартире не установлены счётчики, то оплата будет начисляться по нормативу. Он будет всегда выше, чем плата по показаниям измерительных приборов. В этом случае как раз есть смысл попробовать оговорить с собственником фиксированную оплату.

Оплата по счётчикам можно производить двумя способами.

1. Арендодатель оплачивает коммунальные расходы самостоятельно. Арендатор  передает показания счётчиков, арендодатель высчитывает стоимость по тарифам, а затем жилец передаёт нужную сумму (лично или на банковскую карту).
2. Арендатор сам снимает показания счётчиков и оплачивает расходы сам. Этот способ удобен в случае, если собственник находится в другом городе или стране и у него нет возможности встречаться лично. Но владельцу квартиры важно предусмотреть механизм контроля за жильцом, потому что есть риск того, что он будет безответственно относиться к этой обязанности и накопит долги по коммуналке. Самый простой способ — арендатор отчитывается перед собственником чеками за оплату.  

Итоги

Большинство вопросов, связанных с дополнительными расходами на содержание арендованной квартиры, законодательство оставляет на откуп сторон. Они могут сами договориться кто и какие платежи, кроме арендных, будет оплачивать. Если эти положения не прописаны в соглашении, то будут действовать правила, указанные в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. По ним:

• коммунальные платежи оплачивает арендатор;
• общедомовые нужды — собственник;
• текущий ремонт производится за счёт арендатора, а капитальный — за счёт собственника.