Подробный обзор жилого комплекса «Театральный квартал» со всеми плюсами и минусами

«Театральный квартал» — жилой комплекс премиум-класса в районе Щукино Северо-Западного округа Москвы. Четыре башни в стиле сталинский ампир названы в честь великих русских архитекторов XX века: Щукина, Жолтовского, Щусева и Фомина. Фасады домов украшены эркерами, колоннами, карнизами и барельефами. В каждом вестибюле — индивидуальный дизайн, входные группы отделаны мрамором, деревом, керамогранитом.

О жилом комплексе

Комплекс занимает территорию 1,85 га и состоит из четырёх монолитных домов высотой 19 и 24 этажа, в которых 777 квартир и два подземных паркинга с 401 машино-местом и 484 кладовыми. В проекте ещё есть пятый корпус — 2-этажное здание площадью 331 м², в котором может быть открыт торговый или культурный центр. Корпус № 1 («Дом Щукина») сдан в сентябре 2023 года и передан городу под переселение жителей из домов, сносимых по программе реновации. Весь проект планируют завершить в IV квартале 2024 года.

По соседству с ЖК, за высоким бетонным забором, расположен Национальный исследовательский центр «Курчатовский институт» (бывший Институт атомной энергии имени Курчатова), занимающий территорию более 100 га. С других сторон «Театральный квартал» граничит с Научно-исследовательским институтом приборостроения (СНИИП) и общежитием, а напротив находятся старые 5-этажные кирпичные дома и жилой комплекс «Октябрьское Поле». 

Цены

Средняя цена за 1 м² в ЖК «Театральный квартал» — 440,4 тыс. рублей. Это на 59% выше средней цены квадратного метра в районе Щукино — 277 тыс. рублей в ноябре 2023 года, по данным IRN. Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на первые 6 месяцев при первоначальном взносе 30%, а при покупке квартиры в декабре 2023 года — скидку 15% при оплате 100%.

Архитектура

Проект создан в архитектурном бюро «А-Проект.К», которое принадлежит концерну «КРОСТ». Дома в стиле неоклассицизм напоминают сталинские высотки: на фасадах — русты (массивные плиты) из декоративного камня на нижних ярусах, эркеры и рельефные карнизы, на парапетах крыш — обелиски.

Здания возводятся по монолитной технологии, снаружи — вентилируемые фасады с утеплителем. Для облицовки используют плиты «римский камень», которые были разработаны специально для «Театрального квартала» и изготовлены на собственном предприятии застройщика. Декоративные элементы (колонны, барельефы) выполняются из стеклофибробетона, также выпускаемого на заводе концерна «КРОСТ». Стеклофибробетон — это композитный стройматериал из бетона и рубленого стекловолокна, который заменяет натуральный камень. Он лёгкий, прочный, морозоустойчивый, экологически чистый, быстро и легко монтируется. 

Первый 24-этажный корпус («Дом Щукина»), который отдан городу для переселенцев по программе реновации, отличается от других. На фасадах меньше декора, наружные стены оштукатурены, и только в этом доме нет эркеров, но есть балконы.

Высотность зданий чередуется: второй корпус («Дом Жолтовского») — 19-этажный, третий («Дом Щусева») — 24-этажный. У четвёртого корпуса («Дома Фомина») из 19 этажей будет закрытая территория и собственный паркинг.

Планировки

В жилом комплексе будут квартиры площадью от 28,7 до 127,4 м², от 1-комнатных до 5-комнатных. В самой маленькой «однушке» площадь спальни всего 8,4 м². Среди планировок есть варианты с двумя санузлами, с 1–2 эркерами или без них. Балконы и лоджии не предусмотрены. Спальни, кухни и ванные комнаты преимущественно среднего размера. Например, в 5-комнатной квартире два небольших санузла площадью 3,3 и 4,5 м², а кухня всего 11,8 м², что трудно отнести к планировке премиального класса.

В ЖК не планируется оригинальных форматов, например квартир с террасами, с антресолью или двухэтажных. На каждом этаже будет от 7 до 11 квартир. Высота потолков в корпусе № 1 (построенном по программе реновации) — 3,1 м, в остальных — от 3,3 до 3,6 м. Отделка не предусмотрена. В проекте есть услуга по программе «Я — режиссёр»: можно купить соседние квартиры и объединить их, а все работы по перепланировке выполнит застройщик.

Инфраструктура комплекса

Входные группы. Во 2-м, 3-м и 4-м корпусах предусмотрены просторные вестибюли площадью от 121 до 141 м². У каждого — индивидуальный дизайн по мотивам проектов архитектора, в честь которого названо здание. 

В «Доме Жолтовского» (корпус 2) — облицованные мрамором пилоны, пилястры в древнегреческом стиле, расписные потолки, дубовые мебель и входная дверь.

Вестибюль «Дома Щусева» (корпус 3) оформят в традициях неоклассицизма: колонны с рельефными капителями (верхушками), кессонные потолки (с углублёнными ячейками — кессонами), подвесные светильники. На полу — геометрический орнамент.

Для интерьеров «Дома Фомина» (корпус 4) выбран стиль русский ампир XIX века. В центре вестибюля будет зал с мраморными полами и колоннами, гипсовой лепниной, зеркалами с золочёными рамами. В подъездах всех домов предусмотрены стойка консьержа, зоны ожидания с мягкой мебелью, колясочные.

Кладовые и паркинг. В «Театральном квартале» будет два подземных паркинга: двухуровневый для корпусов 1, 2, 3 и одноуровневый для корпуса 4 и двухэтажного общественного здания. В двухуровневом паркинге 299 машино-мест и 421 кладовая, другой рассчитан на 102 автомобиля и 63 кладовые. На территории ЖК не будет наземных автостоянок, а коэффициент обеспеченности машино-местами, равный 0,51 (401/777 — примерно одно место на две квартиры), что не соответствует премиум- и даже бизнес-классу.

Дворы. В комплексе обустроят закрытый двор с парком площадью около 1 га, где разместятся пять детских и четыре спортивные площадки, амфитеатр для праздников, место для занятий йогой, пешеходные и беговые дорожки. Здесь посадят деревья, кустарники и цветы, разобьют газоны.

Покупки и развлечения. На первых этажах запланированы коммерческие помещения, где откроются рестораны, магазины, салоны красоты, фитнес-клубы.

Транспорт

Комплекс расположен вдоль маленькой однополосной улицы Ротмистрова, в 15 минутах пешком от метро «Октябрьское Поле». От домов до Московской кольцевой автодороги и Садового кольца (центра Москвы) примерно одинаковое расстояние — 10 км, то есть около 30 минут на машине без пробок. 

Минус в том, что на автомобиле придётся выезжать на узкую двухполосную улицу Расплетина, которой пользуются жители всего квартала, включая высотный ЖК «Октябрьское Поле». В часы пик здесь могут быть заторы. В 3 минутах ходьбы от ЖК находится остановка автобусов, курсирующих до метро «Октябрьское Поле», «Щукинская» и «Сокол», станции Московского центрального кольца «Панфиловская» и платформы Щукинской второго Московского центрального диаметра (МЦД2). 

О застройщике

Концерн «КРОСТ» — крупный строительный и промышленный холдинг России, который был основан в 1991 году. За 32 года он построил и реконструировал более 1000 объектов. Штат насчитывает 10 тыс. сотрудников, центральный офис находится в Москве, на улице Адмирала Макарова. Компании принадлежит несколько заводов: «Мажино» (железобетон), «Фиброль» (стеклофибробетон), «Декон» (деревянные окна), «МКЗ» (металлоконструкции) и сеть «Бетон 222» (бетон). Для возведения жилых комплексов концерн использует материалы собственного производства. 

В то же время в рейтинге застройщиков России по объёмам строительства по версии Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) «КРОСТ» занимает только 113-е место с низким показателем соблюдения сроков ввода жилья. В числе московских реализованных проектов — жилые комплексы «Премьер», «Посольский дом», «Букинист», «Эдальго» и небоскрёбы Wellton Towers. ЖК «Театральный квартал» выиграл премию «Рекорды рынка недвижимости — 2022» в номинации «Новостройка Москвы премиум-класса № 1».

​О районе Щукино

Щукино — район площадью 7,7 км² на северо-западе Москвы, где живёт около 110 тыс. человек. Большую территорию занимают институты и медицинские центры, включая Национальный исследовательский центр «Курчатовский институт», Научно-исследовательский институт эпидемиологии и микробиологии имени Н. Ф. Гамалеи, Институт трансплантологии и искусственных органов имени В. И. Шумакова. Район находится на берегу Москвы-реки.

История района

Деревня Щукино впервые упомянута около 600 лет назад в грамоте князя Василия Тёмного. Одно время она принадлежала князю Ивану Патрикееву, затем воеводе Фёдору Кутузову, а с XVI века до революции 1917 года это были государевы земли. В 1940-м деревня Щукино вошла в состав Москвы. В 1943 году Сталин подписал решение о создании атомной бомбы, проект возглавил 40-летний профессор Курчатов. На месте бывшего Октябрьского военного поля, где до начала XX века проходили армейские учения, построили Институт атомной энергии, который стал крупнейшим предприятием и центром района.

Инфраструктура района

Образование. Недалеко от ЖК находятся лучшие школы района. В 3 минутах ходьбы расположена Курчатовская школа (корпус «Спектр»), которая в 2023 году заняла 71-е место в топ-200 школ России по конкурентоспособности выпускников. При школе есть детский сад, размещённый в корпусе «Одуванчик» (10 минут пешком). За 20 минут можно дойти до школы № 1210 с углублённым изучением английского языка и немецкой школы № 1212. В Щукине, в 10 минутах пешком от ЖК, находится Московский государственный институт музыки имени А. Г. Шнитке. 

Медицина. Ближайшие детская и взрослая поликлиники расположены в 2 км от ЖК (25 минут пешком или 7–10 минут на машине). В районе есть несколько государственных клиник: больницы № 52 и 86, Федеральный медицинский биофизический центр имени А. И. Бурназяна, Главный клинический госпиталь МВД РФ, Центральный клинический военный госпиталь ФСБ РФ и Национальный медицинский исследовательский центр трансплантологии и искусственных органов имени академика В. И. Шумакова.

Спорт. В 500 м от комплекса расположены фитнес-клуб «Северо-Запад» и мастерская йоги «Расцвет». Недалеко есть несколько спорткомплексов: в 20 минутах пешком — «Курчатовец» с катком и «Донспорт» с бассейном, в 10 минутах на машине (3–3,5 км от ЖК) — «Браво Арена» и «Динамика».

Покупки и отдых. В 5 минутах ходьбы от ЖК работают супермаркеты «Дикси» и «Пятёрочка». Около метро «Октябрьское Поле» (15–20 минут пешком) есть несколько торговых комплексов: «Пассаж», «Дарья», «Октябрьский», «Пятая Авеню». 

Для прогулок и отдыха можно выбрать Щукинский парк или парк Генерала Жадова (до обоих около 25 минут ходьбы). В соседних районах, в 3–5 км от «Театрального квартала», расположены природно-исторический парк Покровское-Стрешнево, Серебряный Бор и Москворецкий парк.

Достопримечательности. В Щукине сохранились памятники сталинской послевоенной архитектуры. Между улицами Маршалов Бирюзова и Мерецкова расположен квартал из одиннадцати 2- и 3-этажных домов, которые строили пленные немцы в 1947–1952 годах. Жители его называют «Немецкой слободой». Здания построены по периметру квартала, внутри — дворы с фонтанами.

Рядом с парком Генерала Жадова находится Академгородок Лаборатории № 2 АН СССР — три 3- и 4-этажных жёлтых дома, построенных для учёных в 1945–1948 годах по проекту архитектора Леонида Карлика под руководством Жолтовского. В 2005 году в квартире Курчатова в доме № 1 по улице Новикова был открыт Музей быта советских учёных.

На улице Маршала Василевского (д. 1, к. 1) в 1957 году был построен дом для руководителей института. Здание выходит фасадом на площадь Курчатова, где есть памятник учёному, фонтан и декоративная стела. В доме, в бывшем кинотеатре «Восток», открылся культурный центр.

Экологическая обстановка

В Щукине много зелени, есть парки Щукинский и Генерала Жадова, Всехсвятская роща и сквер около Дома учёных на улице Рогова. Рядом Москворецкий парк, Серебряный Бор и усадебный парк Покровское-Стрешнево. Здесь нет больших заводов и ТЭЦ, а крупные трассы — Северо-Западная хорда и Волоколамское шоссе — проходят короткими участками с краю. Согласно экологической карте, в районе благоприятная обстановка.

Будущее района

Основная программа на будущее — реновация, в которую вошёл 51 дом в Щукине. Свободные земли также передаются под застройку: на территории 5,4 га на месте завода радиодеталей появится жилой комплекс, на участках около Волоколамского шоссе и Авиационной улицы возведут квартал с жильём и общественно-деловой недвижимостью.

Недостатки района

Основной недостаток района — промзона «Октябрьское Поле» площадью около 137 га, где находятся институты. Научные предприятия не загрязняют воздух, хотя жители Щукина с опаской относятся к ядерному Курчатовскому институту. Небольшая часть земель была отдана под строительство жилого комплекса «Октябрьское Поле», но основная территория, скорее всего, останется промышленной надолго.

Резюме

«Театральный квартал» — архитектурный ансамбль в традициях сталинского ампира. Фасады украшают декоративные элементы, а облицовочные плиты под римский камень были изготовлены специально для этого проекта. Дизайн каждого вестибюля индивидуален и выполнен в стиле архитектора, имя которого присвоено дому. В отделке использованы мрамор, дерево, керамогранит. В квартирах нет лоджий или балконов, но есть эркеры, а высота потолков — от 3,3 до 3,6 м. 

У проекта есть несколько особенностей, которые можно отнести к недостаткам. По соседству, за бетонным забором, расположена большая закрытая территория научного центра ядерной энергетики «Курчатовский институт». К комплексу ведёт узкая двухполосная подъездная улица Расплетина, загруженная в часы пик. ЖК скорее относится к бизнес-, а не премиум-классу: здесь не так много мест в подземном паркинге и нет наземных автостоянок, много квартир на этаже (от 7 до 11), площадь жилья начинаются от 28,6 м², а в большинстве планировок средние по размерам спальни, санузлы и кухни. В 2021 году в рейтинге новостроек Москвы ЕРЗ «Театральный квартал» занял 302-е место и был отнесён к жилым комплексам бизнес-класса.

Предложения застройщиков в округе