Ничего не упустить: как считать площадь квартиры

При покупке квартиры стоит заглянуть в техническую документацию и удостовериться, что с площадью квартиры всё в порядке. Это так же важно, как осмотреть окна, геометрию стен, качество сантехники. 

Проверка площади квартиры особенно актуальна в новостройках, где соответствие плана и факта напрямую влияет на стоимость. Понимание того, как считается квадратура квартиры, поможет не переплачивать при покупке. 

В этой статье разберём, зачем и как можно вычислить площадь квартиры, где это пригодится и какими понятиями нужно владеть.

Что такое общая площадь квартиры

Собственники и покупатели, которые сталкивались с тем, как считать квадратуру, знают, что для этого используют жилые и нежилые помещения, за исключением тех, что относятся к летним — например балконов и лоджий. Поэтому общая площадь (ОП) — это обязательная техническая характеристика квартир, которую указывают в договоре купли-продажи. Она может оцениваться с разных сторон — итоговая и проектная, рассчитанная кадастровым инженером или самим покупателем.

Как правило, информация об общей площади есть в выписке из ЕГРН. Можно попросить продавца показать документ или посмотреть информацию самостоятельно на сайте Росреестра.

Что входит в общую площадь

Сумма общих квадратных метров складывается из подсчёта площади помещений разного типа:

• жилых — гостиных, спален, детских комнат;
• встроенных шкафов, гардеробов в нишах, кладовых;
• кухни и столовой;
• санузла;
• других пригодных для проживания комнат, например кабинета.

Кроме того, стены и перегородки тоже входят в общую площадь как неотделимые части помещений. А вот балкон, лоджия, терраса, веранда и подобные летние пространства в расчёт уже не берутся, хотя до марта 2005 года их учитывали. Именно в 2005 году вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса РФ, в которой пунктом 5 статьи 15 исключили такие помещения из ОП. Сейчас они считаются общедомовыми, и при расчёте стоимости квартиры их можно учесть с использованием специального понижающего коэффициента.

Для чего используется параметр

ОП — основа для определения параметров, касающихся жилья:

• имущественных налогов;
• коммунальных платежей, в частности отопления;
• различных компенсаций, например льгот на коммуналку или аренды квартиры для военнослужащего;
• при расселении жильцов аварийных домов;
• стоимости квартиры.

Общую площадь выгодно проверять при покупке квартиры в новостройке. По факту она может отличаться от проектной, и если обнаружилась разница в меньшую сторону, то собственник сможет сэкономить. Поэтому пункт о возможных расхождениях и способах решения этого вопроса должен быть включён в проект договора при покупке новостройки.

Как считается метраж квартиры

Проверить фактическую ОП можно своими силами, но результаты таких замеров не смогут стать основанием для претензий к застройщику. Самостоятельная проверка только поможет понять, нужно ли обращаться за профессиональной помощью или можно со спокойной душой завершать сделку.

Дадим несколько рекомендаций, которые позволят правильно рассчитать площадь. Из инструментов понадобятся:

• рулетка (а лучше лазерный дальномер);
• бумага и ручка для записей;
• калькулятор;
• при необходимости — транспортир для измерения нестандартных углов.

Для разных помещений действуют разные правила.

Стандартные помещения с прямыми углами. Чтобы вычислить их площадь, нужно вспомнить уроки геометрии. Достаточно просто перемножить длину двух исходящих из одного угла сторон прямоугольника или квадрата. Пример: метраж гостиной со стенами 7 и 4 метров считается путём умножения этих значений, итог — 28 м². Чуть сложнее, если цифры не круглые. В этом случае результат округляется до сотых, то есть после запятой остаются две цифры с математическим округлением второй. Например, вышло 28,34678 м² — оставляем 28,35 м².

Помещения нестандартной формы. Здесь также придётся обратиться к геометрии. Определить площадь круга можно умножением диаметра — линии от края до края через центр — на постоянное число пи, которое равно 3,14. Например, посчитать площадь круглого холла диаметром 4 метра можно так: 4 х 3,14 = 12,56 м². 

Для треугольника формула сложнее: сначала надо посчитать периметр — сумму всех сторон — и разделить его на 2. Назовём это значение Р, а стены — A, B, C. Итоговая формула выглядит так:

Площадь = √(Р х (P – А) х (Р – В) х (Р – С))

После извлечения квадратного корня получится нужная цифра. Например, стороны равны 2, 3 и 4 метра, периметр — 9, поэтому значение Р равно 4,5. Вставляем данные в формулу:

√(4,5 х (4,5 – 2) х (4,5 – 3) х (4,5 – 4)) = 2,90 м² — площадь измеряемой треугольной комнаты.

Сложные фигуры типа трапеции и параллелограмма делятся на треугольники, площадь которых затем суммируется.

Стены. Как внутренние составляющие помещений они также входят в общую площадь. Для замеров нужно перемножить их длину и толщину.

Общедомовые помещения. Они хотя и не входят в ОП, их также нужно измерить, потому что квартира оценивается с их учётом. Понижающие коэффициенты влияют на то, как рассчитывается стоимость квадратного метра. Метраж умножается на фиксированную цифру:

• для балконов и террас — 0,3;
• для лоджий — 0,5;
• для веранд — 1,0.

При этом нужно точно понимать назначение и конструкцию каждого помещения. Так, балкон обязательно имеет выступ от наружной стены, а лоджия должна быть хотя бы с одной капитальной стеной. Проверить себя можно, заглянув в технические документы: в плане обычно даны чёткие наименования каждого помещения. 

Жилая, полезная, приведённая — суть и разница понятий

К жилым относятся комнаты, пригодные для непосредственного проживания, — спальни, гостиные, детские. Полезную площадь составляют все используемые помещения, в том числе жилые, кухня-столовая, коридор, ванная и туалет, гардеробная, а также отапливаемые лоджии и террасы.

Понятие «приведённая площадь» использовалось застройщиками для расчёта стоимости будущей квартиры. Именно здесь применяются коэффициенты, потому что наличие таких помещений, как терраса, веранда, лоджия, балкон, непосредственно влияет на цену. Сейчас вместо приведённой чаще используют общую площадь, но с добавлением пересчитанной стоимости летних помещений. Если собственник перепроверил квадратуру этих элементов и выявил неверное применение коэффициентов, можно указать застройщику на нарушение и требовать пересчёта суммы договора.

Пример: в договоре указано, что при стоимости квартиры в 5 000 000 рублей её общая площадь — 100 м², при этом в проект включена просторная лоджия 15 м². Цена квадратного метра — 50 000 рублей. Собственник проверил ОП без лоджии и насчитал 85 м². Лоджия также соответствует заявленной квадратуре, но застройщик не применил понижающий коэффициент: при расчёте общей цены квартиры должны учитываться не 15 м², а меньше — 15 х 0,5 = 7,5 м². 

Таким образом, собственник должен заплатить не 5 000 000 рублей, а 4 625 000 рублей.

Расхождения между итоговой и проектной площадью

Причины таких расхождений могут быть разными. Например, застройщик перед тем, как высчитать окончательный метраж, не учёл отделочные работы, а штукатурка и шпаклёвка «съели» часть квадратуры. Выявить разницу можно при замерах кадастровым инженером. Если при расчёте площади она окажется меньше проектной, застройщик должен будет вернуть разницу в стоимости. Но она может оказаться и большей, и тогда покупателю придётся доплатить.

В некоторых договорах прописывается допустимый предел колебаний, в рамках которого разница не учитывается. Также застройщик может указать, что отмеченная по плану квадратура квартиры окончательная, и стоимость не будет пересчитываться при любых обстоятельствах. Поэтому не стоит подписывать договор не глядя: сначала нужно изучить все условия, а ставить подпись можно только в том случае, если покупатель согласен с ними. При открытых условиях надо изучить способы, как найти площадь и отстоять свои права.

Коротко о главном

Понимать, как определить площадь квартиры, очень важно. Общая площадь покупаемой недвижимости может значительно отличаться от той, что указана в проекте, и знание правил подсчёта позволит будущему собственнику сэкономить при покупке квартиры. 

Для расчёта площади и стандартных, и нестандартных жилых помещений потребуются правила геометрии, в частности формулы площади прямоугольника, круга и треугольника. Некоторые из нежилых помещений, например балконы, террасы, веранды, тоже надо учитывать при подсчёте, но с понижающими коэффициентами.