Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий
Балкон или лоджия? Это важно
По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.
Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.
В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.
Разная конструкция = разные технические возможности
Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м2).
А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.
То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м2, то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.
При этом 8–10 м2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.
У меня балкон. Что можно?
Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.
Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:
- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
- постелить террасную доску.
Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.
Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой
Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.
Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?
Да, вполне.
Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.
Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).
Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.
Архитектор Мария Зайцева:
Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.
По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.
Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.
Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.
Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!
Архитектор Мария Зайцева:
Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.
Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.
Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.
Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).
Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.
Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.
У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!
Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.
Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.
Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.
А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.
Итог для балконов
По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).
В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.
Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.
У меня лоджия. Что можно сделать мне?
Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.
Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.
У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).
Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.
А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.
У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.
Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.
Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.
Хочу присоединить лоджию к квартире
На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.
Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.
Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).
Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.
Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.
Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).
Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).
Прежде чем сделать такую перепланировку, нужно узнать все технические и юридические нюансы в вашем регионе. Например, до октября 2011 года в некоторых многоквартирных домах (в основном, в монолитных) в Москве такое решение могли согласовать. Но затем было принято постановление № 508-ПП — оно прямо запрещает объединение балконов и лоджий с внутренними помещениями (п. 10.19).
А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?
Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.
Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.
Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.
Архитектор Мария Зайцева:
Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.
Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.
Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.
Итог для лоджий
Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.
Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.
Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).
Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.
Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?
Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.
Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.
Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.
Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.
Для проведения процедуры вам потребуются:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
- техпаспорт помещения;
- проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.
Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.
Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?
Реальный случай:
«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, 
Повторим кратко:
1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.
2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.
3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.
4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто
