Недействительная аренда: как быть, если квартира в обременении

Примерно одна пятая часть семей в России живёт в съёмных квартирах. И хотя законодательство в сфере найма постоянно дорабатывается, а спорных случаев становится всё меньше, в некоторых ситуациях договор найма может быть признан недействительным. Например, в случае ареста недвижимости или действия других обременений. Разберёмся, можно ли вообще сдавать в аренду арестованное имущество, чем обременения грозят арендаторам и как им защитить себя от обмана. 

Наём недвижимости и его участники

Давайте сначала разберём, что вообще такое — наём квартиры. Данное понятие описывается в Гражданском кодексе. Наём квартиры — это ситуация, в которой наниматель договаривается с собственником недвижимости о том, что будет проживать в квартире определённое время за фиксированную плату. Таким образом, владелец жилья получает постоянный доход, а наниматель — жилое помещение в своё пользование.

Сдача недвижимости физическим лицам в Гражданском кодексе называется наймом, а понятие «аренда» применяется только в случае отношений с юридическими лицами. Но в обычной жизни все эти отношения принято называть арендой. В этой статье мы будем использовать оба.

Итак, наниматель (арендатор) — это человек, который снимает квартиру. Наймодатель (собственник) — человек, который сдаёт свою квартиру. Объектом аренды может стать как квартира целиком, так и её часть или отдельный дом.

Договор найма квартиры

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор найма, где перечисляются права и обязанности сторон, а также описываются особые условия и форс-мажорные ситуации. Например, штраф — в случае, если жильё арестовали. 

В рамках договора найма собственник отвечает за само жилое помещение и его предоставление для комфортного проживания, а наниматель несёт ответственность за свои действия непосредственно в ходе аренды. 

Важно отметить, что без заключения договора ни собственник, ни арендатор не будут иметь никаких прав. В случае спорной ситуации они не смогут обратиться в полицию или суд. Например, арендатора без соглашения о найме могут выселить из квартиры в любой момент, и он не будет иметь инструмента для отстаивания своих законных прав. 

Договор аренды, который заключается на срок более года, всегда регистрируется в Росреестре. Краткосрочный договор можно не регистрировать. Для расторжения соглашения собственник и арендатор должны предупредить друг друга за три месяца. Договор можно прекратить досрочно по соглашению сторон, а также в случае, если один из участников существенно нарушил условия соглашения аренды. Кроме того, договор расторгается в случае некоторых обременений. Обременения тоже могут быть разные, как и случаи их возникновения. Далее мы подробно рассмотрим это понятие.

Что такое обременение 

В соответствии с российским законодательством, на собственность может быть наложено обременение, которое ограничивает владельца жилья в гражданских правах в отношении его недвижимости. Обременение означает, что часть прав или все права на недвижимость переходят от собственника к третьим лицам. Это влечёт за собой невозможность совершать различные регистрационные действия с квартирой. А некоторые из них могут препятствовать и аренде. 

С момента наложения обременения собственник не имеет права распоряжаться квартирой вообще либо ограничивается в какой-то части прав на неё. Например, теряет возможность продать или сдать свою недвижимость. 

Для примера возьмём ипотеку. Здесь права собственника распоряжаться квартирой разделены с банком. В большинстве случаев квартиру в залоге можно будет сдать в аренду только после согласования с кредитной организацией.

В записях об ограничениях, как правило, прописывают, какое конкретно накладывается обременение, срок его действия, а также перечисляют лиц, которые ограничиваются в правах. Если речь идёт о кредите, то сумма должна обязательно фиксироваться. Указывают документ, на основании которого наложено обременение, а также время и условия его действия.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то обременение может быть наложено на часть жилья — долю, которая принадлежит конкретному владельцу.

В законодательстве используются термины «обременение» и «ограничение»:

• обременение касается непосредственно объекта недвижимости;
• ограничение означает запрет на действия собственника в отношении его недвижимости.

Все самые важные вопросы, связанные непосредственно с арендой недвижимости, её обременением и правами сторон, регулируются Гражданским кодексом России (ГК РФ). Например, глава 35 ГК РФ полностью посвящена найму жилья — там прописаны все основные ситуации, которые могут возникнуть между сторонами. Среди них — порядок платы за жилое помещение или случаи прекращения соглашения. В документе можно найти понятия отдельных видов обременения и описание порядка оформления сделок. 

Вопросы регистрации прав на недвижимость регулирует Федеральный закон № 218, в котором прописаны понятия государственной регистрации и её виды, а также разъяснена обязательная регистрация обременений, которые мы и разберём здесь. 

Какие бывают обременения

Видов обременения существует достаточно много. От того, какое обременение наложено, будет зависеть — можно ли продать квартиру, сдать её в аренду или придётся выселять нанимателя. Все они по-разному ограничивают собственника в правах, а соответственно, и в действиях по отношению к сдаваемой в аренду недвижимости. 

Обременение может возникнуть в ряде ситуаций: из-за подписания договора, по решению собственника, по решению сторон, в рамках уголовного дела, из-за судебных разбирательств или претензий налогового органа.

Давайте разберëмся, какие виды обременений существуют.

Обременения, которые важны для арендатора

• Ипотека. Это обременение известно почти любому — человек берёт кредит в банке под залог будущей собственности. Пока банк не получит всю сумму залога и назначенные проценты, квартира будет находиться под обременением. Практически все действия с квартирой, в том числе перепланировку, можно совершать только с согласия банка. В случае же с арендой банки часто также настаивают на согласовании. 

• Договор аренды — это тоже ограничение в правах. Хоть мы и пытаемся в этой статье выяснить, как при аренде избежать проблем с квартирами под обременением, нельзя не сказать, что и сам наём является обременением. После подписания арендного договора в жилое помещение не могут заселиться другие люди. Если недвижимость продают, то нанимателям с официальным договором на руках бояться нечего — новый собственник не имеет права выселять арендаторов до окончания срока действия договора.

• Наём с последующим выкупом. То же самое, что и аренда, только в течение определённого времени собственник и наниматель договариваются о том, что ежемесячные суммы будут учтены в стоимости квартиры, а после её выплаты к арендатору переходят права собственника. 

• Завещание тоже накладывает обременение на недвижимость. Собственник умер, а другой владелец ещё не вступил в наследство. В течение полугода квартирой нельзя распоряжаться, а в случае аренды нужно решать вопрос индивидуально.

• Запрет на регистрационные действия с объектом замораживает любые заключения договоров, которые необходимо регистрировать. Такой договор автоматически будет признан незаконным. 

• Один из самых частых вопросов: можно ли сдавать арестованную квартиру. Арест — это полная блокировка действий с жильём. Если предыдущие обременения ограничивали собственника лишь частично, то арест практически никогда не подразумевает под собой возможность каких-либо регистрационных действий. 

Обременения, которые напрямую не влияют на арендные отношения

• Доли детей и материнский капитал. Суммой материнского капитала можно погасить часть ипотеки, но тогда детям обязательно выделяют доли в квартире. Такую недвижимость уже нельзя перепродать без выделения равноценных долей несовершеннолетним в другом жилье. Также на эти действия потребуется согласие органов опеки.

• Безвозмездное пользование. Очень похоже на аренду, но только плату за проживание в жилом помещении владелец не требует.

• Доверительное управление. Может назначаться, опять же, в случае особенных ситуаций: при банкротстве физического лица или в качестве представителя наследников под опекой. Доверенное лицо не становится собственником квартиры.

• Право пожизненного проживания — тоже ограничение. Такое право получает лицо, которое не приватизировало жильё. А ещё оно может быть предоставлено путëм составления отдельного соглашения, например, прописано в завещании или по договору дарения.

• Рента — очень распространённый среди одиноких пенсионеров вид обременения. Это ситуация, когда в обмен на право собственности лицо обязуется осуществлять регулярные платежи или оказывать какие-либо услуги. Например, пожизненно содержать предыдущего владельца. Недвижимость обычно продаётся с условием, что в квартире будет и дальше проживать экс-собственник. В таком случае жильцов невозможно выселить, а жильё нельзя будет сдать в аренду, пока не закончится договор ренты. С согласия бывшего владельца договор ренты можно перезаключить на другого нового собственника.

В случае аренды или ипотеки обременение возникает с согласия владельца жилья. Арест же накладывается в ситуации, когда собственник не смог выполнить имущественные обязательства. Нужно помнить, что собственник обязан сообщить своему нанимателю обо всех обременениях на сдаваемую недвижимость.

По большому счёту, практически во всех случаях обременения так или иначе можно сдать в аренду жильё. Но есть ситуации, когда это становится невозможным ни при каких условиях или может вызвать серьёзные затруднения у арендатора. Рассмотрим самые частые из них.

Сделки с арестованным имуществом

Чтобы понять, можно ли сдать недвижимость, находящуюся под арестом, разберём, что вообще такое арест недвижимости. Решение об аресте могут принимать суд, судебные приставы или налоговый орган. Арест накладывается для имущественных взысканий, когда необходимо погасить долг, выплатить штраф или грозит конфискация жилья. 

Например, причиной может стать большая задолженность по ипотеке. А ещё следователь вправе обратиться в суд с ходатайством об аресте квартиры в рамках уголовного дела. Такие ситуации описаны в ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса России. Налоговый орган накладывает арест по причине неуплаты налогов.

Также арест может быть наложен в случае раздела квартиры при разводе. 

Стоит отметить, что суд может наложить арест только на часть квартиры или назначить отдельные ограничения на пользование жильём. К примеру, запретить сдавать внаём долю в жилье должника. Это значит, что вместо двух комнат у арендатора остаётся лишь одна.

Отменяется арест на основании специального постановления или определения (в зависимости от ситуации) — тем органом, который его накладывал. После информирования о снятии обременения Росреестр должен убрать пометку об аресте.

В случае ареста квартиры, как правило, собственник уже не может распоряжаться своим жильём. По закону владелец теряет право регистрировать свою недвижимость. Можно ли сдавать квартиру в аресте? Чаще всего нет — такую квартиру нельзя ни продать, ни сдать в аренду. Но в каждой ситуации это стоит прояснять отдельно. Также недвижимость нельзя будет подарить, заложить или завещать. Если идёт процесс заключения какой-либо сделки и в это время на жильё накладывается такое обременение, то сделка будет отменена и регистрация не состоится.

В каких случаях арендатора могут выселить из арестованной квартиры

Стоит отметить, что арест на недвижимое имущество суд может наложить уже после заключения арендной сделки. Если арестовали имущество и наложили запрет на пользование жильём, а оно уже сдано в аренду, то наниматель не имеет права остаться в арестованной квартире и ему придётся выехать. Если же ограничения на пользование нет и квартиру не планируют изымать, то арендатор может остаться в жилье до конца действия договора.

Квартира может быть изъята для дальнейшей продажи в качестве источника погашения долга. Такая ситуация может произойти, когда наниматель заселился в квартиру, предварительно проверив обременения, а собственник уже в процессе аренды взял кредит под залог квартиры и не выплатил его.

Имеет ли право собственник сдать арестованное имущество

Собственник, как правило, не имеет права сдавать в аренду арестованное имущество. Вот почему важно регистрировать сделки в Росреестре — информация об обременениях хранится в базе данных ведомства. Если же договор подписывается сроком менее чем на год, то его не нужно регистрировать и владелец жилья может предложить арендатору заселиться. 

Но нужно помнить о рисках — в любой момент вас могут попросить освободить квартиру. В таком случае стоит договориться о компенсации суммы, которая потребуется на поиск нового жилья. Но рекомендуется найти более безопасный вариант для найма квартиры.

Особенно уязвимы наниматели, которые арендуют жильё с правом последующего выкупа. В таком случае есть риск, что при почти уплаченной стоимости квартиры жильë заберёт банк, у которого эта квартира была в залоге. Составление грамотного договора поможет хоть как-то компенсировать ущерб, но квартиру вернуть, скорее всего, уже будет нельзя.  

Для собственника сдача арестованной недвижимости с запретом на пользование и проживание — нарушение, которое может повлечь разбирательства с органом, наложившим обременение.

Можно ли снимать квартиру в ипотеке

Арендовать квартиру в залоге практически всегда можно только с согласия банка. При заключении ипотечного договора кредитная организация обычно прописывает такой пункт.

В ипотечном договоре может быть указано, что новый владелец имеет право сдавать жильё на своë усмотрение или, наоборот, должен согласовывать такие действия. Если в соглашении пункта о найме нет, то собственник вправе сдать недвижимость по своему усмотрению.

Если согласие на аренду необходимо и банк его даëт, то смело можно заселяться. В этом случае стоит запросить у собственника письменное подтверждение кредитора, на слово верить не нужно. Банк может разрешить сдать квартиру на определённых условиях, среди которых — ограниченный срок аренды или невозможность автоматического продления.

Также арендатору желательно выяснить, вкладывался ли в ипотеку материнский капитал. В таком случае может понадобиться согласие органов опеки, ведь маткапитал должен улучшать жилищные условия конкретного ребёнка.

Не забывайте, что если владелец жилья перестанет переводить платежи банку, то потеряет право собственности на квартиру и арендаторам придётся выселяться. Здесь можно подумать о защищающих нанимателя пунктах в договоре аренды. Например, о таком условии: если имущество арестуют, то собственник должен выплатить штраф в размере двух арендных траншей. 

Как быть с наследуемой недвижимостью

Представим ситуацию: вы снимаете квартиру и вдруг узнаёте, что собственник умер. В случае, если в соглашении прописано, что смерть одной из сторон означает расторжение договора, арендатору придётся съезжать. Если такого пункта нет, то все права переходят к наследнику и, соответственно, теперь он становится арендодателем. 

Что делать дальше с арендной платой — стоит обсудить с потенциальными наследниками до их вступления в наследство. Юристы не рекомендуют платить третьим лицам до оглашения завещания, так как в права будущие собственники вступят только через полгода, а за это время может появиться документ или родственник, оспаривающий право наследования. Свидетельство о праве на наследство — документ, который станет законным основанием для продолжения платы за аренду. Можно вносить арендную плату на депозит нотариусу, а после открытия наследства деньги перейдут законному представителю; либо договориться об отсрочке платежа. В таком случае желательно подкрепить её распиской.

Кроме того, в завещании может быть указано, что наниматель будет сохранён в своих правах. В этом случае аренда будет продолжаться как минимум до конца договора.

Для арендатора может быть важной ситуация, когда собственник решил сдать жильё, в котором, согласно завещанию, имеет пожизненное право проживать другой человек. В таком случае наниматель не имеет права оставаться в арендованной квартире.

Что такое запрещение сделок

Собственник может наложить запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью без его личного участия. Такой запрет владелец жилья должен предоставить лично в Росреестр или МФЦ, где будет сделана пометка о соответствующем ограничении. 

В таком случае даже лицо с генеральной доверенностью не сможет продать или сдать на длительный срок жильё. Такой вариант собственники часто используют для того, чтобы защитить свою недвижимость от действий недобросовестных квартиросъёмщиков. 

Как арендатору узнать об обременении на жильё

Как мы уже выяснили, собственник может попытаться сдать квартиру, находящуюся в обременении, и не предупредить об этом. Для того чтобы обезопасить себя от рисков, обязательно проверяйте все документы перед сделкой. Документы на квартиру и паспорт владельца должны быть в оригинальных экземплярах. Если в сделке участвует представитель собственника, то у него должна быть на руках доверенность.

Проверяйте документы заранее на всех известных ресурсах. В первую очередь необходимо изучить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указаны все сведения об объекте недвижимости. Если у квартиры уже есть обременение, то там этот будет указан. Наряду с этим, в выписке будут фигурировать владелец и лица, в отношении которых введены ограничения, а также основания для этого. Такая выписка общедоступна, и её может заказать любой человек.

Другой быстрый способ — проверить объект недвижимости прямо на сайте Росреестра. В этом случае предоставляется менее подробная информация, которая также содержит сведения об обременении.

Возникновение случаев обременения можно прописать отдельным пунктом в соглашении найма: укажите свои условия и согласуйте штрафные санкции для таких ситуаций. Если вам придётся съехать по причине ареста имущества, то при наличии такого договора суд будет на вашей стороне.

На официальном сайте судебных приставов также можно проверить, имеется ли обременение. Для этого нужно ввести данные владельца квартиры.

Как снять обременение

Собственник может пообещать своему арендатору, что обременение будет снято. Верить на слово точно не стоит. Обязательно дождитесь, пока в выписке из Росреестра в графе «Обременения» исчезнет информация об аресте или других ограничениях. 

Снимается обременение действительно быстро, если произведены все действия для принятия такого решения. Росреестр регистрирует эту информацию в течение трëх дней. Заявление о снятии обременения можно подать через сайт в графе «Услуги и сервисы». Также за данной услугой обращаются в МФЦ.

Отменить арест или запрет на регистрационные действия должны суд, судебные приставы или налоговая. Например, для снятия ограничения, наложенного банком из-за неуплаты ипотеки, необходимо погасить долг, проценты и штрафы. После этого банк больше не имеет права удерживать жильё в обременении.

Часть обременений снимается по истечении срока договора, например, договора найма.

Заключение

В большинстве случаев, даже если квартира находится под залогом, её можно сдавать, но с соблюдением ряда условий. Как вариант, по согласованию с банком можно сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке. Однако есть ситуации, когда собственник теряет право не только распоряжаться своим имуществом, но и пользоваться им. Например, исключена аренда арестованного имущества, на которое наложен запрет на пользование. Это значит, что арендные отношения невозможны и лучше найти другую квартиру.

К счастью, наличие таких обременений легко проверить: выписка из Росреестра всегда укажет на ограничения, которые могут повлиять на дальнейшую аренду.

Фото: Spacejoy