ПНД и НД: нужна ли справка о дееспособности для сделок с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью подразумевает подготовку большого пакета документов. Часто стороны просят предоставить справку о дееспособности (ПНД и НД) для продажи квартиры. Расскажем, зачем они нужны, как и где их можно получить, а объясним последствия сделок с недееспособными лицами.

Что такое справка ПНД и НД для продажи квартиры

Полная дееспособность гражданина России начинается в 18 лет. С этого момента человек может везде выступать от своего имени: например, давать показания в суде или продавать свою долю в квартире. До совершеннолетия его представляют родители или законные опекуны. 

Но есть ситуации, когда даже после 18 лет человеку запрещено водить машину или совершать сделки от своего имени. Это бывает в случае наркотической или алкогольной зависимости, а также при наличии ряда психических заболеваний, и в таких ситуациях возраст не играет роли. Для выяснения обстоятельств соответствующие ведомства выдают документы, которые подтверждают дееспособность лица.

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) — это документ, который необходимо получить у психиатра. Он подтверждает дееспособность конкретного человека и отсутствие у него психических заболеваний.

Справку из наркологического диспансера (НД) получают у нарколога. Заключение врача подтверждает, что обратившийся не стоит на учëте с алкогольной или наркотической зависимостью.

Если человек психически нездоров или страдает алкогольной зависимостью, то ряд действий он совершать не сможет. Например, такие справки нужны перед получением водительских прав.

Справка для сделки с недвижимостью из ПНД и НД по законодательству не обязательна для всех. В то же время, если при заключении договора купли-продажи человек не владел собой, то суд может аннулировать сделку. Поэтому важен индивидуальный подход в каждой конкретной ситуации: если возникают сомнения, то справку лучше попросить.

Но стоит учесть, что справка не может гарантировать дееспособность лица. Она лишь подтверждает, что лицо ведёт себя адекватно и не стоит на учёте. Даже при её наличии суд может признать человека недееспособным позднее, и в таких обстоятельствах справка потеряет свою силу.

В каких случаях нужна справка о дееспособности при продаже квартиры

Стороны в сделке с недвижимостью должны обладать здравым рассудком. Если продавец квартиры путается в словах и называет странную причину продажи — например, говорит, что планирует сжечь вырученные деньги на ритуальном костре — лучше перестраховаться и попросить предоставить справку.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых справка из НД и ПНД нужна для сделок с недвижимостью:

• сторона ведёт себя странно, поведение и фразы вызывают вопросы;
• заранее известно, что лицо стоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере;
• есть информация, что у второй стороны есть проблемы с зависимостью, однако в диспансере он не был;
• у человека в прошлом было психиатрическое заболевание;
• если один из участников в сделке — пожилой человек;
• в договоре прописаны странные условия, порождающие сомнения.

ПНД и НД справки для сделок с недвижимостью нужны во всех случаях, когда у сторон есть хоть какие-то подозрения и вопросы.

Дополнительным фильтром для проверки дееспособности сторон может стать нотариус. Своей подписью он гарантирует законность соглашения, в том числе — то, что участники осознавали свои действия. Если у нотариуса возникают вопросы, он может потребовать соответствующие справки. Кроме того, нотариус может запросить информацию из системы межведомственного электронного взаимодействия, а также заказать справку из Росреестра, где могут содержаться сведения об ограничениях, наложенных на человека. 

Как ещё проверить дееспособность продавца при покупке квартиры? Обратите внимание на наличие водительских прав или разрешения на владение оружием. Эти документы можно получить только после прохождения специальной медкомиссии, в том числе подтверждающей отсутствие психиатрических отклонений и зависимостей. Также можно попросить сторону предоставить справку из органов опеки о том, что никаких представителей человеку назначено не было.

Если сделка признана недействительной

Сделку купли-продажи квартиры на основании недееспособности могут оспорить попечители, опекуны или родственники. Это можно сделать даже в том случае, если человек был признан недееспособным уже после заключения сделки.

В ситуации, когда суд признал сделку недействительной, стороны должны вернуть всё назад: продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. 

Если сторона не знала о недуге, деньги и имущество нужно будет возвращать посредством специального иска об истребовании имущества из незаконного владения. Если же ущерб не удалось взыскать, то пострадавший вправе потребовать от государства компенсацию в размере до миллиона рублей.

Если суд выяснит, что об отсутствии дееспособности знали участники сделки, то будут более серьёзные последствия. Например, недееспособного пенсионера уговорили продать квартиру по низкой цене, а взамен обещали поселить на курорте — на деле же поместили в дом для престарелых. Такие действия приведут к уголовному делу и решению суда о возмещении морального и материального ущерба. 

Как получить справку ПНД и НД для продажи квартиры

Справку можно получить в психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства. Для получения документа нужен паспорт и медицинский полис, у мужчин могут попросить дополнительно военный билет. Срок действия справки обычно составляет три месяца.

Частные медицинские организации также оказывают услугу, но там доктор зачастую выдаёт справку на основании беседы, так как информации о постановке на учёт в диспансере у него может не быть. 

За отдельную плату можно заказать медицинское освидетельствование о состоянии здоровья, в котором сообщается, что лицо может действовать от своего имени. Цена справки может отличаться в разных регионах.

В справке обязательно указывается следующая информация:

• сведения о лице, еë получившем;
• данные о медицинской организации, которая выдала документ;
• печати организации и доктора, а также его подпись; 
• информация о дееспособности. 

Процедура лишения дееспособности

Чтобы лишить человека дееспособности, необходимо пройти специальную комиссию. Суд принимает решение на основании судебно-медицинской экспертизы. Он может признать лицо как полностью, так и частично недееспособным. В обеих ситуациях назначается опекун, который будет исполнять обязанности, на которые суд наложил запрет. Признанию недееспособности посвящена целая глава Гражданского кодекса.