Планировки двухкомнатных квартир: какие они бывают, что надо знать

Двухкомнатные квартиры подходят широкому кругу покупателей: молодожёнам, семьям с детьми, пожилым парам. Планировка таких квартир очень разнообразна. Зависит она от проекта дома, времени его постройки, места расположения квартиры внутри здания. 

Рассмотрим варианты планировок 2-х-комнатных квартир в наиболее распространённых типах домов.

Основные планировки «двушек»

Мы уже говорили о разных видах планировок в новостройках. Напомним, какие могут быть планировки в двухкомнатных квартирах.

1. Линейная планировка: обе комнаты и кухня окнами выходят на одну сторону дома. Комнаты могут быть изолированными или смежными. Подобное расположение снижает естественную освещённость жилья. Если окна выходят на восток, максимум дневного света будет проникать в квартиру в первой половине дня. Западное расположение обеспечивает максимум света вечером. Квартиры с окнами на север наиболее тёмные и холодные, а развернутые на юг летом могут сильно перегреваться. В линейных квартирах сложнее сделать качественное проветривание, но зато и сквозняки здесь редкость.
2. Типовая двухкомнатная квартира-распашонка выходит окнами на разные стороны дома. За счёт этого жильё получает максимум дневного света и равномерно прогревается в течение суток. При необходимости квартиру можно быстро проветрить, открыв окна в противоположных помещениях. Распашонки граничат с наибольшим количеством соседних квартир, поэтому здесь важно уделить особое внимание звукоизоляции. 
3. Угловые квартиры. Нередко одна из комнат здесь имеет два окна. Это можно воспринимать и как плюс, ведь больше естественного света, и как минус — сложнее разместить мебель. Преимуществом будет меньшее количество соседей, но такие квартиры, особенно в панельных домах, считаются более холодными.
4. Жильё свободной планировки. Его можно найти только в современных монолитно-кирпичных и монолитно-каркасных домах. Фактически в такой квартире выделены только «мокрые» зоны: санузел и кухня. Остальные внутренние перегородки отсутствуют или только обозначены. Владелец недвижимости может сам расположить их по своему вкусу и желанию. С одной стороны, это плюс: можно подстроить пространство «под себя». С другой стороны, стоимость ремонта увеличивается, а установку перегородок потом нужно согласовывать в БТИ. Это влечёт дополнительные хлопоты. Более подробно о квартирах свободной планировки мы уже писали. 
5. «Евродвушки». Это ещё один новый формат жилья. Он предполагает просторную кухню-гостиную и небольшую спальню. Если квартира формата «евро» предлагается в домах постройки до середины 90-х годов, значит, в ней была сделана перепланировка, и перед её покупкой стоит проверить наличие согласующих документов.

Существуют ещё квартиры улучшенной планировки. По сути это распашонка или линейная квартира с раздельными комнатами. От других её отличает большая площадь комнат и кухни, функциональная прихожая, в отдельных случаях — дополнительный санузел.

Планировки двухкомнатных квартир в типовых домах прошлого века

До середины 90-х годов прошлого века дома строились преимущественно по типовым проектам. Сначала это были сталинки. Им на смену пришли хрущёвки, следом — брежневки и дома типовых серий. И планировка 2-комнатной квартиры в каждом проекте была своя.

Сталинки

Строительство этих домов велось с конца 30-х до начала 60-х годов прошлого века. Сталинки отличают удачные планировки квартир, а также их ограниченное количество на лестничной площадке: не более четырёх. Кирпичные дома имеют хорошую тепло- и звукоизоляцию, поэтому даже сейчас жильё в них пользуется повышенным спросом.

Внутренние перегородки в сталинках выполнены из дерева и не являются несущими конструкциями, поэтому при желании в квартире можно сделать перепланировку. Правда, этого обычно не требуется: типовая двухкомнатная квартира в сталинке по планировке считается наиболее удачной из всех вариантов жилья постройки прошлого века.

Характеристики двухкомнатных квартир:

•  Метраж от 47 до 60 квадратов;
• Высота потолков — от 2,8 до 3 метров;
• Расположение помещений может быть линейным или по типу распашонки. Комнаты всегда изолированные;
•  Комнаты правильной формы, площадь меньшей — около 12-15 м2, большей — 18-25 м2;
• Площадь кухни от 8 до 12 метров, коридора - 8-10 квадратных метров;
• Раздельный санузел

Нередко квартиры имеют балконы или эркеры. Также здесь будут места для хранения: кладовые помещения и антресоли.Сейчас в продаже есть широкий выбор сталинок.

Хрущёвки

В начале 60-х годов стране нужно было недорогое быстровозводимое жильё, чтобы предоставить квартиры людям, живущим в бараках и коммуналках. И таким жильём стали хрущёвки. Строительство панельных домов по типовым проектам позволяло тратить на возведение здания от двух недель. Кирпичные дома строились дольше, но тоже в сжатые сроки.

Большинство квартир в типовых хрущёвках двухкомнатные. Их общие характеристики:

•  Площадь 41-45 квадратных метров;
• Высота потолка — 2,4-2,6 метра;
• Площадь кухни около 5 квадратов;
• Метраж комнат сильно отличается: меньшая имеет размеры 8-10 м кв.м, большая — от 15 до 18;
• Санузел может быть раздельным или совмещённым — в зависимости от серии дома;
• Прихожая маленькая, не более 5 м кв.м.

Квартиры на всех этажах, кроме первого, с балконами. В некоторых кирпичных домах место балконов занимают эркеры. Также проектом предусмотрены небольшие кладовки, названные в народе «тёщиной комнатой».

По планировке двухкомнатные квартиры в хрущёвках могут быть линейными со смежными комнатами («книжка» или «трамвай»), реже — линейными с изолированными комнатами («улучшенка»). Встречаются также «двушки» — распашонки и угловые квартиры с изолированными комнатами.

В панельных домах массовых серий перепланировки квартир, как правило, невозможны, поскольку внутренние перегородки — это часть несущей конструкции здания. В кирпичных домах перегородки деревянные, и перепланировка таких квартир допустима. Нередко такие квартиры переделывают в «евродвушки», объединяя маленькую кухню с комнатой.

Несмотря на то, что значительная часть хрущёвок попадает под программу реновации, на рынке большой выбор такого жилья.

Брежневки

Строительство этих панельных 9-12-этажных домов велось с середины 60-х до начала 80-х годов. По сути квартиры в этих домах стали улучшенной версией хрущёвок. Планировка панельной «двушки» представлена по типу распашонки: окна комнат выходят на разные стороны света. Поэтому комнаты в брежневках всегда изолированные. А вот санузел может быть как совмещённым, так и раздельным — в зависимости от типа дома.

Типичная планировка «двушки» в панельном доме 9 этажей, который построен в эпоху Брежнева:

•  Площадь квартиры 42-45 кв.м;
•  Комнаты близкие по размеру: в среднем каждая имеет площадь около 15 квадратов;
• Метраж кухни — 6-7 квадратов;
• Высота потолков от 2,5 до 2,7 метров;
• Наличие небольшой кладовой;
• Прихожая 4-7 квадратных метров.

Поскольку дом панельный, то перепланировка в квартире практически невозможна: все стены, за исключением кладовой комнаты, являются несущими. Тем не менее, брежневки вполне пользуются спросом.

Дома массовых серий

С середины 70-х годов началось строительство панельных домов различных массовых серий. Здесь представлены более удачные планировки двухкомнатных квартир: их площадь стала больше, а квадратные метры можно использовать функциональнее.

Серийные дома строились с середины 70-х годов вплоть до начала массового внедрения монолитно-каркасной технологии. Но некоторые наиболее удачные проекты используются до сих пор. Наиболее популярными сериями в Москве были П-44, КОПЭ, И-155, П-3М.

Двухкомнатная панельная квартира серии П-44

На смену брежневкам первыми пришли дома серии П-44. Они имели лучшие эксплуатационные характеристики, а квартиры в них стали просторнее и удобнее.

Площадь двухкомнатных квартир возросла в среднем до 50-60 квадратных метров. Правда, потолки остались невысокими, около 2,5 метров. Комнаты в таких квартирах только изолированные, во всех есть лоджии. Исключение — жильё на первом этаже и иногда на втором (если на первом расположены какие-то структуры типа ЖЭК и полиции).

Параметры квартиры:

• Площадь 50-60 кв.м;
• Размер кухни не менее 10 квадратов;
• Меньшая комната площадью около 13, большая — около 17 квадратных метров;
•  Достаточно просторная 10-метровая прихожая;
• Раздельный санузел.

Большинство квартир двухсторонние, по типу распашонки. Но перепланировку сделать практически невозможно: как и в других панельных домах большинство стен здесь несущие.

 Виды планировок двухкомнатных квартир в панельных домах серии КОПЭ

С начала 80-х годов в столице началось массовое строительство домов серии КОПЭ. Эти панельные высотные дома можно встретить во многих районах Москвы.  Планировки двухкомнатной квартиры здесь весьма удачные, поэтому переделки они обычно не требуют, да она и невозможна: все стены в доме несущие.

Особенности квартир:

• Общая площадь около 60 квадратов;
• Высота потолков 2,6 метра;
• Метраж раздельных комнат в среднем 14 и 19 кв.м;
• Кухня и коридор около 10 квадратных метров;
• Санузел раздельный.

Квартира может иметь линейную планировку, а может быть распашонкой.

Планировка «двушки» в панельке серии П-3М

Эта серия панельных домов разработана на базе серии П-3, строительство которой велось с 80-х годов. Новые дома стали выше, а квартиры в них больше по площади. Но при этом стены остались несущими, что ограничивает возможности перепланировки жилья.

Характеристики квартиры:

• Площадь около 55 квадратных метров;
• Высота потолков 2,66 м.;
• Комнаты в среднем 14 и 18 квадратов, расположены линейно;
• Кухня 9 м2;
• Шестиметровая прихожая;
• Раздельный санузел.

Жильё может иметь или балкон, или эркер: в зависимости от расположения в доме и этажа.

Типовые планировки двухкомнатных квартир в домах серии И-155

Эта серия домов появилась на рубеже веков и успешно применяется при строительстве жилья среднего ценового сегмента до сих пор. Внутренние перегородки в квартирах здесь выполнены из газобетона, что позволяет при желании провести перепланировку. Строители также имеют больше возможностей для манёвров, поэтому в домах этой серии можно найти двухкомнатные квартиры разного метража и планировок:

• Площадь жилья варьируется от 58 до 71 м2;
• Высота потолков 2,8 метра;
• Метраж кухонь от 11 до 18 квадратов;
• Средний размер комнаты около 13 квадратных метров;
• Прихожая около 12 кв.м;
• В некоторых квартирах предусмотрено два санузла: совмещённый с туалетом и ванной и отдельно гостевой туалет.

Комнаты в таких квартирах всегда раздельные, есть остекленные лоджии, иногда даже две. Может быть вариант с лоджией и эркером.

Виды двухкомнатных квартир в новостройках

С развитием монолитно-каркасной технологии у застройщиков появилась возможность создавать квартиры нестандартных форматов. И именно в новостройках можно найти самые удачные планировки двухкомнатных квартир.

Единую характеристику им дать сложно. Особенности зависят от способа строительства дома и класса недвижимости. Например, «евродвушка» в новостройке стандартного класса может быть площадью менее 40 квадратных метров, иметь совмещённый санузел и потолки высотой 2,6-2,7 метра. 

В проектах бизнес и премиум класса метраж двухкомнатной квартиры может достигать 100 квадратов. При этом в квартире могут быть гардеробные и постирочные комнаты, два санузла, терраса и другие дополнительные опции, а потолки обычно бывают не ниже 3 метров.

В престижных новостройках иногда можно встретить интересные планировки двухкомнатных квартир. Например, двухуровневые. Насколько такой формат удобен — каждый решает сам. С одной  стороны, здесь можно максимально разграничить личное и общественное пространство. С другой, такой тип жилья не очень удобен для пожилых людей или семей с маленьким ребенком.

Общие рекомендации по выбору планировки 

Риелторы рекомендуют ориентироваться на такие критерии выбора жилья.

1. Общая площадь квартиры — от 60 кв.м.
2. Метраж кухни — не менее 10 квадратов.
3. В помещениях должна быть хорошая естественная освещённость.
4. Лучше, если комнаты будут изолированными, а их форма максимально приближена к квадрату или прямоугольнику. Острые и тупые углы сложно использовать рационально.
5. Вместо узкого коридора стоит отдавать предпочтение квадратным прихожим.
6. Высота потолка должна составлять не менее 2,8 метров.

Кроме того, полезными будут подсобные помещения. Тип санузла — смежный или раздельный — особой роли не играет, тут предпочтения людей разнятся.

Конечно, эти рекомендации могут подойти не всем, и даже небольшая «двушка» с маленькой кухней, но расположенная в удобном месте, может стать лучшим выбором.

Большинство квартир в домах постройки советского периода этим требованиям не отвечают. Но это не значит, что такое жильё не может быть комфортным.

Как можно улучшить двухкомнатную квартиру

Какими бы ни были удачными планировки квартир с 2 комнатами, иногда возникает необходимость переделать их «под себя». Например, выделить просторное общее пространство или, напротив, увеличить количество приватных мест.

Сделать перепланировку можно не всегда: двухкомнатная панельная квартира глобальной переделке практически не подлежит. В этом случае решить проблему можно за счёт зонирования помещений. Например, маленькую комнату сделать детской, а в большой организовать спальное место для родителей, отгородив его от гостиной зоны ширмой или стеллажом.

В домах, где межкомнатные перегородки не являются частью несущей конструкции здания, их можно сносить и переносить. Исключение — санузлы и кухня. Они должны оставаться на своих местах, но при этом их можно расширить с помощью переноса стен. Также нельзя объединять балконы и лоджии с комнатой. Но их можно утеплить и обустроить там зону отдыха, рабочий кабинет или домашний спортзал.

Перед началом работ нужно изучить план квартиры с размерами и указанием типа стен: несущие или нет. Заказать его можно в БТИ: эта услуга доступна для всех собственников жилья. Заявку можно оставить через портал Госуслуги, или обратиться в МФЦ. Жители столицы могут сделать это и через официальный сайт мэра Москвы.

Важно, что после перепланировки её потребуется узаконить. Для этого придется повторно обращаться в БТИ, чтобы специальная комиссия зафиксировала и утвердила изменения, а также оформила обновлённый план квартиры.

Коротко о главном

Нельзя однозначно утверждать, что планировки новостроек лучше, чем у домов более ранней постройки, но чем свежее квартира, тем больше шансов переделать её под себя. В Москве сейчас представлен большой выбор двухкомнатных квартир на первичном и вторичном рынке. Выбор нужно делать исходя из собственных предпочтений и нужд семьи. 

Важно учитывать возможность перепланировки, чтобы провести её без нарушений.

Фото на обложке: pressfoto (Freepik)