На какие категории делятся земли и зачем

Категории земель — важный фактор при покупке участка, особенно для строительства своего будущего жилища. Ведь вполне может оказаться, что именно на этой территории дом для постоянного проживания построить нельзя. Например, в России большинство земель принадлежит лесному фонду, где капитальное строительство запрещено — для этого существуют земли населённых пунктов. Разбираемся, какие бывают категории земельных участков, как их определить и перевести из одной в другую.

• Что такое категория земель
• Как изменить категорию земли
• Виды использования земель
• Как изменить вид разрешённого использования земли
• Как распознать типы земельных участков

Что такое категория земель

Категория земель — это тип земельного участка, который зависит от его назначения. Например, на нём может быть разрешено строительство жилого дома, а может быть любое посещение посторонними. Данные о категории земельного участка прописаны в Едином государственном реестре (ЕГРН). Деление земель на категории — это целевое зонирование территории всей страны.

Земли по законодательству распределены на семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населённых пунктов;
• земли промышленности;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Категория земли выбирается по её целевому использованию. Например, на сельскохозяйственных землях можно и разводить животных, и выращивать различные культуры.

Целевое назначение включает целый комплекс факторов, которые определяют назначение земли и способ её эксплуатации. Среди них — биологические, экологические, охранные и другие характеристики. Если на территории проживают коренные народы или этнические общности, то государство может установить на земле особый режим пользования.

Если собственник решил использовать земли для конкретных целей, ему нужно изменить вид разрешённого использования (ВРИ) — например, на земли для ведения фермерского хозяйства. Тогда уже можно построить дом, а также другие здания, необходимые для фермерства. Но к этому вернёмся чуть позже — сначала давайте отдельно разберём каждую из категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения

На таких землях занимаются сельским хозяйством. Обычно это пашни, сенокосы, территории с многолетними насаждениями и места для рыболовства. Сюда же входят дороги, системы мелиорации (комплекса мероприятий по улучшению земельных условий), коммуникации и постройки для переработки продукции. Эти территории находятся за границей населённых пунктов. Такой землёй может владеть государство, юридические или физические лица, а использовать её вправе крестьянские фермерские хозяйства, садоводы, научные и коммерческие организации.

Земли населённых пунктов

Такие земли предназначены для строительства жилья, развития территорий и разделены на жилые, рекреационные или производственные секции. Здесь спокойно можно возводить как малоэтажные дома, так и небоскрёбы — всё зависит от градостроительного плана. На землях населённых пунктов также создают инженерные и дорожные сети и размещают экономические секторы для работы местных жителей.

Земли промышленности

Земли промышленности имеют очень обширное назначение. Здесь могут располагаться производства, фабрики и заводы. Также на таких территориях работают энергетическая и транспортная отрасли — например, железная дорога. Ещё здесь размещаются предприятия связи, радиовещания, телевидения и информатики. В такие зоны входят и земли для обеспечения космической деятельности. Соответственно, здесь может быть хоть космодром, хоть объекты обороны и безопасности — например, государственная граница.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Эта категория объединяет широкий спектр земель, куда входят национальные парки и заповедники. Обычно здесь нельзя ничего строить, потому посёлки или заводы на подобной территории не располагаются. А вот курорты и санатории — вполне: земли особо охраняемых территорий и объектов включают и лечебно-оздоровительные комплексы из-за локальных особенностей вроде лечебных грязей или воды.

В состав таких зон входят и территории природоохранного назначения. На этих землях можно вести хозяйственную деятельность, но сама территория будет находиться под особой охраной, так как представляет ценность.

В эту же категорию включены и рекреационные земли для развития туризма, отдыха и спорта. Любая другая деятельность на такой территории запрещена. 

На землях историко-культурного назначения размещаются памятники, места традиционных промыслов, а также кладбища. Назначение таких территорий категорически нельзя менять. 

Земли водного фонда

Это не только площади, которые заняты водой, или прибрежные зоны, но и территории с гидротехническими сооружениями. Например, ГЭС стоят на землях водного фонда, хотя это промышленный объект.

Земли лесного фонда

Это территория, занятая лесами, или места, где они должны появиться. В эту же категорию относят и дороги между лесными насаждениями. Капитальные жилые объекты в лесах строить запрещено, но благоустраивать природные зоны и возводить капитальные объекты можно. 

Земли запаса

Эти земли пока не используются ни для каких целей. Они находятся в резерве для дальнейшего деления территории в государственной или муниципальной собственности. Такие земли могут быть использованы только для перевода в другую категорию.

Как изменить категорию земли

Смену категории земли может инициировать заинтересованное лицо или собственник. Но смена не всегда возможна — всё зависит от конкретной земли. Если территория особо охраняемая, то изменить её категорию не выйдет. 

Процедура по смене категории состоит из нескольких этапов. Для начала нужно составить заявку в учреждение, в ведомстве которого находится участок, — например, в земельный комитет при районной администрации. В заявлении указываются данные участка (ЕГРН), а также информация об инициаторе смены категории. Иногда может потребоваться и заключение экспертной комиссии — в частности, об экологических последствиях.

После этого ведомству даётся три месяца на то, чтобы изучить возможность смены категории и спрогнозировать последствия таких перемен для всех заинтересованных участников. Также уточняются экологические и экономические последствия. Если принимается положительное решение, то в течение двух недель заявитель получает акт с разрешением.

Виды использования земель 

Целевое назначение делит участок не только по категориям, но и видам. В одной категории может быть несколько видов разрешённого использования. Например, на землях сельскохозяйственного назначения можно организовать садовое некоммерческое товарищество (СНТ), где разрешено строить дачные дома, высаживать яблоневые сады для личного пользования, но вот постройка капитального коттеджа будет незаконной.

Виды созданы для ориентира по использованию земель. Исходя из категории, они могут быть разной направленности: возведение капитального стройки, создание дачного участка, организация личного подсобного хозяйства, ведение коммерческой сельскохозяйственной деятельности и другие. Часто виды устанавливаются по местному законодательству. 

В зависимости от категории земли ей может быть присвоен тот или иной вид разрешённого использования. Самые известные из них, с которыми могут встретиться обычные люди:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
• дачное некоммерческое партнёрство (ДНП);
• садовое некоммерческое товарищество (СНТ).

Индивидуальное жилищное строительство

Вид ИЖС создан непосредственно для строительства жилья. Как правило, такая земля находится в пределах населённых пунктов. На жильё, построенное на участке ИЖС, можно оформить собственность. Также такому строению присваивается адрес, а в доме можно оформить постоянную прописку. Этим жильём можно распоряжаться по своему усмотрению: например, продать или подарить.

Личное подсобное хозяйство

На землях ЛПХ производят и перерабатывают сельскохозяйственную продукцию для личного пользования. Здесь есть особые условия: например, собственник не планирует получать финансовую выгоду — то есть фермер выращивает тыквы для себя, а не на продажу.

Дачное некоммерческое партнёрство

На ДНП могут базироваться исключительно дачные постройки. Для многих ключевым моментом становится тот факт, что в них нельзя прописаться. Но если такие участки находятся в пределах населённого пункта, то они попадают под «дачную амнистию», которая приравнивает вид земли по правам к ИЖС.

Садовое некоммерческое товарищество

На такой земле деятельность ведут не дачники, а садоводы. Обычно такие места расположены за пределами населённых пунктов. Здесь нельзя строить объекты недвижимости, и уж тем более в них прописываться. Если на участке всё-таки что-либо построено, то коммуникации собственник будет проводить за свой счёт. А если это «что-либо» — капитальный дом, то такой объект будет сложнее продать, ведь постройка будет считаться незаконной. А отдельных случаях участок вообще могут изъять.

Как изменить вид разрешённого использования земли 

Вид разрешённого использования земли в большинстве случаев можно изменить. Правда, часто для этого придётся проделать масштабную бюрократическую работу — всё зависит от местного законодательства и категории земли.

Для начала землепользователь должен подать заявление и пакет документов на имя главы исполнительной власти. В заявлении должны быть указаны сведения о заявителе, включая паспортные данные, а также категория земли, вид её разрешённого использования и адрес. Кроме того, нужно указать причину смены ВРИ и контактные данные. Для надёжности лучше приложить и перечень документов на участок.

Для изменения вида земли формируется специальная комиссия, членов которой должны уведомить о намерениях собственников участков. Далее проходят публичные слушания, где все стороны могут высказать своё мнение, а заявитель — объяснить мотивы планируемых перемен. Отдельные мнения, которые имеют особую значимость при принятии решения, обычно оформляют в письменном виде. После публичных слушаний комиссия выносит свой вердикт. В среднем вся процедура занимает около месяца. 

При вынесении решения комиссия всегда опирается на необходимость изменений, а также на последствия для заинтересованных сторон, в том числе для собственников земли. Кроме того, учитывается фактор воздействия на окружающую среду, а также последствия для собственников соседних земель. 

В случае отказа заявитель может обратиться в суд для оспаривания решения комиссии. Если же комиссия приняла решение о смене вида земли, то составляется акт, копия которого рассылается всем участникам слушаний. 

Затем заявитель должен обратиться в Росреестр, который внесёт изменения в кадастровый реестр. Для этого нужно предоставить ведомству копию паспорта, заявление, квитанцию об оплате госпошлины и кадастровый паспорт на участок. Новые данные на кадастровой карте появятся примерно через неделю.

Как распознать типы земельных участков

Чтобы узнать категорию той или иной земли, можно посмотреть кадастровую карту Росреестра. Для этого потребуется кадастровый номер земельного участка. Для зонирования земель применяется цифровое кодирование. Оно создаётся из двух чисел: первое присваивается по категории земли, второе уточняет подвид. 

Главное — уточнить категорию земли ещё до покупки, чтобы не столкнуться с неожиданностями, попытавшись построить что-то на своём участке.